Kategorie: Immobilienmakler

Maklerstreik vom BVFI erntet Spott

Oktober 29, 2020

Der Maklerstreik sorgt auch innerhalb der Branche für Unruhe

Der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft – kurz: BVFI – hat seine 11.000 Mitglieder zur Umfrage aufgerufen, ob am 7. November gestreikt werden soll. Zur Umfrage wurden die rund 11.000 Makler eingeladen, ganz egal, welcher Verbandszugehörigkeit sie angehören. Der Grund für den Streik ist das Bestellerprinzip beziehungsweise die Maklerreform am 23.12.2020. Am 7. November sollen daher – wenn die Umfrage dies ergibt – die Maklerbüros geschlossen bleiben. Dieser Streikaufruf löste nicht nur in sozialen Netzwerken hitzige Diskussionen aus. Auch innerhalb der Branche ist man von dem Vorgehen wenig bis gar nicht begeistert.

„Idiotisch und saudumm“ – auch Makler sind gegen den Streik

Von „einer idiotischen Aktionen“, „einem lächerlichen Vorgehen“ sowie einer „schwachsinnigen Idee“ wird gesprochen. Die Wogen gehen hoch; auch in den sozialen Netzwerken wird der geplante Streik diskutiert. Mit dabei Markus Gruhn, welcher ebenfalls überzeugt ist, dass es sich „um eine saublöde Idee“ handelt. Gruhn ist der Vorsitzende des RDM in Berlin/Brandenburg. „Natürlich zittert die Politik vor dem Tag, wenn die Wirtschaft wegen dem Maklerstreik zusammenbricht“, so Gruhn ironisch. Auch Twitter-User reagieren ironisch. „Wie sollen wir morgen ein Haus kaufen?“ oder auch „wer sperrt jetzt die Wohnungen auf?“ ist in diversen Diskussionforen, bei Twitter und auf Facebook zu lesen. „Hoffentlich“, entgegnet ein User, „streikt nicht am selben Tag der Schlüsseldienst“.

Keine Unterstützung für den BVFI

Der BVFI hat mit einer Unterstützung gerechnet – diese wird er jedoch nicht bekommen. Roland Kampmeyer, von Beruf Makler, ist auf Facebook aktiv und beobachtet derzeit das Geschehen in den sozialen Netzwerken. Auch auf seiner Seite herrschen bereits Diskussionen. „Die Makler streiken und keine Sau interessiert es“, so ein User. Andere Makler sind ebenfalls von der Idee wenig begeistert. „Dieser Streik löst das Symptom des Fremdschämens aus“ oder auch „Ich mache viel Blödsinn mit, aber den?“, so ein anderer Makler. Die Makler sind überzeugt, dass der geplante Streik die gesamte Branche in ein falsches Licht rückt. „Wir machen uns lächerlich“, so ein weiterer Makler, der mit der Aktion nicht einverstanden ist. Ebenfalls sind viele überzeugt, dass die „Streikoffensive“ nur das Gegenteil bewirke und somit kontraproduktiv sei. Wer sich in die Diskussionen einbringen möchte oder die Kommentare verfolgen will, sollte auf Twitter #Maklerstreik eingeben. Viele Pro-Beiträge wird man jedoch nicht lesen; 90 Prozent der Einträge richten sich gegen den Streik.

Der Beginn einer großen Aktion

Auch wenn sich der BVFI keine Freunde mit dem geplanten Streik macht, meinen sie das Vorgehen ernst. „Wir wollen und werden nicht die Bundesrepublik lahmlegen, das ist uns bewusst“, so Jürgen Engelberth, Mitglied des Vorstandes. „Aber wir wollen dem Berufsstand ein besseres Gehör verschaffen“. Des Weiteren ist sich Engelberth sicher, dass die Politiker nicht das Gefühl haben dürfen, dass sie auf der sicheren Seite stehen. Mit der Urabstimmung und dem etwaigen Streik ist aber nicht genug. Der BVFI sieht die Aufforderung zum Streik als erste Aktion von noch vielen weiteren Maßnahmen.

Auf welche Mängel Immobilienmakler hinweisen müssen

September 17, 2020

Makler sind beim Verkauf einer Immobilie die Mittler des Geschäfts. Sie erhalten dafür eine stattliche Provision. Nach Ansicht der Auftraggeber zu viel, nach Ansicht der Makler zu wenig. Landläufig wird gern angenommen , dass die Tätigkeit der Makler auf die Erstellung eines Exposés und einige Terminvereinbarungen beschränkt sei. Auch das ist falsch. Makler können in die Haftung genommen werden, falls sie ihnen bekannte Informationen über die Immobilie nicht an den Käufer weiterleiten. Eine knifflige Angelegenheit kann sich aus dieser Rechtslage entwickeln. Makler sind nämlich nicht verpflichtet, eigene Recherchen über die Eigenschaften der zu verkaufenden Immobilie anzustellen. Sie dürfen sich auf die Angaben des Verkäufers über die Immobilie verlassen.

Das bürgerliche Gesetzbuch und die Makler- und Bauträgerverordnung MaBV schreiben die Informationspflichten des Maklers leider allgemein, weniger konkret vor. Das führt immer wieder zu unterschiedlichen Rechtsauffassungen, die vor Gericht geklärt werden. Grundsatzurteile der Gerichte über die Informationspflichten der Makler sind deshalb eine beliebte Lektüre bei Rechtsanwälten. Der Makler hat schlicht alle Informationen über offene und versteckte Mängel einer Immobilie in schriftlicher Form an den Käufer weiterzuleiten. Selbst Informationen über frühere Mängel, die von einer Fachfirma beseitigt wurden, gehören dazu. Ob es sich zum Beispiel um Informationen über einen früher aufgetretenen Schwamm im Gebäude, frühere Asbestbelastungen im Dach, Informationen zum Denkmalschutz des Gebäudes oder Zulassungsbestimmungen über den Verwendungszweck einer Immobilie handelt – der Makler ist verpflichtet, dem Käufer alle Informationen zu geben. Sofern er selbst über diese Informationen verfügt oder diese im Rahmen seiner Tätigkeit haben muss. Ein weites Feld mit viel Freiraum für juristische Auslegungen durch Rechtsanwälte.

Kommt der Makler seinen Informationspflichten nicht nach und verschweigt gegenüber dem Käufer wertmindernde Fakten, um den Kauf abzuschließen, verwirkt er seinen Provisionsanspruch. Das ist dann für den Makler besonders ärgerlich. Auf welche Mängel die Immobilienmakler hinweisen müssen? Die Antwort ist ebenso schlicht, wie prägnant: Makler müssen auf alle Mängel schriftlich hinweisen, die ihnen bekannt sind. Makler müssen umfassend und fachlich fundiert ihrer Informationspflicht gegenüber dem Käufer gerecht werden.

Immobilienverkauf lohnt sich die Einschaltung eines Maklers

Dezember 5, 2019

Wollen Sie als privater Eigentümer eine Immobilie verkaufen, stehen Sie mit Sicherheit vor dieser einen Grundsatzfrage: Sollten Sie selbst loslegen oder doch einen Makler mit dem Verkauf beauftragen? Das kostet schließlich Courtage. Die Entscheidung können Sie nur selbst treffen – hier einige Fakten und

Gedanken, die Ihnen bei der Abwägung der Vor- und Nachteile helfen

Eine Immobilie zu verkaufen, ist keine Kleinigkeit: Einerseits ist der gesamte Prozess eine komplexe Angelegenheit, die einzelnen Schritte müssen akribisch geplant und umgesetzt werden, um maximale Sicherheit für alle Beteiligten zu erreichen. Andererseits geht es immer um Geld – und hier meist um eine ganze Menge. Umso wichtiger ist es, mit marktgerechten Preisvorstellungen an potenzielle Käufer heranzutreten. Doch wie erreichen Sie die überhaupt? Und wie geht es dann weiter? Wer kümmert sich um die Verträge – und wie sind die rechtssicher zu formulieren? Es sind also einige Vorüberlegungen anzustellen, um fatale Fehler zu vermeiden. Die können sich nämlich gerade finanziell auswirken.

Wichtige Vorüberlegungen: Hausverkauf privat organisieren

Zunächst sollten einige Fragen dabei helfen, die vor Ihnen liegenden Schritte beim Immobilienverkauf etwas greifbarer werden zu lassen. Wollen Sie Ihren Verkauf selbst auf die Beine stellen, sollten Sie sich zu den folgenden Punkten positionieren:

  • Haben Sie das Objekt fundiert bewerten lassen oder kennen Sie die aktuell zu erzielenden Preise für vergleichbare Immobilien?
  • Haben Sie ausreichend zeitlichen Spielraum, um sich um alle Schritte – von der Planung über die Besichtigungen bis hin zur Übergabe – selbst zu kümmern?
  • Können Sie selbst hochwertige Fotos vom Objekt machen, den Grundriss aufbereiten und ein professionelles Exposö erstellen?
  • Sind Sie permanent telefonisch erreichbar, um die Kontaktaufnahme von Interessenten nicht zu verpassen?
  • Kennen Sie die in Frage kommende Zielgruppe für Ihr Objekt – und vor allem die geeigneten Vermarktungskanäle?
  • Haben Sie ein Budget für die Vermarktungskosten, also für Inserate in den einschlägigen Portalen oder für andere Maßnahmen?
  • Sind Sie vor Ort, sodass Sie jederzeit Objektbesichtigungen durchführen können?
  • Haben Sie Erfahrungen mit Verkaufsverhandlungen, die Sie jetzt gewinnbringend einsetzen können?
  • Sind Sie fit in Bezug auf rechtliche Fragen im Immobilienverkauf wie versteckte Mängel oder vertragliche Details?
  • Wissen Sie, welche Unterlagen Sie selbst einbringen und welche Sie vom Käufer abfordern müssen?
  • Haben Sie eine Idee, wie Sie die Bonität Ihres potenziellen Käufers prüfen können, um auf Nummer sicher zu gehen?
  • Ist Ihnen klar, in welcher Reihenfolge die einzelnen Schritte des Verkaufsprozesses zu absolvieren sind?

