Die EnEV 2014 und die verwirrenden Konsequenzen für Makler, Verkäufer und Mieter

Am 01. Mai 2014 ist sie in Kraft getreten: die neue Energiesparverordnung EnEV 2014. Sie legt nochmals strengere Maßstäbe an den Energieverbrauch beim Wohnen an als die Vorgängerverordnungen. Das politische Ziel ist die langfristige Einsparung von CO2 durch Reduzierung des Energieverbrauchs. Besonders für Neubauten ­gelten nun höhere energetische Standards und auch für Altbauten finden sich neue Bestimmungen zur Dämmung bei einer umfassenden Sanierung der Fassade.

Vermieter können die Kosten einer solchen energetischen Sanierung bis zu elf Prozent auf die Miete umlegen – eine Belastung für beide Seiten. Der Vermieter investiert eine hohe Summe, die meist über Kredite zu finanzieren ist, und der Mieter zahlt unter Umständen mehr Miete, als die energetische Sanierung an Heizkosten spart.

Bereits seit Jahren wird unter Fachleuten kontrovers über den Sinn der EnEV debattiert. Die Diskussionen thematisieren vor allem Folgeschäden durch energetische Sanierung an Altbauten wie Mauerdurchfeuchtung, Schimmelbildung sowie die Energiekosten für die spätere Entsorgung des Dämmmaterials. Ebenso wird die Aussagekraft des sogenannten ­u-Wertes, der den Energiebedarf eines Hauses darstellen soll, von Fachleuten angezweifelt.

Nun müssen Häuser bei Verkauf oder Vermietung verpflichtend über einen Energieausweis verfügen. Er soll zukünftigen Bewohnern ermöglichen, gezielt nach einem Zuhause mit geringem Energiebedarf zu suchen. Das hört sich gut und vernünftig an, der Energieausweis ist aber in der Praxis genau hierfür kein verlässliches Instrument.

Architekten und Ingenieure kommen überein, dass energetische Berechnungen kompliziert und bei offenen Systemen wie Wohnhäusern nur noch grob abschätzbar sind. Abweichungen bis zu 60 Prozent sind möglich. Das ist insofern bedenklich, da mit der neuen Verordnung von 2014 die vom Energieausweis gelieferten Daten in einer Verkaufs- oder Vermietungsanzeige eine zugesagte Eigenschaft darstellen, für die der Vermieter oder Verkäufer haftbar gemacht werden kann.

Verbindlich ist seit Mai 2014 die Darstellung der Energieverbrauchswerte in kommerziellen Anzeigen sowie die Vorlage des Energieausweises bei der Besichtigung des Objektes. Die EnEV 2014 legt dar, welcher Ausweis für die verschiedenen Gebäudekategorien auszustellen ist.

Gebäude, die nach 1977 errichtet oder modernisiert wurden oder mehr als 5 Wohneinheiten aufweisen, benötigen den Verbrauchsausweis. Dieser nennt die gemittelten Werte der letzten drei Jahre für Heizenergie und Warmwasser laut Verbrauchsrechnung. Diese Werte sind nur bedingt aussagefähig, da sie auf dem Verhalten der vorherigen Nutzer basieren, das sich von dem der zukünftigen Nutzer erheblich unterscheiden kann. Alle anderen Gebäude benötigen einen Bedarfsausweis, der lediglich theoretisch die Werte errechnet, mit dem bereits erwähnten Fehlerpotenzial. Energieausweise, auch fehlerhafte, behalten bis zu zehn Jahre ihre Gültigkeit.

Die Art des Energieausweises muss bereits in den Anzeigen genannt werden. Verpflichtend ist weiterhin die Angabe, welche Heizungsart verwendet wird sowie das Baujahr des Hauses. Weiterhin müssen Energieausweise, die ab 2014 gelten, eine Energieeffizienzklasse des Gebäudes angeben, von A+ bis H.

Für Makler und Käufer oder Mieter bedeuten diese zusätzlichen Angaben auch, dass die Anzeigen immer weniger einen Wohnwert oder die Vorzüge eines Hauses oder einer Wohnung darstellen werden, um die Kosten abzufangen, die diese zusätzlichen Angaben in den nun größeren Anzeigen verursachen. Hinzu kommt, dass es keinen verbindlichen Kanon für die verwendbaren Abkürzungen gibt, sodass Missverständnissen Tür und Tor geöffnet sind.

Obwohl die Energiesparverordnung von 2014 vor allem die Besitzer von Wohnungen und Häusern bei Verstößen mit empfindlichen Bußen von bis zu 15 000 Euro in Haftung nimmt, ergeben sich für Makler aufgrund eines Maklervertrages gewissen Nebenpflichten. So ist der Makler in seinem eigenen Interesse gehalten, den Verkäufer auf fehlende Energieausweise oder Angaben hinzuweisen.

Makler sind dazu verpflichtet, neben der Angabe der Quadratmeterzahl einer Wohnung und der Kaltmiete auch den Energiekennwert einer Wohnung oder eines Hauses anzugeben. Nun ist dies aber eine Sache, die von den Behörden keines Bundeslandes kontrolliert wird. Bemerkenswert ist daher, dass der Großteil der gewerblichen Anbieter daher auf die Nennung des Energiekennwertes verzichtet – hier stehen 66 Prozent den 14 Prozent bei den privaten Anbietern gegenüber. Bis zu 15.000 Euro Strafe drohen, wenn die Vorschrift zur Nennung missachtet wird. Doch viele Makler sparen sich die Angabe der Energiewerte, weil diese für potenzielle Mieter ohnehin zu verwirrend sind.

