Kategorie: Immobilienmakler

Neues Meldegesetz für Vermieter

November 9, 2015

Sie ist wieder zurück, die Meldebescheinigung. Ab dem 01. November 2015, tritt die Vermieterbescheinigung wieder in Kraft. Keine unbedingte Neuerung, denn vor über 10 Jahren wurde sie abgeschafft. Der Grund war der hohe bürokratische Aufwand. Dennoch kommt sie wieder zurück. Somit wird das Melderecht abermals laut dem Bundesmeldegesetz (BGBI. I 2013, S. 1084) fortentwickelt und harmonisiert.

Einheitliche bundesweite Regelungen

Mit der neuen bundesweiten Ausführung, wurde das Meldegesetz im Grundgesetz verankert. Die Innovation soll Schutz und Sicherheit mit sich bringen. Zudem soll der Scheinanmeldung und Kriminalität entgegengewirkt werden. Werbung und Adresshandel sind künftig nur noch mit Einwilligung der jeweiligen Person möglich. Bei Krankenhaus- und Heimaufenthalten sowie der Hotelmeldepflicht, wird das Prozedere bundesweit vereinfacht. Ebenso bei der Abfrage zur gewerblichen Nutzung ist zukünftig der Zweck der Anfrage aus der Melderegisterauskunft anzugeben.

Vorschriften Vermieterbescheinigung

Der Ein- und Auszug muss vom Vermieter bestätigt werden. Für die Erstellung ist eine 2 Wochenfrist gesetzt. Der Inhalt ist gesetzlich vorgeschrieben und darf auch nicht abweichen. Dazu ist folgendes aufzuführen:

  • Art der Meldepflicht (Ein- oder Auszug)
  • Datum des Ein- oder Auszugs
  • Name und Anschrift des Wohnungsgebers
  • Anschrift der Wohnung

Zu beachten ist dabei, dass die Vermieterbescheinigung nur notwendig wird, sofern kein neuer Wohnsitz in Deutschland gemeldet ist. Dies gilt auch für einen Zweitwohnsitzt. Bei einem Einzug wird die Bescheinigung dann aber benötigt.

Bußgeld droht

Wichtig ist, wird bei Ein- oder Auszug innerhalb 2 Wochen keine Vermieterbescheinigung beim Einwohnermeldeamt eingereicht, droht ein Bußgeld. Dies kann in einer Höhe bis zu 1.000 € ausfallen. Das ist weder für Vermieter noch Mieter angenehm.

Auch bei einer Gefälligkeitsmeldung droht ein massives Bußgeld und das bis zu 50.000 €. Denn hier wird von einer Scheinanameldung ausgegangen. Der Mieter mietet an und hat aber nicht die Absicht in die Wohnung einzuziehen.

Rechtzeitig ausfüllen

Der Mieter muss sich immer noch selbst beim Einwohnermeldeamt an- oder abmelden. Der Vermieter hat mit der Pflicht der Vermieterbescheinigung seine Pflicht erfüllt. Bei beiden gelten immer die 2 Wochenfrist.

Bescheinigung kann sowohl schriftlich als auch online ausgestellt werden. Vermieter können sie dem Mieter oder direkt der zuständigen Behörde zukommen lassen. Das Musterformular kann auf der Webseite des Bundesrates heruntergeladen werden

Akquise für Immobilienmakler – überzeugende Fachlektüre

Mai 19, 2015

Beim Verkauf von Immobilien kommt es auf viele Details an. Evelyn-Nicole Lefévre-Sandt geht in ihrem Buch „Immobilienmakler: Worauf es im Einkauf ankommt: Vermittlungsaufträge gezielt und erfolgreich akquirieren“ auf viele Aspekte in der Arbeit als Immobilienmakler ein. Trotz der großen Aufmerksamkeit, die der Immobilienmarkt genießt, ist es keine einfache Aufgabe, eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen. Verkaufen bedeutet nicht nur, das Haus möglichst gewinnbringend an den Mann oder die Frau zu bringen, sondern auch einen nachhaltig zufriedenen Kunden zu gewinnen. Dieser zufriedene Kunde sollte seine Zufriedenheit mit dem beauftragten Makler weitertragen, Empfehlungen an Geschäftspartner und Kollegen ausgeben.