Es sind vielfältige Themen, die Sie im Vorfeld eines Immobilienverkaufs für sich klären sollten – und dabei müssen Sie noch professionell, kompetent und

überzeugend auftreten, um das Geschäft erfolgreich zum Abschluss zu bringen. Sobald ein Interessent nämlich mitbekommt, dass Sie unsicher sind oder Sie Fragen nicht oder nicht korrekt beantworten können, wird er Abstand nehmen. Der gesamte Aufwand wäre dann umsonst gewesen, ein potenzieller Käufer abgeschreckt. Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexes Vorhaben – hier geht es nicht nur um Geld, sondern auch um Verantwortung.

Konkrete Aufgabenstellungen im Detail betrachten

Einige der anstehenden Aufgaben sind so wichtig, dass sich eine nähere Betrachtung lohnt. Hier spielt nicht nur das persönliche Engagement eine Rolle, sondern vor allem die professionelle Ausführung – damit legen Sie nämlich den Grundstein für eine erfolgreiche Transaktion.

  1. Immobilienbewertung

Der Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren geradezu aus den Fugen geraten. Allerdings trifft dies nicht auf jede Region gleichermaßen zu, außerdem

bewegen sich die Preise im permanenten Spiel zwischen Angebot und Nachfrage auf und ab. Hier wirken sich zahlreiche Faktoren aus, wie zum Beispiel die Status

Quo und Perspektive des Wohnumfeldes, die Qualität der Infrastruktur und nicht zuletzt die Bausubstanz selbst. Die Einschaltung eines Profis, also eines kompetenten Gutachters, ist dringend angeraten. Was ist beispielsweise mit dem Energieausweis? Wie ist die aktuelle Nachfrage für die Größe, Bauart und -ausführung Ihres Objektes? Wie gestalten sich die Bodenpreise? Welche Pläne hat die Stadt bzw. Gemeinde?

All diese Frage wirken sich nicht nur auf die Preisermittlung aus, sondern auch auf die Höhe des Verkaufspreises, mit dem Sie die Verhandlungen eröffnen sollten: Wählen Sie einen zu niedrigen Preis, springen vielleicht viele Interessenten auf Ihr Angebot an – aber was dann? Verlangen Sie von vornherein zu viel, warten die Insider zunächst ab. Sobald Sie nämlich keine Anfragen erhalten und in der Folge im Preis nachlassen, wird klar, dass hier noch mehr zu holen ist – sie werden sich weiter zurückhalten. Und Sie büßen an Gewinn ein. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt den Spielraum und die Methoden, wie er für Sie das bestmögliche Geschäft aushandelt.

  1. Präsentation

Das Auge isst immer mit – auch beim Immobilienverkauf: Präsentieren Sie Ihre Immobilie in optimaler Form. Es soll nichts beschönigt, das Objekt aber auch nicht nachteilig vorstellt werden. Die perfekte und professionelle Präsentation eines Objektes wird gerne unterschätzt, ist jedoch der Eyecatcher, der Interessenten darauf aufmerksam macht. Außerdem können Sie als Verkäufer einen guten Eindruck hinterlassen, wenn Sie nicht nur geeigneten Fotos, sondern vor allem die relevanten Daten und Fakten in einem hochwertigen Exposö vermitteln. Das ist die berühmte Chance des ersten Eindrucks: Nehmen Sie diese nicht gezielt wahr, lässt sich das nur schwer wieder korrigieren.

  1. Mängel

Sie hängen vielleicht emotional am Verkaufsobjekt, aber: Betrachten Sie die Immobilie aus Käufersicht – sehen die real vorhandenen Mängel? Ordnen Sie den aktuellen Zustand unbedingt objektiv ein, um gegenüber potenziellen Käufern ein korrektes Bild malen zu können. Stellen Sie vorliegende Unterlagen zu eventuellen Instandhaltungs-, Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen akribisch zusammen. Damit können Sie sämtliche Aussagen belegen und gehen keinerlei Risiken ein. Auch dies würde ein seriöser Immobilienmakler so erledigen, um sich in puncto Haftung optimal abzusichern.

  1. Vermarktungskanäle

Zielgruppe und die in Frage kommenden Vermarktungskanäle hängen von der Art der Immobilie ab: Während Sie bei exklusiven Luxusobjekten spezielle Printmedien oder persönliche Kontakte frequentieren sollten, kommen für übliche Wohnimmobilien bevorzugt die großen Online-Portale in Frage.

Natürlich haben Sie auch die Möglichkeit, mit Zeitungsinseraten zu arbeiten. Allerdings werden diese heute immer weniger genutzt, die meisten Interessenten orientieren sich online. Die Recherchen sind mit etwas Aufwand verbunden, hier kann ein Immobilienmakler seine profunden Erfahrungen voll ausspielen. Es bringt jedoch nichts, wenn Sie Ihr Angebot möglichst breit streuen – Sie vergeben sich so wertvolle Chancen.

  1. Unterlagen

Auch dieser Punkt ist wichtig und muss sorgfältig erledigt werden: Sie benötigen alle Dokumente, die für einen Kaufinteressenten von Relevanz sein könnten. Dazu gehören natürlich Lagepläne und Grundrisse, statistische Berechnungen und Baupläne, ein aktueller Grundbuchauszug sowie Belege zum Verbrauch von Wasser, Gas und Energie. Haben Sie im Laufe der Jahre Veränderungen an der Bausubstanz vorgenommen, wie beispielsweise Wände herausgerissen oder welche eingezogen, dann sollten Sie auch dies dokumentieren.

Auf der anderen Seite haben natürlich auch die Interessenten einiges vorzulegen, bevor Sie überhaupt eine Entscheidung treffen können. Wissen Sie, ob Ihr Gegenüber wirklich solvent ist und eine Finanzierung im benötigten Umfang von der Bank erhält? In dieser Frage gehen Immobilienmakler sehr gewissenhaft vor, schließlich erhalten sie ihre Courtage nur im Falle einer erfolgreichen Transaktion. Sie werden also alle so gut wie möglich sicherstellen, dass Sie nur die Kandidaten kennenlernen, die Sie wirklich weiterbringen.

Und noch ein Punkt: Kennen Sie die virtuellen Besichtigungstouren, die viele Makler jetzt anbieten? Damit eröffnen Sie Kaufinteressenten jederzeit und in gewünschter Dauer den Zutritt zu den Räumlichkeiten des Verkaufsobjektes, ohne dass Sie diese behelligen müssten. Vor allem aber kann ein cleverer Makler bereits an dieser Stelle herausfinden, wer sich tatsächlich für die Immobilie begeistert – und damit den gesamten Prozess optimieren.

Persönlicher Aufwand vs. Maklercourtage: Das kommt auf Sie zu

Das gewichtigste Argument, das für einen privaten Immobilienverkauf spricht, das sind die Kosten, also die Courtage für den Makler, den sich viele Eigentümer sparen wollen. Und tatsächlich kann diese Position erheblich sein -zumindest im Erfolgsfall. Hier gibt es je nach Bundesland Abweichungen in der Höhe und bislang auch zur Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Die

Bandbreite reicht von 5,95 Prozent des Kaufpreises in Hessen, die vom Käufer zu entrichten sind, bis zu 7,14 Prozent, die meist hälftig von beiden Parteien getragen werden. Für den Herbst 2020 wird eine bundeseinheitliche Regelung erwartet, die generell die hälftige Belastung für beide Parteien umfassen soll.

Angesichts dieser zugegebenermaßen erheblichen Kosten lohnt sich ein Blick auf den Aufwand, den Sie alternativ selbst zu betreiben haben:

Immobilienbewertung

Online-Bewertung kostenlos im Internet – kostenlos, aber nicht belastbar Verkehrswertermittlung als Kurzgutachten – 1.000 Euro

Inserate auf Online-Portalen – 600 Euro

Unterlagen

– Auszug Baulastverzeichnis – 50 Euro

– Grundrissaufbereitung -15 Euro – Grundbuchauszug – 45 Euro

– 3D-Darstellung des Objektäußeren und -inneren – ab 500 Euro

– Energieausweis

Verbraucherausweis – 70 Euro Bedarfsausweis – 450 Euro

– Amtliche Flurkarte – 20 Euro

– Sonstige Kosten (Fotos, Kopien, Behörden etc.) – 70 Euro

Kaufvertrag

– Vorlage im Internet – kostenlos

– Prüfung durch Spezialisten – 180 Euro

Arbeitsaufwand – 4.700 Euro

(Stundenlohn 20 Euro – 135 Arbeitsstunden)

– Recherchearbeiten

– Markt und mögliche Preise ermitteln

– Exposé inklusive Verkaufstexte und Fotos erstellen

– in Frage kommende Portale auswählen

– Accounts einrichten, inserieren und Fehler korrigieren

– Anfragen entgegennehmen

– Verkaufsverhandlungen führen

– Termine für Besichtigungen organisieren, koordinieren und durchführen

– eventuelle Mängel an der Immobilie korrekt anmelden

– Kandidaten prüfen und Entscheidung treffen

– Kaufvertrag vorbereiten

– Termin beim Notar vereinbaren

– Immobilie übergeben und Protokoll erstellen

(Verkauf eines Einfamilienhauses für 250.000 Euro, Inserate bei drei Online-Portalen, Zeitraum drei Monate)

Unter dem Strich müssten Sie also einen Aufwand im Wert von mehr als 7.000 Euro betreiben – sofern Sie mit der Anzahl der Arbeitsstunden auskommen. Dabei ist keineswegs sichergestellt aß Sie mit Ihrem Vorgehen erfolgreich sein werden, die Kosten fallen zum größten Teil trotzdem an. Fakt ist: Dieser Aufwand wird von einem seriösen Immobilienmakler betrieben – und das relativiert die Höhe der anfallenden Courtage doch deutlich.