Energieausweis
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung durch den Makler vorgezeigt werden. Andernfalls drohen Abmahnungen.

Nicht selten finden sich eigenartige Formeln, die einen Endenergieverbrauch mit einer bestimmten Kilowattstundenzahl angeben. Diese Kilowattstunden beziehen sich auf einen einzelnen Quadratmeter und beinhalten bereits die Aufbereitung des Warmwassers. Zusätzlich gibt es eine Art Ampelprinzip, wobei die Farben Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes geben sollen. Diese Farbskala ist durchaus hilfreich, denn je grüner die Farbe wird, desto effizienter ist das Haus oder die Wohnung. Das wiederum bedeutet, dass es für den Mieter oder Käufer günstiger wird. Angaben von null bis 75 kWh/m² sind günstig. Im gelben Bereich liegen Wohnungen zwischen 75 und 175 kWh/m², alles, was darüber kommt, gehört in die rote Zone. Doch was so einfach scheint, ist es wie so oft natürlich nicht.

Das Problem ist hier, dass es keine feste Definition für die einzelnen Farbbereiche gibt und einzelne Makler und Verkäufer Wohnungen als grün deklarieren, obgleich diese nach der oben genannten offiziellen Einstufung bereits im gelben Bereich zu finden sind. Mieter, die sich damit nicht auskennen, verlassen sich einfach auf die Farbangabe und erleben nicht selten eine böse Überraschung, wenn sie die Nebenkostenabrechnung in den Händen halten.

Ebenfalls problematisch – und nicht unbedingt allgemein bekannt – ist, dass es zwei Arten von Energieausweisen gibt. Zum einen ist der Verbrauchsausweis zu nennen, zum anderen der Bedarfsausweis. Der Verbrauchsnachweis basiert auf den reellen Energiemengen der letzten drei Jahre. Der Bedarfsausweis hingegen setzt auf eine rein rechnerische Ermittlung der Energie, die in Zukunft verbraucht werden wird. Mieter sollten sich eher an letzteren Werten orientieren, erhalten in der Farbskala zum Energiewert aber oft die Daten aus dem Verbrauchsausweis. Daher muss in den Vermittlungsanzeigen die Art des Ausweises, auf dem die jeweiligen Energiekenndaten basieren, angegeben werden.

Durch die unterschiedlichen Arten der Energieausweise ist es für Mieter nicht einfach, den energetischen Zustand eines Gebäudes einzuschätzen. Die Daten sind nicht zwingend miteinander vergleichbar, denn sie basieren auf unterschiedlichen Annahmen. Außerdem verbraucht ein Mieter weniger Warmwasser als ein anderer. Außerdem sollte bedacht werden, dass der Energieausweis nicht für eine einzelne Wohnung eines Mietshauses gilt, sondern für das gesamte Gebäude. Aufgrund verschiedener baulicher Voraussetzungen und unterschiedlicher Sanierungsmaßnahmen kann der Energiebedarf bei einer Wohnung deutlich höher sein als bei einer anderen, obwohl sich beide im gleichen Haus befinden. So verursacht zum Beispiel die Wohnung im Dachgeschoss deutlich höhere Heizkosten als die Wohnung im mittleren Bereich des Gebäudes.

Auf Makler kommt neben der Angabe des Energiekennwertes aber noch eine wichtige Auskunftspflicht zu: Sie müssen gegenüber den potenziellen Mietern deutlich machen, von welchem Energieträger die Wärme für die Wohnung stammt. Auch das Baujahr des Hauses spielt eine Rolle zur Einschätzung des Energieverbrauchs, wobei die anzugebende Energieeffizienzklasse weitaus wichtiger ist. Diese Energieeffizienzklassen beginnen bei A+ und gehen bis H. Die bekannte Farbskala kommt auch hier wieder mit dem Ampelprinzip zum Einsatz.

Um kostspieligen Abmahnungen vorzubeugen, reicht im Zweifelsfall der Hinweis, dass der Energieausweis zum Zeitpunkt der Insertion noch nicht vorlag. In diesem Fall müssen auch keine Angaben zu den Energiekennwerten erfolgen.

Doch zurück zum Ausgangspunkt: In vielen Bundesländern läuft derzeit eine heiße Debatte darüber, ob und wie die Angabe der Energiewerte in Immobilienanzeigen überwacht werden kann. Inzwischen laufen sogar schon Verfahren der Umwelthilfe, die Prozesse gegen gewerbliche Anbieter von Wohnungen und Häusern angestrebt hat. Diese geht davon aus, die Verfahren zu gewinnen, was dazu führen wird, dass zum einen die Angaben durch die Makler sicherlich in Zukunft vollständiger getätigt werden. Zum anderen wird die Überwachung dieser Auskünfte geregelt werden müssen. Ob die Angaben für Mieter und Mietinteressenten dadurch durchschaubarer werden, steht auf einem ganz anderen Blatt und kann nach derzeitigem Stand verneint werden.


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