Aufgrund der hohen Nachfrage nach geeigneten Objekten ist es mehr denn je essentiell notwendig, eine Immobilie realistisch und attraktiv zugleich darzustellen. Der Mangel an Verkaufsobjekten fordert den Immobilienmakler, der einen oftmals unterschätzten Job ausübt. Es sieht einfach aus, aber es erfordert viel Einfühlungsvermögen und Geschick, den Kunden die realen Fakten darzulegen. Weniger sinnvoll wäre es, die unrealistischen Vorstellungen des Kunden im Raum stehen zu lassen und ihn dann am Ende enttäuscht zurückzulassen.

Typisch für den Immobilienmarkt ist sein zyklischer Verlauf, auf den die Autorin in ihrem Buch ebenfalls intensiver eingeht und diesen näher beleuchtet. Auf die käuferdominierte Phase – das Angebot an Immobilien ist groß – folgt die marktbestimmende Phase des Verkäufers. Auch in Deutschland ist die Nachfrage seit dem Beginn der Finanzkrise gestiegen. Zurück bleibt die Frage vieler Immobilienmakler, wie sie an ausreichend lukrative Immobilien für den Verkauf kommen. Dadurch hat sich ein Verkäufermarkt gebildet, der den Makler zwingt, die Methoden der Kundengewinnung neu zu überdenken.

Mit erprobten Marketingmethoden, die sich auch in der Praxis eines Immobilienmaklers bewähren, und vielen weiteren Aspekten greift die Autorin Evelyn-Nicole Lefévre-Sandt auf kurzweiligen 173 Buchseiten auf ihren umfangreichen Erfahrungsschatz aus 25 Jahren Arbeit in der Immobilien- und Finanzierungsbranche zurück. Das Buch vermittelt handfeste Tipps für den erfolgreichen Aufbau eines unabdingbaren Netzwerks und warum eine dauerhafte Kundenbindung der Schlüssel zum Erfolg, sprich Folgeaufträgen, sein kann. Sie beleuchtet die verschiedenen Phasen des Immobilienverkaufs und liefert auch erfahrenen Maklern neuen Input für die Vermittlungsarbeit. Das Buch ist eine gelungene Fortsetzung des ebenfalls von der Autorin erschienenen Buchs „Immobilienmakler – Vermittler zwischen Angebot & Nachfrage“.

Die Mietpreisbremse – Mögliche Auswirkungen für Makler

April 25, 2015

Sie ist für Juni 2015 als Teil des sogenannten „Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) geplant, die Mietpreisbremse. Auf den Weg gebracht hat sie der Bundesjustizminister Heiko Maas. Ihr Ziel soll eine verträgliche Durchmischung der Wohngebiete und eine größere Fairness bei der Zahlung von Maklercourtagen sein. Entsprechend gliedert sich die Mietpreisbremse in zwei Regelungsbereiche – die Bestimmung der maximal forderbaren Mieten und die Bestimmung desjenigen, der die Maklercourtagen zahlen soll.

Das Ausbremsen der steigenden Mieten – Mythos oder Wahrheit?

Verschiedene Medien haben es publiziert, die Mietsteigerungen in den letzten Jahren im gesamten Gebiet Deutschlands fielen geringer aus als die Höhe der Inflationsrate. Dass dennoch ein Bedarf an Mietsteigerungsbegrenzung festgestellt wurde, liegt an dem unterschiedlichen Wohnungsmarkt in Deutschland. In ländlichen und strukturschwachen Gebieten ist das Angebot an freien Wohnungen größer als die Nachfrage. In wirtschaftlich prosperierenden Ballungsgebieten jedoch stiegen die Mieten in den letzten Jahren aufgrund der Nachfrage deutlich. Vor allem bestimmte Innenstadtlagen sind bei einer finanzkräftigen Gruppe von Mietern beliebt. In diesen Vierteln wurden zudem viele Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Hier herrscht eine deutlich stärkere Nachfrage, als das schrumpfende Angebot bedienen kann und somit können sich in diesen Gebieten stärkere Mieterhöhungen durchsetzen. Einkommensschwache Haushalte können mit dieser Entwicklung nicht mithalten.

In solchen Bereichen mit „angespannter Wohnungslage“ – die die jeweiligen Landesregierungen nach eigenen Kriterien festlegen – soll die Mietpreisbremse zukünftig gelten. Neue Mietverträge sollen lediglich einen Mietzins aufweisen, der maximal 10% über dem jeweils geltenden Mietspiegel liegt. Bestehende Mieten dürfen um maximal 15% innerhalb von vier Jahren steigen und auch da nur bis 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen: Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen.