Was ein Makler für Sie erledigt – und nur im Erfolgsfall bezahlt bekommt

Um den Leistungsumfang eines Immobilienmaklers richtig einschätzen zu können, sind hier die üblichen Aufgaben bei Immobilienverkauf noch einmal zusammengestellt:

  • Kostenlose Bewertung der jeweiligen Immobilie
  • Umfassende Beratung zum Energieausweis
  • Beschaffung und Aufbereitung aller benötigten Unterlagen und Dokumente
  • Kompetente Beratung zu vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten und zum Ablauf des Verkaufsprozesses
  • professionelle Erstellung eines hochwertigen Exposös
  • Abstimmung einer auf Ihre Belange zugeschnittenen Vermarktungsstrategie . Identifizierung der passenden Zielgruppe und der in Frage kommenden Verkaufskanäle
  • Organisation, Umsetzung und Überwachung des gesamten Prozesses und der Besichtigungstermine
  • zuverlässiger Ansprechpartner für alle aufkommenden Fragen
  • Auswahl interessanter Kaufkandidaten und Prüfung der Bonität
  • Durchführung taktisch kluger Verkaufsverhandlungen
  • Vorbereitung des Kaufvertrages und Abstimmung mit dem Notar
  • Begleitung bei der notariellen Beurkundung
  • Durchführung der Übergabe des Objektes
  • Betreuung während des gesamten Prozesses und auch nach Vertragsabschluss

Fazit: Lohnt sich der persönliche Aufwand beim privaten Immobilienverkauf für Sie?

Die Frage können natürlich nur Sie beantworten, es gibt triftige Argumente gegen und für die Einschaltung eines Maklers. In erster Linie kommt es darauf an, ob Sie überhaupt in der Lage sind, den notwendigen Aufwand selbst zu betreiben. Fakt ist: Immobilienmakler erhalten ihre Courtage nicht umsonst, zumal Sie ohnehin nur im Erfolgsfall bezahlen müssen. Sie müssen sich permanent weiterbilden, weil sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen immer wieder ändern – siehe Courtage, Energieausweis oder sonstige

Informationspflichten. Gleichzeitig wissen sie aber auch ganz genau, welche Zielgruppe für Ihr Objekt die größten Erfolgsaussichten verspricht, wie diese anzusprechen ist und welche Kanäle sich dafür eignen. Und nicht zu vergessen: Makler sind routiniert, beherrschen sämtliche notwendigen Schritte und kennen die wichtigen Tricks, mit denen sie in Ihrem Interesse das bestmögliche Ergebnis erzielen. Nun liegt die Entscheidung bei Ihnen.

Leads für Immobilienmakler – Fluch oder Segen?

Mai 18, 2017

Keine Branche kommt ohne Werbung und ohne einen guten Kundenstamm aus. Bietet man Waren bzw. Dienstleistungen wie Immobilien an, die nicht gerade ein alltägliches Konsumprodukt sind, ist es umso schwieriger potenzielle Käufer und Verkäufer anzusprechen. Immer beliebter werden daher auch bei Maklern gekaufte Immobilienleads. Doch was steckt hinter diesen gekauften Kontakten und bringen sie tatsächlich den Erfolg oder sind sie nur eine teure Investition mit wenig Erfolgsaussichten? Und lohnt es sich mit Online-Portalen überhaupt in Konkurrenz zu treten.

Kenne deinen Makler

Damit man etwas verkaufen oder kaufen kann als Makler müssen potenzielle Kunden überhaupt wissen, dass es dieses Angebot gibt. Die Akquise von Neukunden gehört zu einer der zeitaufwendigsten Aufgaben für einen Makler. Alleine die Suche nach potenziellen Kunden ist schwierig und einfach wird es auch nicht bei einer Kontaktaufnahme. Langwierige Gespräche werden geführt, eine Vertrauensbasis muss geschaffen werden und mit viel Glück kann man einen neuen Interessenten in die Kartei aufnehmen. Ein Prozess, der sich oft über Monate zieht und man dann oft feststellen muss, dass man sich viel Arbeit gemacht hat, der Kunde aber dennoch kein Interesse hat. Viel einfacher erscheint es Leads von Agenturen zu kaufen, bei denen es sich bereits um potenzielle Kunden handeln könnte.

 

Wie kommen die Portale an die Aufträge?

In der Regel werden verkaufswillige Haus- oder Wohnungseigentümer im Netz durch ein kostenloses Wertgutachten oder einen kostenlosen Maklervergleich (Beispiel Maklervergleich) angelockt. Die Kontaktdaten der Eigentümer werden dann an Makler weiterverkauft. Beim Marktführer Käuferportal werden die Leads an drei Immobilienunternehmen gleichzeitig weitergegeben. Diese müssen dann um den Maklerauftrag kämpfen.

Mit diesem Maklervergleich werden Immobilienverkäufer im Netz akquiriert

 

Leads muss man sich leisten können

Zwar klingt diese Idee nicht schlecht, allerdings sind Leads nicht günstig. Ab 90 Euro gibt es Kontaktinformationen von Agenturen, allerdings handelt es sich bei solchen Schnäppchen oft um minderwertige Leads. Wer qualitative Immobilien-Leads kaufen möchte, der muss etwas tiefer in die Tasche greifen und zwischen 200 und 300 Euro pro Lead ausgeben. Wer einen Kundenstock aufbauen möchte, der investiert schnell mehrere Tausend Euro und nicht oft ist am Ende des Monats das Geschäftskonto durch den Einkauf von Leads überzogen – Abschlüsse bleiben oft dennoch auch. Der Grund dafür ist, dass selbst teure Leads nicht nur einmal, sondern mehrfach verkauft werden. Dies bedeutet wiederum, dass ein Makler nicht exklusiv einen Kontakt erhält, sondern wiederum mit anderen Maklern in Konkurrenz tritt. Das Risiko ist bei gekauften Leads hoch, dass trotz einer hohen Investition kein neuer Auftrag in akquiriert werden kann.

Sklave der kostenlosen Leistungen

Wer Kunden gewinnen möchte, der muss etwas bieten. In der Immobilienbranche ist es daher üblich geworden, kostenlose Dienstleistungen anzubieten. Den Anfang haben Immobilienportale gemacht, bei denen die Maklerprovision wegfällt oder auch bestimmte Leistungen wie die Bewertung einer Immobilie kostenlos angeboten werden. Große Maklerbüros können hier durchaus mithalten – kleine Unternehmen haben jedoch Schwierigkeiten diese häufigen Dienstleistungen kostenlos anzubieten. Die Situation ist für Makler in manchen Regionen zu einem großen Problem geworden, da es lokal bereits üblich ist bestimmte Leistungen kostenlos anzubieten. Ohne dieses Angebot werden Makler für Interessenten erst gar nicht in Betracht gezogen.

Wann der Kauf von Immobilien-Leads sinnvoll ist

Gekaufte Leads sind jedoch nicht gänzlich schlecht, allerdings meist nur für größere Maklerbüros sinnvoll. Oft ist es erforderlich einen eigenen Mitarbeiter für die Generierung von Leads abzustellen, als Einzelunternehmer läuft man meist nur dem nächsten Leads hinterher, vernachlässigt jedoch dabei das Tätigen von Abschlüssen. Allerdings bleibt es auch bei den Großen nicht erspart einen persönlichen Kontakt zu einem Interessenten aufzubauen. Kleinere Unternehmen haben jedoch in der Regel nicht die Ressourcen um aus gekauften Leads tatsächlich einen echten Kunden zu machen.

Auf qualitative Leads achten

Wer Leads kauft, der sollte auf Qualität achten. Portale bieten Leads an, allerdings ist die Streuung oft so groß, dass der Arbeitsaufwand und die Kosten zu groß sind, um tatsächlich Immobilieneigentümer mit echten Verkaufsabsichten zu finden. Besonders schwer haben es Makler, die sich auf Kunden in einem kleinen Umkreis spezialisiert haben. Soll lediglich der Markt für einen bestimmten Stadtteil bedient werden, sind gerade Online-Portale keine große Hilfe, denn sie filtern ihre Leads maximal nach Städten, jedoch nicht mehr nach bestimmten Stadtteilen. Wer solche Leads kauft, muss damit rechnen, dass er sehr viel Geld ausgegeben hat, um aus der Masse, die paar Kunden rauszufischen, die tatsächlich zum Kundenstamm und Angebot passen. Wer Leads kauft, der sollte auch immer hinter die Kulissen solcher Portale blicken. Wie arbeiten sie, wie generieren sie die Leads und nach welchen Kriterien werden sie ausgewählt. Ein Lead, der gerade eine Wohnbaufinanzierung abgeschlossen hat, kann zu einem potenziellen Käufer werden. Ein Lead, mit einem kleinen Eigenheim, wird in der Regel die Immobilie behalten. Während sich Kunden mit einer großen Immobilie oft im Alter gerne verkleinern möchten, da es für sie einfacher ist sich um ein kleines Haus oder eine kleine Wohnung zu kümmern.

Viele Leads aber keine Abschlüsse

Viele Leads bringen nur dann etwas, wenn man auch tatsächlich den Auftrag bekommt, ein Haus zu verkaufen bzw. auch ein Haus verkaufen kann. Es ist daher auch wichtig immer wieder die eigenen Leads zu evaluieren, denn ein großer Kundenstamm ist zwar gut, allerdings ohne Abschlüsse sind es einfach nicht die richtigen Kunden. Wichtig ist daher die regelmäßige Pflege des Kontaktes zu den Kunden. Genau dies ist es, womit auch kleinere Maklerbüros punkten können, denn der persönliche Kontakt zu einem Kunden ist oft mehr Wert als unzählige gekaufte Leads. Wer dennoch in Leads investieren möchte, kann mit dem Aufbau und der Pflege eines persönlichen Kontaktes große Maklerbüros ausstechen.

Abmahnungen bei Immobilienmaklern – Auf diese Risiken müssen Sie achten

Januar 19, 2017

Nicht selten wird in der Immobilienbranche mit harten Bandagen gekämpft. Immer wieder kommt es im täglichen Wettbewerb zu Abmahnungen seitens der Konkurrenz. Wird die Aufforderung zur Abgabe der Unterlassungserklärung bei einer Abmahnung nicht befolgt, kann der Streit vor Gericht landen. Doch nicht jede Abmahnung ist rechtlich fundiert. Dieser Artikel erklärt, welche Abmahnrisiken bestehen und welche regeln des Wettbewerbsrecht unbedingt zu beachten sind.

Fehler im Impressum

Zu den Abmahnklassikern zählen Fehler im Impressum des jeweiligen Internetauftritts von Immobilienmaklern. Obwohl die Anforderungen mittlerweile bekannt sind, lauern hier Abmahnfallen, die einfach zu vermeiden sind. Ein einfacher Verstoß gegen die erforderlichen Angaben im Impressum können vierstelligen Summen verursachen. In das Impressum eines Immobilienmaklers gehören verpflichtend nach § 5 TMG, § 2 DL-InfoV und § 55 RStV:
  • Name sowie die Anschrift des Immobilienmaklers (Postfach ist nicht ausreichend)
  • Telefonnummer, Faxnummer und E-Mail
  • Angabe der Rechtsform sowie des Verfügungsberechtigten (bei juristischen Personen)
  • Bei juristischen Personen sind das Stamm- oder Grundkapital bzw. der Gesamtbetrag von ausstehenden Einlagen aufzuführen, wenn Angaben über das Kapital der Gesellschaft getätigt werden
  • Handelsregistereintrag und HGB-Nummer
  • Nennung der zuständigen Aufsichtsbehörde
  • Umsatzsteuer-ID
  • Verantwortliche Person für redaktionell-journalistische Inhalte

In der Rechtsprechung werden mittlerweile alle Verstöße gegen die Impressumspflicht als abmahnfähig eingestuft. Werden Immobilienmakler seitens eines Mitbewerbers und Verbände abgemahnt, handelt es sich keineswegs um eine Bagatelle.

Gestaltung des Impressums

Die Impressumsangaben müssen leicht zu erkennen sein, unmittelbar erreichbar und immer verfügbar sein (§ 5 TMG). Das Impressum muss vollständig in Textform vorhanden sein. Kontaktdaten dürfen nicht durch eine Bild-Datei ersetzt werden, die der Spam-Abwehr dienen soll. Bilddateien sind nicht barrierefrei (Blinde, Sehschwache) und Grafiken sind nicht unverpixelt zu vergrößern oder können mit Hilfe eines Sprachprogramms vorgelesen werden. Das Impressum muss neben der Hauptseite auf jeder Unterseite leicht erkennbar und an einer gut wahrnehmbaren Stelle positioniert sein. Mit maximal zwei Klicks muss der Impressumslink erkennbar sein. Wettbewerbswidrig sind kostenpflichtige Mehrwertnummern. Insbesondere 0900-Rufnummern wirken abschreckend auf Verbraucher und sind im Impressum nicht erlaubt. Das Oberlandesgericht Frankfurt (Urteil vom 2.10.2014, Aktenzeichen 6 U 219/14) hat kostenpflichtige Rufnummern als wettbewerbswidrig und abmahnfähig angesehen.
Nicht nur auf der eigenen Webseite des Immobilienmaklers ist das Impressum Pflicht. Auch im Bereich der Social-Media und in Portalen sowie Plattformen, in denen Immobilien angeboten werden, besteht Impressumspflicht (Twitter, Google+, Facebook).

Widerrufsbelehrung

Mit der Gesetzesänderung vom 13. Juni 2013 besteht Rechtssicherheit im Bereich der Widerrufsbelehrung. Auch Maklerverträge können nach der neuen Rechtslage widerrufen werden. Es muss sich bei dem Maklervertrag um ein „Fernabsatzgeschäft“ bzw. ein „Haustürgeschäft“ handeln. Erfahrungsgemäß entstehen bei der Formulierung der Widerrufsbelehrung zahlreiche Fehler, die zu Abmahnungen führen können. Idealerweise bedienen sich Immobilienmakler und Makler der „amtlichen Musterbelehrung“ des Bundesministeriums für Verbraucherschutz. Ein weit verbreiteter Fehler liegt in dem Hinweis, dass der Widerruf ausschließlich in Textform und schriftlich erfolgen muss. Nach der neuen Rechtslage können Kunden die Widerrufsbelehrung auch telefonisch oder mündlich abgeben. Ist die Widerrufsbelehrung auf der Internetseite falsch, so ist der Streitwert bei den meisten Gerichten in einem vierstelligen Bereich angesiedelt.

Preise und Provisionen

Die maßgebliche Vorschrift für Immobilienmakler ist § 1 Absatz 1 der Preisangabenverordnung. Im gewerblichen Verkehr gegenüber Verbrauchern ist es Pflicht, Gesamtpreise inklusive der Umsatzsteuer anzugeben. Nennt ein Immobilienmakler diese Preise nicht auf der Internetseite, so ist das wettbewerbswidrig und kann abgemahnt werden. Immobilienmakler sollten deshalb bei der Erstellung von Angeboten sorgfältig sein. Es ist nicht zulässig, lediglich einen Quadratmeterpreis bei Immobilien anzugeben. Diese Angabe widerspricht der Erfordernis nach dem Gesamtpreis. Nicht zulässig sind Angaben zur Provision von „X-Prozent des Verkaufspreises zuzüglich der Umsatzsteuer“. Es muss die richtige Prozentzahl inklusive der Umsatzsteuer genannt werden, damit Verbraucher die Provision direkt ausrechnen können. Die Umsatzsteuer muss deshalb immer bei der Angabe der Provisionen hinzugerechnet werden. Manche Immobilienmakler nennen in der Provisionsangabe den Passus „x-Kaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer“. Auch das ist wettbewerbswidrig und kann eine Abmahnung zur Folge haben. Die Angabe muss den tatsächlichen Wert inklusive der Umsatzsteuer wiedergeben.

Das Wohnvermittlungsgesetz und Energieausweis

Vermitteln Immobilienmakler Wohnräume öffentlich in Zeitungen oder dem Internet an, müssen diese Informationen gemacht werden (Vorgabe § 6 Absatz 2 WoVermG):

  • Vollständiger Name des Maklers
  • Mietpreis
  • Gesonderte Nennung der Nebenkosten
    Immobilienmakler sollten die Informationspflichten unbedingt einhalten und bei jeder neuen Anzeige sorgfältig prüfen.
    Es müssen zudem bei einer Immobilienanzeige mehrere Angaben über den vorhandenen Energieausweis gemacht werden. Erforderlich sind nach § 1 16 a DS1 EnEV:
  • Differenzierung nach Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis
  • Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, der im Energieausweis genannt ist
  • Energieträger, die im Energieausweis für die Heizung genannt sind (Öl, Gas)
  • Bei Wohngebäuden: Baujahr, das im Energieausweis genannt wurde#
  • Bei Wohngebäuden: Energieeffizienzklasse, die im Energieausweis steht

Handelt es sich um Nicht-Wohngebäude, so muss darauf geachtet werden, dass der Energieverbrauch oder der Endenergiebedarf für Wärme und Strom getrennt angegeben wird.
Fehlern diese Pflichtangaben, handelt es sich rechtlich um das „Vorenthalten von wichtigen Informationen“ ( § 5 Absatz 2 UWG), was abmahnfähig und wettbewerbswidrig ist.

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Der Bundesgerichtshof hat am 31. Mai 2012 entschieden und Klarheit in die unsichere Rechtslage gebracht. Der § 4 Nr. 11 UWG gibt die Marktverhaltensregeln vor und Verstöße sind wettbewerbswidrig. Die Formulierung „Gerichtsstand ist Köln“ ist unzulässig, da sie auch auf Verbraucher Anwendung findet. Angaben zum Gerichtsstand sind generell zu vermeiden, weil sie eine intransparente Klausel darstellen können.
Das tägliche Geschäft bietet Immobilienmaklern zahlreiche Abmahnrisiken. Leider haben es unseriöse Anwälte oft auf Immobilienmakler abgesehen. Abmahnungen von „Hans Hauser Grundbesitz und Immobilienerwerb“ sollten mit besonderer Vorsicht behandelt werden, denn die Abmahngründe entbehren häufig jeder Rechtsgrundlage.