Es ist zweifelhaft, inwieweit dieses Instrument greift, denn die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus den tendenziell höherpreisigen Neuvermietungen der letzten Jahre zusammen. So steigen die Mieten kontinuierlich an. Und zwar so weit, wie sich Mieter finden, die diese zahlen können. Für Immobilienmakler ändert das wenig hinsichtlich Ihrer Einkünfte. In den besagten Vierteln ist die ortsübliche Vergleichsmiete hoch und frei werdende Wohnungen sind durch umfassende Renovierungen ohnehin diesem Instrument entzogen.

Wer bestellt, der zahlt – oder etwa doch nicht?

Das zweite Instrument der Mieterentlastung ist die Verlagerung des Bezahlprinzips bei der Maklercourtage. Bisher regelte der Markt mit seiner Nachfrage, wer jeweils die Dienste eines eingeschalteten Maklers zahlte. Nun regelt dies das neue Gesetz. Zahlen soll jeweils der Auftraggeber. Was sich im ersten Moment vernünftig anhört, ist bei näherem Hinsehen eine verzwickte Angelegenheit, zumindest für Immobilienbesitzer und Makler.

Hauptkritikpunkt vonseiten der Immobilieneigner ist die nur bedingt bestimmbare Mietdauer für einige Objekte. Möblierte Wohnungen beispielsweise erleben häufige Mieterwechsel. Hier könnte sich für den Besitzer bald die Rentabilitätsfrage stellen, da er jedes Mal selbst für die Maklercourtage aufkommen muss. So überlegen Wohnungsbesitzer, ob sie überhaupt vermieten sollen, oder sehen sich gezwungen, ohne Makler auszukommen. In Gebieten ohne Mietpreisbegrenzung wird eventuell der Mieter mit einem in die Nettomiete eingearbeiteten „Risikozuschlag“ rechnen müssen. Größere Wohnungsbaugesellschaften und andere Gesellschaften mit großem Bestand an Mietwohnungen greifen zur Selbsthilfe und übernehmen das Vermitteln ihres Bestandes selbst. Hier dürfte es zu massiven Gewinneinbußen bei jenen Maklern kommen, die hauptsächlich im Mietwohnungsmarktsegment tätig sind.

In Gebieten mit starker Nachfrage nach Objekten könnte sich ein Prozedere etablieren, dass dem Gesetzgeber wenig gefallen dürfte. Vermieter melden freie Wohnungen an einen Makler. Ohne Vermittlungsauftrag. Der Makler nimmt die Wohnungen in seine Kartei auf und wartet, bis ein Mieter bei ihm erscheint und ihm einen Suchauftrag erteilt, denn der Mieter selbst findet keine Angebote mehr. Er hat auch keine Chance herauszufinden, ob der Makler nun im realen Raum oder in seinem Archiv „sucht“. Auch andere Szenarien sind nicht hoffnungsvoll für die zukünftigen Mieter. In manchen Nachbarländern sind ausgemusterte Wohnungseinrichtungen sehr begehrt. Sie werden in freie Wohnungen verbracht und sind dort Grund für eine Ablöse. Diese bewegt sich in etwa in der Höhe der Maklercourtage, die der Vermieter dem Makler zahlen soll. All das ist nicht wünschenswert. Es entsteht eine Grauzone, in der keiner der Beteiligten sich wirklich wohlfühlt.

Social Media für Immobilienmakler

Februar 19, 2015

Die sozialen Netzwerke sind in der heutigen Zeit das bestimmende Werkzeug für den Umgang mit dem Internet. In den letzten Jahren läuft die Kommunikation von Millionen Nutzern über die Dienste wie Facebook, Twitter und Google+. Dass sich Facebook dabei auch als eine Alternative für die Werbung im Internet entwickelt hat, ist bekannt. Besonders die Unternehmen werben hier auf eine aggressive Weise. Aber auch als Einzelunternehmer, beispielsweise als Makler, kann man mit der richtigen Taktik und ein wenig Wissen in diesem Bereich erfolgreich mit den sozialen Netzwerken arbeiten.