Hans Hauser Grundbesitz und Immobilenerwerb: Abmahnungen

Hans Hauser mahnt gerne und häufig ab. Liegt ein Schreiben des „Herrn Hauser Grundbesitz und Immobilienerwerb aus München“ vor, das angebliche Verstöße gegen das Wettbewerbsrecht beinhaltet, muss man sich nicht aufregen. Generell gilt, dass man nichts unterschreiben und zahlen soll, was nicht anwaltlich geprüft wurde. In früheren Abmahnungen trat Herr Hauser als Rechtsanwalt auf und behauptet nun, im Immobiliengeschäft tätig zu sein. Häufig verliert Herr Hauser jedoch Gerichtsverhandlungen, da ihm seitens der Gerichte ein rechtsmissbräuchliches Verhalten attestiert wurde. Das Verhalten des Herrn Hausers ist lediglich auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichtet. Die Unterlassungserklärung mit einer Strafbewehrung in Höhe von 500 Euro sollte keinesfalls unterschrieben werden. Ebenso sollte der pauschale Betrag von 150 Euro nicht geleistet werden. Makler, die eine Abmahnung seitens des bekannten „Abmahners“ erhalten haben, sollten überhaupt nicht auf die unseriösen Abmahnungen zu reagieren. Hans Hauser ist zum Abmahnen nicht mehr berechtigt.

Die Preispolitik von Immobilienscout24: Nutzt das Portal seine Marktposition aus?

Oktober 27, 2016

ImmobilienScout24 ist Deutschlands größtes Immobilienportal. Eigenen Angaben zufolge nennt die Webseite fast zwei Drittel (62 Prozent) des deutschen Marktes sein Eigen. Die beiden stärksten Konkurrenten Immonet und Immowelt besitzen gemeinsam nur ein Viertel (jeweils 10 und 14 Prozent). Alle anderen Mitstreiter teilen sich die restlichen vierzehn Prozent.

Was eine solch dominante Präsenz für den Markt bedeutet, haben wir in der Vergangenheit des Öfteren beobachten können. Man muss nur an die Marktposition der Suchmaschine Google oder dem Betriebssystem Windows denken. Früher oder später scheinen die Unternehmen ihre konkurrenzlose Führungsposition auszunutzen. Das könnte nun bei ImmobilienScout24 der Fall sein. Seit Monaten erhöht das Immobilienportal die Gebühren für Makler. Nun planen einige Makler den Wechsel zur Konkurrenz.

## Marktführer oder Monopol: Worin liegt der Unterschied?

Mit einem Marktanteil von 62 Prozent möge man behaupten, dass ImmobilienScout24 Marktführer ist, jedoch keine Monopolstellung genießt. Bei genauerem Hinsehen ist diese Behauptung nicht ganz korrekt. Scout hat sich zum Google der Immobiliensuche und dem Immobilienangebot entwickelt. Zwar beträgt der Marktanteil nicht über 90 Prozent, so wie es bei Google der Fall ist, dennoch wählen die meisten Makler und Immobiliensuchenden das Onlineportal. Es ist logisch, dass Menschen ihre Immobilie dort suchen, wo es die meisten Angebote gibt. Umgekehrt inserieren die Makler dort, wo die meisten Kunden aktiv sind.

Wie bereits erwähnt, führt dieses Verhalten dazu, dass ImmobilienScout24 derzeit einen Marktanteil von fast zwei Dritteln genießt. Mehr noch: Das Portal befindet sich in den Top 20 der am meisten besuchten Webseiten Deutschlands. Eigenen Angaben zufolge besuchten im Juni 2014 rund 7,6 Millionen einmalige Besucher das Portal. Immowelt muss sich mit drei Millionen Besuchern zufriedengeben, Immonet hat nur 2,5 Millionen Besucher.

## Verlangt ImmobilienScout24 zu hohe Preise?

Ob der Marktführer unter den Immobilienportalen zu viel verlangt, ist schwer zu sagen. ImmobilienScout24 verlangt folgende Preise für gewerbliche Anbieter (Stand: April 2015):

  • 10 Anzeigen: 499 EUR
  • 25 Anzeigen: 849 EUR
  • 50 Anzeigen: 1.499 EUR

Alle Preise verstehen sich zuzüglich Mehrwertsteuer.

Angesichts der großen Reichweite des Portals könnte man sagen, dass die Preise durchaus gerechtfertigt sind. Selbst wenn die beiden anderen Portale günstigere Preise anbieten, müssen Makler bedenken, dass deren Reichweite kleiner ist. Zur Erinnerung die monatlichen Besucherzahlen der drei Portale (im Monat Juni 2014):

  1. ImmobilienScout24: 7,6 Mio. pro Monat
  2. Immowelt: 3 Mio.
  3. Immonet: 2,5 Mio.

ImmobilienScout24 hat folglich eine dreimal größere Reichweite als Immonet. In Theorie könnten sie also auch dreimal so viel verlangen als der drittplatzierte Konkurrent.

Abseits der Reichweite müssen Makler auf das restliche Angebot achten. Das Portal bietet einiges an Funktionalität, was die Suche nach Interessenten erleichtert. Vor über 15 Jahren, als es noch kein ImmobilienScout24 gab, mussten Makler viel Geld und Zeit für Zeitungsannoncen investieren.

## Makler drohen mit der Abwanderung zur Konkurrenz

Zahlreiche Makler geben ihre Unzufriedenheit in den sozialen Netzwerken kund. Einige rufen ihre Kollegen auf, ImmobilienScout24 den Rücken zu kehren und zur Konkurrenz zu marschieren. Ganz so einfach ist die Angelegenheit nicht. Wie bereits erwähnt, genießt ImmobilienScout24 eine Führungsposition in Deutschland. Eine Abwanderung zur Konkurrenz ist nicht für jeden Makler machbar. In bestimmten Regionen wird ausschließlich ImmobilienScout24 verwendet. Die Konkurrenten Immonet und Immowelt sind praktisch nicht präsent. Der Umstieg zu den anderen Portalen wäre für den Makler wirtschaftlicher Selbstmord.

Sollte ImmobilienScout24 mit seiner Reichweite nicht länger punkten und Makler zur Konkurrenz wechseln, profitiert am Ende der Kunde, also die Wohnungssuchenden. Konkurrenz belebt bekanntlich das Geschäft. Einerseits wachsen die anderen Immobilienportale, andererseits wird der Marktführer gezwungen, mit neuen Funktionen seine Führungsposition zu unterstreichen. Eine solche Funktion ist unter anderem die von immobilienscout24.de angekündigte Mitgliedschaft für Makler. Gegen eine pauschale Gebühr sollen diese Inserate einstellen können.

## Mit einer Fusion den Marktführer angreifen

Die beiden Konkurrenten Immowelt und Immonet fusionierten im Jahr 2015, nachdem das deutsche und österreichische Kartellamt zugestimmt hatten. Gemeinsam möchten die Immobilienportale gegen den Marktführer ImmobilienScout24 antreten. Doch die Makler scheinen von dem Duo wenig begeistert zu sein. Eine Inseration ist nur noch auf beiden Portalen möglich, was mit Mehrkosten verbunden ist. Für viele Makler ist eine doppelte Inseration nicht rentabel, da Immowelt im Süden und Immonet im Norden des Landes dominiert. Makler, die in einer der beiden Regionen aktiv sind, benötigen folglich nur eines der beiden Immobilienportale. Immonet und Immowelt rechtfertigen den höheren Preis mit folgender Argumentation:

Sehr geehrter Makler,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wir können verstehen, dass die neue Preisstruktur bei Ihnen zunächst auf Unverständnis stößt, gerade dann, wenn für Sie auf den ersten Blick keine Mehrleistung erkennbar ist. Hintergrund des neuen Preismodelles ist der Zusammenschluss von Immowelt und Immonet, dessen Vorteil für Sie in der deutlich höheren Sichtbarkeit Ihrer Objekte liegt. Denn mit der neuen DUO-Partnerschaft werden automatisch alle Immobilien auf beiden Portalen veröffentlicht. So werden auch Immobiliensuchende aus anderen Teilen Deutschlands auf Sie und Ihr Angebot aufmerksam.

Aus Maklersicht ist diese Argumentation kaum zu vertreten, denn es ist fraglich, ob ein Deutscher aus Hamburg eine Wohnung in München sucht. Ausnahmen bilden natürlich Menschen, die umziehen – doch wie groß mag deren Anteil sein?

Es wird sich zeigen, wie Makler auf die steigenden Gebühren bei Immobilienscout24 reagieren. Einige werden zur Konkurrenz abwandern, andere bleiben beim Marktführer, weil er für sie das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bietet und eine gefühlte Abhängigkeit besteht. Auch bleibt abzuwarten, ob Immobilienscout24 versucht, Makler mit neuen Funktionen und Preisgestaltungen von seiner Marktstellung zu überzeugen.

Freie Mitarbeiter in Maklerbüros – Chancen und Risiken

Oktober 27, 2016

Ein Gastbeitrag von beruf-mit-fremdsprache.de

Sogenannte freie Mitarbeiter sind in Maklerbüros heute eine Selbstverständlichkeit. Mehr noch: In so manchem Unternehmen sind sie mittlerweile eher die Regel als die Ausnahmfundern muss einen das nicht, schließlich sind freie Mitarbeiter  je nach Auftragslage flexibel einsetzbar und arbeiten in der Regel auf Provisionsbasis, ihre Bezahlung ist also erfolgsabhängig. Das senkt das Kostenrisiko für das Maklerunternehmen natürlich enorm und erhöht gleichzeitig dessen Flexibilität. Freie Mitarbeiter können allerdings auch erhebliche Risiken mit sich bringen, die man nicht außer Acht lassen sollte. Das zentrale Problem dabei ist die Frage, wie frei denn die Freien tatsächlich sind. Schnell steht der Vorwurf der Scheinselbstständigkeit im Raum – und der kann für das Maklerbüro teuer werden. Gründe genug also, sich einmal näher mit dem Thema freie Mitarbeiter in einem Maklerunternehmen zu beschäftigen.

Was genau sind eigentlich freie Mitarbeiter?

Die Frage ist schnell beantwortet: Freie Mitarbeiter sind rechtlich selbstständige Unternehmer, die auf eigene Rechnung arbeiten. Sie haben den Status eines freien Handelsvertreters, der in Paragraph 84 des Handelsgesetzbuches genau geregelt ist. Ihr Aufgabe ist die Vermittlung von Aufträgen für ein oder mehrere Unternehmen. Dafür erhalten sie pro vermitteltem Auftrag eine bestimmte, zuvor festgelegte Provision. Die Bezahlung ist also stets leistungsabhängig. Vermittelt ein freier Mitarbeiter also viele Aufträge erhält er mehr Provision als wenn er nur wenige bringt. Konkret heißt das: Wenn ein Freier in einem Maklerbüro viele Wohnungen oder Häuser vermieten bzw. verkaufen kann, wird er besser bezahlt als wenn es nur wenige sind. Ist er erfolglos, erhält er in der Regel nichts.

Für das Maklerunternehmen stellt das natürlich einen nicht zu unterschätzenden Vorteil dar. Es bezahlt nämlich nur für die tatsächlich erbrachte Leistung. Da freie Handelsvertreter auch selbst für ihre soziale Absicherung verantwortlich sind, entstehen auch keine Sozialabgaben, die bekanntlich erheblich ins Gewicht fallen können. Freie Mitarbeiter sind für ein Maklerbüro deshalb ein ideales Instrument, um die Kosten im Griff halten zu können. Sie können darüber hinaus auch deutlich flexibler eingesetzt werden als fest angestellte Mitarbeiter. Wenn es einmal nichts oder nur sehr wenig zu tun gibt, gibt es schlicht keine Aufträge für sie. Der Einsatz von freien Mitarbeitern lässt sich also individuell der jeweiligen Markt- und Auftragslage anpassen. Das gibt dem Unternehmen eben gerade jenes Maß an Flexibilität in personeller Hinsicht, die im heutigen Marktumfeld einfach unabdingbar ist.

Wie genau arbeiten freie Mitarbeiter als Immobilienmakler?

Die Beantwortung dieser Frage ist schon etwas schwieriger. Da der freie Mitarbeiter rechtlich gesehen ein selbstständiger Unternehmer ist, kann er seine Arbeit natürlich auch nach seinen eigenen Vorstellungen organisieren. Das beginnt schon damit, dass er den Ort, von dem aus er tätig ist, selbst bestimmt. Das Maklergeschäft bringt es naturgemäß mit sich, dass es sich zu einem nicht unerheblichen Teil in Wohnungen oder Häusern abspielt, die vermietet bzw. verkauft werden sollen. Da muss auch der Freie selbstverständlich direkt vor Ort sein und potenziellen Interessenten das Objekt zeigen. Wenn es aber beispielsweise um die Akquise von Kunden geht oder um Verwaltungsarbeiten, kann er ganz alleine bestimmen, wo er diese erledigt – etwa direkt bei sich zu Hause.

Viele Maklerbüros bieten ihren freie Mitarbeitern freilich die Möglichkeit, direkt in ihren Geschäftsräumen zu arbeiten und die vorhandene Infrastruktur zu nutzen. Der Freie erhält einen Schreibtisch, ein Telefon und Zugang zur firmeneigenen EDV. Das Unternehmen stellt diese Leistungen entweder kostenlos zur Verfügung oder verrechnet sich als Pauschalbetrag mit den anstehenden Provisionszahlungen. Der Vorteil einer derartigen Lösung liegt natürlich klar auf der Hand: Ist der freie Mitarbeiter nämlich direkt im Maklerbüro tätig, fällt in der Regel die Kommunikation und die Abstimmung leichter. Entscheidungswege werden kürzer, Entscheidungen können damit oftmals auch schneller getroffen werden. Allerdings besteht auch eine große Gefahr, auf die im nächsten Punkt näher eingegangen werden soll.

Welche Risiken können freie Mitarbeiter in einem Maklerbüro mit sich bringen?

Nur noch einmal zur Erinnerung: Freie Mitarbeiter sind selbstständig. Sie können frei entscheiden und sind deshalb auch nicht weisungsgebunden. Sie erledigen ihre Arbeit nach ihren eigenen Vorstellungen. Das bedeutet natürlich nicht, dass von Seiten des Maklerbüros nicht bestimmte Vorgaben oder auch bestimmte Konditionen kommen können. Allerdings dürfen diese Vorgaben auch nicht zu weit gehen, sonst steht nämlich schnell der Vorwurf der Scheinselbstständigkeit im Raum – vor allem dann, wenn der Freie ausschließlich für das Büro tätig ist, also nur einen Kunden hat.

Tatsächlich stellt das Problem mit der Scheinselbstständigkeit das größte Risiko beim Einsatz von freien Mitarbeitern dar. Gerade, wenn er seinen Tätigkeit vom Büro des Maklerunternehmens aus ausübt, liegt der Verdacht mitunter durchaus nahe. Meistens wird das Problem Scheinselbstständigkeit erst virulent, wenn das Vertragsverhältnis aus welchen Gründen auch immer aufgelöst wird. Kommt es in diesem Zusammenhang etwa zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, kann der Vorwurf der Scheinselbstständigkeit erhebliche finanzielle Forderung gegen das Unternehmen nach sich ziehen.

Man tut deshalb gut daran, einige Punkte zu beachten, will man nicht irgendwann eine böse Überraschung erleben. So sollte auf jeden Fall sicher gestellt sein, dass der Freie seine Tätigkeit auch tatsächlich frei ausüben kann. Das bedeutet zum Beispiel, dass er Aufträge an-, aber auch ablehnen kann. Darüber hinaus darf er auch nicht fest in die Organisation des Unternehmens eingebunden sein. Er muss frei über seine Arbeitszeit und seine Arbeitsweise entscheiden können. Dazu gehört übrigens auch, dass es für ihn keine Anwesenheitspflicht im Büro gibt.

Noch ein Wort zu den Folgen einer Scheinselbstständigkeit. Kommt etwa ein Gericht zu der Überzeugung, dass ein freier Mitarbeiter nicht wirklich selbständig für das Maklerbüro tätig war, wird das in der Regel die Nachzahlung von Sozialversicherungsangaben zur Folge haben. Die können je nachdem wie lange der Betreffende für das Büro tätig war eine beträchtliche Höhe erreichen und sogar die Existenz gefährden. Es gilt, dass der vermeintlich Freie schlussendlich wie ein sozialversicherungspflichtiger Arbeitnehmer behandelt wird.

Ohne freie Mitarbeiter geht es nicht

Keine Frage: Ohne freie Mitarbeiter funktioniert heute kaum noch ein Maklerbüro. Tatsächlich stellen Freie eine enorme Chance für den Geschäftserfolg dar. Um den freilich dauerhaft zu sichern, sollte man von Anfang an darauf achten, den Eindruck von Scheinselbstständigkeit erst gar nicht aufkommen zu lassen. Ein freier Mitarbeiter ist ein freier Unternehmer – und diese Freiheit muss man ihm schlicht und einfach gewähren.

Alle Informationen rund um den neuen §34 i GewO

März 1, 2016

Ab dem 21.3. 2016 benötigen Makler eine Erlaubnis, nach dem neuen §34 i GewO, um die Kreditvermittlung für Kunden bei der Bank zu übernehmen. Genügte bislang hierfür die Erlaubnis nach $34 c Abs. 1 Satz Nr. 2 GewO, setzt die neue Erlaubnis ausreichende Sachkunde und eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung voraus.

Neue Erlaubnis

Immobilienkreditvermittler, die Immobiliendarlehen vermitteln oder über solche beraten, benötigen ab dem 21.3.2016 die neue Erlaubnis gemäß § 34 i GewO. Dabei haben Immobilienkreditvermittler, die am 21.3.2016 über eine Gewerbeerlaubnis zur Vermittlung von Darlehenszuschüssen verfügen die Möglichkeit, die Tätigkeit zunächst fortzuführen und die neue Erlaubnis bis zum 21.3.2017 nachzureichen. Diese Neuerung basiert auf der Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und muss bis zum 21.3.2016 in das deutsche Recht umgesetzt werden.

Anwendungsbereich

Der Anwendungsbereich des neuen § 34 i GewO gilt für die Vermittlung von Verbraucher-und Immobiliardarlehensverträgen, welche zwischen einem Unternehmer und einer Bank und dem Erwerber als Darlehensnehmer die durch eine Reallast oder ein Grundpfandrechtbesichert sind oder für die Erhaltung und den Erwerb von Gebäuden und Grundstücken vorgesehen sind. Durch den neuen § 491 Abs. 3 BGB wird die Definition des Verbraucher-Immobiliardarlehensvertrag geregelt.
Im Sinne des neuen § 506 BGB fallen entgeltliche Finanzierungshilfen unter das Gesetz. Reine Bausparverträge allerdings fallen nicht darunter.

Definition

Nach dem neu gefassten § 655 a Abs. 1 BGB liegt eine Vermittlung vor, wenn der Makler einen Darlehensvertrag vermittelt, beim Abschluss eines Darlehensvertrages behilflich ist, die Gelegenheit zum Darlehensvertrags-Abschluss nachweist oder wenn zur Vermittlung zählt, dass der Vermittler Drittpersonen Verträge im Rahmen des Absatz 1 Satz 1 anbietet oder vorstellt. Zudem zählt dazu, dass Dritten bei Vorarbeiten oder anderen administrativen Tätigkeiten zum Vertragsabschluss im Sinne von Absatz 1 Satz 1 geholfen wird oder für den Darlehensgeber Verträge mit Dritten im Sinne des Absatz 1 Satz 1 abgeschlossen werden.

Voraussetzungen

Zu den Voraussetzungen, die für die Erteilung der Erlaubnis erfüllt werden müssen zählen neben persönlicher Zuverlässigkeit, geordneten Vermögensverhältnissen. der Berufshaftpflichtversicherung und der nachweislichen Sachkunde die Niederlassung und Tätigkeit im Inland.

Mieten, Kaufen, Wohnen – Realität von Maklern?

November 24, 2015

Zwischen dem 13. Oktober 2008 bis zum 06. Juni 2013 strahlte der Fernsehsender VOX 1000 Folgen der beliebten Fernsehserie „Mieten, Kaufen, Wohnen„. Inklusive der Wiederholungen waren dies zuletzt 20 Folgen pro Woche, die bei durchschnittlich 1,3 Millionen Zuschauern großen Zuspruch erfahren haben. Und sicherlich werden einige Zuseher sich schon dabei erwischt haben, wie sie einem Kandidaten ganz fest die Daumen für die Suche nach der Traumimmobilie gedrückt haben.

Dass der Fernsehsender VOX im zügigen Abspann selbst den Hinweis gibt, dass „die Erlebnisse unserer Makler frei nacherzählt” seien, fällt dabei kaum ins Gewicht. Dementsprechend verwundert es auch nicht, dass die Kandidaten zum Teil einen Mietvertrag mit dem fleißigen Makler abschließen, obwohl sie die Wohnung oder das Haus bereits im realen Leben bewohnen. Kommentiert wird das Objekt der Begierde noch mit den (zynischen) Worten: „Das ist wirklich klasse. Schön hell. Das gefällt mir gut.“

mieten-kaufen-wohnen
Maklerin Claudia Gülzow ist eines der bekanntesten Gesichter von mieten, kaufen, wohnen

Die nachgestellten Immobiliensuchen mögen sehr unterhaltsam sein, auch wenn sich mitunter ein Pornostar auf Wohnungssuche für einen Interessenten begibt. In der Regel handelt es sich bei den Darstellern aber um echte Makler, die das Geschäft sicherlich aufgrund ihrer jahrelangen Berufserfahrung bestens kennen. Und die Teilnahme an einer gestellten Wohnungsrecherche ist sicherlich auch eine willkommene Abwechslung zum harten Geschäftsalltag.

Während der einstündigen Serie werden unterschiedliche Immobilienmakler bei ihrer vermeintlichen Arbeit begleitet. Bei den Wohnimmobilien handelt es sich um millionenschwere Luxusvillen, das freistehende Einfamilienhaus oder die gemütliche Studentenwohnung. Angesprochen werden sämtliche Schichten, die verschiedene Anforderungen an den individuellen Wohnraum stellen.

Bereits jetzt wird insbesondere einem tätigen Immobilienmakler auffallen, dass jeglicher Objektzustand keinerlei Grund zur Kritik bietet. Stattdessen sind die Wohnungen und Häuser ohne Ausnahme in einem tadellosen Zustand. Selbst die minimalistische Studentenbleibe bietet höchsten Komfort und überzeugt auch in optischer Hinsicht auf der ganzen Linie. Die Realität sieht hier jedoch oftmals anders aus, so dass Makler auch mit Wohnungen arbeiten müssen, die sicherlich nicht mängelfrei sind.

Darüber hinaus sollte dem Zuschauer aufgefallen sein, dass jeder Makler den passenden Schlüssel für das jeweilige Objekt immer griffbereit hat. Das gilt selbst dann, wenn die Wohnung oder das Haus scheinbar noch von den Vorbesitzer bewohnt ist. Während man die Bewohner oder Mieter jedoch zu keinem Zeitpunkt vor der Kamera sieht, scheinen die Makler dementsprechend eine Generalserlaubnis für Wohnungsbesichtigungen erhalten zu haben. Das ist bereits deswegen realitätsfremd, weil dem noch nicht ausgezogenen Mieter nicht zugemutet werden kann, jederzeit mit Besuch in der Immobilie rechnen zu müssen. Stattdessen werden solche Termine zwischen dem Makler und dem Bewohner vereinbart. Bei der Fernsehserie entsteht jedoch der Eindruck, dass der Interessent letztendlich den Termin ohne Rücksicht auf andere bestimmen darf.

Ex-Scooter Mitglied Jürgen Frosch alias DJ Jay Frog auf Wohnungssuche
Ex-Scooter Mitglied Jürgen Frosch alias DJ Jay Frog auf Wohnungssuche

Selbstverständlich ist auch der Objektzustand von luxuriösen Anwesen nicht zu bemängeln. Auffällig ist allerdings, dass die Angebote der oberen Preisklasse in der Regel gänzlich leer stehen. Dadurch wird der trügerische Eindruck vermittelt, dass der Verkäufer es trotz eines lukrativen Geschäfts scheinbar nicht besonders eilig hat, seine wertvolle Immobilie zu verkaufen. Insoweit scheint es ihn nicht sonderlich zu stören, wenn der Leerstand bereits seit mehreren Monaten anhält. Dies wird schlichtweg billigend in Kauf genommen, was sicherlich einen Kontrast zum realen Immobilienalltag darstellt.

Des Weiteren entspricht auch das Verhalten der einzelnen Makler nicht unbedingt der Realität. Während einige ihre Tätigkeit dadurch in den Vordergrund spielen möchten, indem sie einer älteren Interessentin Komplimente am Fließband machen, verbringen andere weibliche Immobilienmaklerinnen die Besichtigungszeit auch gerne mit dem Kunden in der Dusche. Beide Extreme stehen im Gegensatz zu der Professionalität, mit der die meisten Makler in der Praxis auftreten sollten. Eine gewisse Distanz zum Kunden sollte gewahrt bleiben, auch wenn bei einigen Charaktere ein lockerer Umgang gepflegt werden kann. Die Show selbst wird jedenfalls nicht selten genutzt, um auch die potentiellen Kunden (ehemalige Stars und Sternchen der Gesellschaft) wieder ins Rampenlicht der großen Bühne zu führen.

Beeindruckend ist auch die Erfolgsquote, die der Fernsehsender VOX mit seinem Format suggeriert. Den Miet- oder Kaufinteressenten werden regelmäßig nur zwei Immobilien präsentiert. Es mag an der besonderen Fähigkeit der engagierten Makler liegen, dass die Wahrscheinlichkeit für einen Vertragsabschluss bei fast 100 % liegt. Der Vertrag wird jedoch nicht schriftlich fixiert, sondern per Handschlag in dem neuen Wohnumfeld besiegelt. Es verwundert dementsprechend auch nicht, dass die wohltemperierte Brause jederzeit griffbereit ist, um das Geschäft angemessen zu feiern. In der Realität hat sich durch diese fiktive Praxis das Gerücht entwickelt, dass die von den Maklern erzielte Provision besonders einfach zu verdienen ist.

Die Sendung hat in einigen Fällen maßgeblichen Einfluss auf den Berufsalltag der Immobilienmakler genommen. Mittlerweile erwarten Interessenten eine ähnliche Arbeitsweise wie sie diese aus dem Fernsehprogramm erfahren haben. Um die eigene Wirtschaftlichkeit jedoch nicht zu gefährden, können Makler nicht den individuellen Wünschen der Kunden hinterher laufen, zumal diese auch nicht immer umzusetzen sind. Stattdessen konzentriert er sich in der Praxis zunächst auf ein bestimmtes Objekt, um anschließend einen Mieter bzw. Käufer dafür zu finden. Daraus ergibt sich allerdings auch, dass der Eigenbestand, über den der Immobilienverwalter verfügen kann, deutlich begrenzter ist als VOX es seinen Zuschauern transferiert.

Dass die Fernsehserie ausschließlich zur Unterhaltung dient, wird insbesondere auch dadurch deutlich, dass die eigentliche Arbeit des Maklers gar nicht gezeigt wird. Zumindest die Akquise stellt einen wesentlichen Aufgabenbereich innerhalb der Branche dar, so dass von einer einfach verdienten Provision in der Regel nicht ausgegangen werden darf. Es ist gerade nicht so, dass Immobilienmakler ihr Geld ausschließlich damit verdienen, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen, während sie sich ansonsten vom Erfolg tragen lassen können.

Die inszenierten Szenen der Fernsehserie „Mieten, Kaufen, Wohnen“ haben das Bild einiger Zuschauer auf die Tätigkeit des Immobilienmaklers nachteilig verändert. Da sie sich nicht mit dem Gedanken anfreunden können, dass es sich bei den potentiellen Kunden der Serie um bezahlte Laiendarsteller handelt und sich die Handlung nicht an den Interessen, sondern vielmehr an einem Drehbuch orientiert, hat der – vermutlich – faule Makler jedenfalls in einigen Gesellschaftsteilen einen festen Standpunkt eingenommen. Jedenfalls geht aus dem Format nicht hervor, dass vor einem schriftlichen Vertragsabschluss zumeist eine Vielzahl von Besichtigungen durchgeführt worden sind. Im Gegensatz zu den zwei präsentierten Objekten während der Sendezeit, sind in der Realität auch mehr als 50 Besichtigungstermine keine Seltenheit.

Die EnEV 2014 und die verwirrenden Konsequenzen für Makler, Verkäufer und Mieter

November 24, 2015
Am 01. Mai 2014 ist sie in Kraft getreten: die neue Energiesparverordnung EnEV 2014. Sie legt nochmals strengere Maßstäbe an den Energieverbrauch beim Wohnen an als die Vorgängerverordnungen. Das politische Ziel ist die langfristige Einsparung von CO2 durch Reduzierung des Energieverbrauchs. Besonders für Neubauten ­gelten nun höhere energetische Standards und auch für Altbauten finden sich neue Bestimmungen zur Dämmung bei einer umfassenden Sanierung der Fassade.

Vermieter können die Kosten einer solchen energetischen Sanierung bis zu elf Prozent auf die Miete umlegen – eine Belastung für beide Seiten. Der Vermieter investiert eine hohe Summe, die meist über Kredite zu finanzieren ist, und der Mieter zahlt unter Umständen mehr Miete, als die energetische Sanierung an Heizkosten spart.

Bereits seit Jahren wird unter Fachleuten kontrovers über den Sinn der EnEV debattiert. Die Diskussionen thematisieren vor allem Folgeschäden durch energetische Sanierung an Altbauten wie Mauerdurchfeuchtung, Schimmelbildung sowie die Energiekosten für die spätere Entsorgung des Dämmmaterials. Ebenso wird die Aussagekraft des sogenannten ­u-Wertes, der den Energiebedarf eines Hauses darstellen soll, von Fachleuten angezweifelt.

Nun müssen Häuser bei Verkauf oder Vermietung verpflichtend über einen Energieausweis verfügen. Er soll zukünftigen Bewohnern ermöglichen, gezielt nach einem Zuhause mit geringem Energiebedarf zu suchen. Das hört sich gut und vernünftig an, der Energieausweis ist aber in der Praxis genau hierfür kein verlässliches Instrument.

Architekten und Ingenieure kommen überein, dass energetische Berechnungen kompliziert und bei offenen Systemen wie Wohnhäusern nur noch grob abschätzbar sind. Abweichungen bis zu 60 Prozent sind möglich. Das ist insofern bedenklich, da mit der neuen Verordnung von 2014 die vom Energieausweis gelieferten Daten in einer Verkaufs- oder Vermietungsanzeige eine zugesagte Eigenschaft darstellen, für die der Vermieter oder Verkäufer haftbar gemacht werden kann.

Verbindlich ist seit Mai 2014 die Darstellung der Energieverbrauchswerte in kommerziellen Anzeigen sowie die Vorlage des Energieausweises bei der Besichtigung des Objektes. Die EnEV 2014 legt dar, welcher Ausweis für die verschiedenen Gebäudekategorien auszustellen ist.

Gebäude, die nach 1977 errichtet oder modernisiert wurden oder mehr als 5 Wohneinheiten aufweisen, benötigen den Verbrauchsausweis. Dieser nennt die gemittelten Werte der letzten drei Jahre für Heizenergie und Warmwasser laut Verbrauchsrechnung. Diese Werte sind nur bedingt aussagefähig, da sie auf dem Verhalten der vorherigen Nutzer basieren, das sich von dem der zukünftigen Nutzer erheblich unterscheiden kann. Alle anderen Gebäude benötigen einen Bedarfsausweis, der lediglich theoretisch die Werte errechnet, mit dem bereits erwähnten Fehlerpotenzial. Energieausweise, auch fehlerhafte, behalten bis zu zehn Jahre ihre Gültigkeit.

Die Art des Energieausweises muss bereits in den Anzeigen genannt werden. Verpflichtend ist weiterhin die Angabe, welche Heizungsart verwendet wird sowie das Baujahr des Hauses. Weiterhin müssen Energieausweise, die ab 2014 gelten, eine Energieeffizienzklasse des Gebäudes angeben, von A+ bis H.

Für Makler und Käufer oder Mieter bedeuten diese zusätzlichen Angaben auch, dass die Anzeigen immer weniger einen Wohnwert oder die Vorzüge eines Hauses oder einer Wohnung darstellen werden, um die Kosten abzufangen, die diese zusätzlichen Angaben in den nun größeren Anzeigen verursachen. Hinzu kommt, dass es keinen verbindlichen Kanon für die verwendbaren Abkürzungen gibt, sodass Missverständnissen Tür und Tor geöffnet sind.

Obwohl die Energiesparverordnung von 2014 vor allem die Besitzer von Wohnungen und Häusern bei Verstößen mit empfindlichen Bußen von bis zu 15 000 Euro in Haftung nimmt, ergeben sich für Makler aufgrund eines Maklervertrages gewissen Nebenpflichten. So ist der Makler in seinem eigenen Interesse gehalten, den Verkäufer auf fehlende Energieausweise oder Angaben hinzuweisen.

Makler sind dazu verpflichtet, neben der Angabe der Quadratmeterzahl einer Wohnung und der Kaltmiete auch den Energiekennwert einer Wohnung oder eines Hauses anzugeben. Nun ist dies aber eine Sache, die von den Behörden keines Bundeslandes kontrolliert wird. Bemerkenswert ist daher, dass der Großteil der gewerblichen Anbieter daher auf die Nennung des Energiekennwertes verzichtet – hier stehen 66 Prozent den 14 Prozent bei den privaten Anbietern gegenüber. Bis zu 15.000 Euro Strafe drohen, wenn die Vorschrift zur Nennung missachtet wird. Doch viele Makler sparen sich die Angabe der Energiewerte, weil diese für potenzielle Mieter ohnehin zu verwirrend sind.

Energieausweis
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung durch den Makler vorgezeigt werden. Andernfalls drohen Abmahnungen.

Nicht selten finden sich eigenartige Formeln, die einen Endenergieverbrauch mit einer bestimmten Kilowattstundenzahl angeben. Diese Kilowattstunden beziehen sich auf einen einzelnen Quadratmeter und beinhalten bereits die Aufbereitung des Warmwassers. Zusätzlich gibt es eine Art Ampelprinzip, wobei die Farben Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes geben sollen. Diese Farbskala ist durchaus hilfreich, denn je grüner die Farbe wird, desto effizienter ist das Haus oder die Wohnung. Das wiederum bedeutet, dass es für den Mieter oder Käufer günstiger wird. Angaben von null bis 75 kWh/m² sind günstig. Im gelben Bereich liegen Wohnungen zwischen 75 und 175 kWh/m², alles, was darüber kommt, gehört in die rote Zone. Doch was so einfach scheint, ist es wie so oft natürlich nicht.

Das Problem ist hier, dass es keine feste Definition für die einzelnen Farbbereiche gibt und einzelne Makler und Verkäufer Wohnungen als grün deklarieren, obgleich diese nach der oben genannten offiziellen Einstufung bereits im gelben Bereich zu finden sind. Mieter, die sich damit nicht auskennen, verlassen sich einfach auf die Farbangabe und erleben nicht selten eine böse Überraschung, wenn sie die Nebenkostenabrechnung in den Händen halten.

Ebenfalls problematisch – und nicht unbedingt allgemein bekannt – ist, dass es zwei Arten von Energieausweisen gibt. Zum einen ist der Verbrauchsausweis zu nennen, zum anderen der Bedarfsausweis. Der Verbrauchsnachweis basiert auf den reellen Energiemengen der letzten drei Jahre. Der Bedarfsausweis hingegen setzt auf eine rein rechnerische Ermittlung der Energie, die in Zukunft verbraucht werden wird. Mieter sollten sich eher an letzteren Werten orientieren, erhalten in der Farbskala zum Energiewert aber oft die Daten aus dem Verbrauchsausweis. Daher muss in den Vermittlungsanzeigen die Art des Ausweises, auf dem die jeweiligen Energiekenndaten basieren, angegeben werden.

Durch die unterschiedlichen Arten der Energieausweise ist es für Mieter nicht einfach, den energetischen Zustand eines Gebäudes einzuschätzen. Die Daten sind nicht zwingend miteinander vergleichbar, denn sie basieren auf unterschiedlichen Annahmen. Außerdem verbraucht ein Mieter weniger Warmwasser als ein anderer. Außerdem sollte bedacht werden, dass der Energieausweis nicht für eine einzelne Wohnung eines Mietshauses gilt, sondern für das gesamte Gebäude. Aufgrund verschiedener baulicher Voraussetzungen und unterschiedlicher Sanierungsmaßnahmen kann der Energiebedarf bei einer Wohnung deutlich höher sein als bei einer anderen, obwohl sich beide im gleichen Haus befinden. So verursacht zum Beispiel die Wohnung im Dachgeschoss deutlich höhere Heizkosten als die Wohnung im mittleren Bereich des Gebäudes.

Auf Makler kommt neben der Angabe des Energiekennwertes aber noch eine wichtige Auskunftspflicht zu: Sie müssen gegenüber den potenziellen Mietern deutlich machen, von welchem Energieträger die Wärme für die Wohnung stammt. Auch das Baujahr des Hauses spielt eine Rolle zur Einschätzung des Energieverbrauchs, wobei die anzugebende Energieeffizienzklasse weitaus wichtiger ist. Diese Energieeffizienzklassen beginnen bei A+ und gehen bis H. Die bekannte Farbskala kommt auch hier wieder mit dem Ampelprinzip zum Einsatz.

Um kostspieligen Abmahnungen vorzubeugen, reicht im Zweifelsfall der Hinweis, dass der Energieausweis zum Zeitpunkt der Insertion noch nicht vorlag. In diesem Fall müssen auch keine Angaben zu den Energiekennwerten erfolgen.

Doch zurück zum Ausgangspunkt: In vielen Bundesländern läuft derzeit eine heiße Debatte darüber, ob und wie die Angabe der Energiewerte in Immobilienanzeigen überwacht werden kann. Inzwischen laufen sogar schon Verfahren der Umwelthilfe, die Prozesse gegen gewerbliche Anbieter von Wohnungen und Häusern angestrebt hat. Diese geht davon aus, die Verfahren zu gewinnen, was dazu führen wird, dass zum einen die Angaben durch die Makler sicherlich in Zukunft vollständiger getätigt werden. Zum anderen wird die Überwachung dieser Auskünfte geregelt werden müssen. Ob die Angaben für Mieter und Mietinteressenten dadurch durchschaubarer werden, steht auf einem ganz anderen Blatt und kann nach derzeitigem Stand verneint werden.