Die Bedeutung der verschiedenen sozialen Netzwerke

Natürlich haben die Netzwerke sich in den letzten Jahren ganz unterschiedlich entwickelt und das Thema Social Media ist in seinem Potential für Entwicklungen auch noch nicht abgeschlossen. Es wird immer neue Dienste geben – aber es gilt vor allem darum, die heutigen Netzwerke richtig einzusetzen. Aber warum eigentlich Social Media? Immerhin kann das Marketing im Internet auch einfach von einer Webseite betrieben werden, die man mit der Hilfe von SEO Stück für Stück in den relevanten Bereichen nach oben arbeitet. Das mag für die Präsentation von Objekten sehr hilfreich sein und kann auch neue Kunden anziehen – aber hier mangelt es in der Regel an einer direkten Kommunikation mit den möglichen Interessenten. Dabei ist Kommunikation im Immobiliengeschäft doch einer der wichtigsten Punkte. Es geht um Termine, Details zu Objekten und viele andere Dinge, die zu einem Kauf oder Verkauf führen können. Soziale Netzwerke sind daher perfekt, wenn man nicht nur einfach präsentieren, sondern mit den möglichen Kunden auch in Kontakt kommen möchte. Was für einen Sinn haben die verschiedenen Netzwerke daher für einen Immobilienmakler?

  • Facebook: Facebook ist das wohl beste und wichtigste Medium für die allgemeine Präsentation. Hier kommt man am besten mit Kunden und Interessenten in Kontakt und kann außerdem perfekt Inhalte von der Webseite mit Social Media kombinieren.
  • Twitter: Mit dem Kurznachrichtendienst lassen sich neue Einträge in einem eigenen Blog oder auch auf Facebook sehr gut unterstützen. Da der Dienst in Deutschland immer beliebter wird, kann man sich hier auch kurz und prägnant mit anderen Menschen austauschen.
  • Google+: Der Dienst von Google ist vor allem für die vielen zusätzlichen Optionen der Suchmaschine interessant. Die Rede ist hier zum Beispiel von Google My Business.

Wer als Immobilienmakler im Bereich Social Media erfolgreich sein möchte, sollte sich also nicht alleine auf ein Medium stützen. Die Vielfalt der verschiedenen Dienste in Kombination mit den richtigen Strategien sind Garanten für den Erfolg. Allerdings sollte man von den ersten Präsenzen und von den ersten Kontakten zu den neuen Kunden nicht zu viel erwarten. Auch für Makler ist der Bereich Social Media vor allem eine Ergänzung für die etablierten Methoden aus dem digitalen Marketing. Es geht darum, mit den Kunden und Interessenten noch besser in Kontakt zu kommen und vor allem die jüngere Zielgruppe mit den Kanälen ihrer Zeit anzusprechen. Eine Steigerung der Umsätze ist dabei kein Automatismus – es geht vor allem um die stetige Verbesserung der Sichtbarkeit.

Das richtige Konzept für Social Media finden

Wer im Bereich Social Media erfolgreich sein möchte, wird sich nicht alleine auf eine Anmeldung oder eine Unternehmensseite stützen können. Diese mögen die Basis dafür sei, dass man in späteren Zeiten für das Marketing aktiv wird, aber eigentlich geht es vor allem um die richtige Taktik bei der Kommunikation mit den eigenen Kunden und Interessenten. Wer bei Facebook aktiv wird und zum Beispiel die Seite eines Maklers „liked“, wird in der Regel bestimmte Erwartungen an die Art und Weise der Kommunikation und natürlich auch die Inhalte haben. Geht es also um die Vermittlung und die Werbung über Facebook, Twitter und Google, sollte man vorher ein genaues Konzept entwickeln. Es beginnt dabei mit der Frage, wofür man die sozialen Netzwerke eigentlich benutzen möchte. Möchte man wirklich in die aktive Kommunikation mit den möglichen Kunden gehen oder geht es primär um die Präsentation von neuen Objekten?

  • Facebook kann prima mit einem Blog kombiniert werden. So erscheinen Inhalte auf zwei Kanälen und stehen für die Kommunikation zur Verfügung.
  • Anfragen, Anregungen oder Kritik auf der eigenen Seite muss angemessen begegnet werden. Das Ziel ist es, eine aktive Kommunikation zu pflegen. Offen und ehrlich sollte dabei mit den möglichen Kunden agiert werden.
  • Aktivität ist ein wichtiger Punkt. Nur aktiv gepflegte Auftritte in den sozialen Netzwerken erlauben auch eine Verbesserung von Bekanntheit und Sichtbarkeit.

Vor allem der Punkt der Aktivität darf nicht unterschätzt werden. Wer nur einmal in der Woche in seine Profile in den sozialen Netzwerken etwas schreibt, sollte es gleich vermeiden, überhaupt aktiv zu werden. Das würde nur funktionieren, wenn Social Media vor allem als eine Verbesserung der Position der eigenen Webseite dient. Google+ verfügt zum Beispiel über keine aktive Community. Mit Google My Business werden aber die allgemeinen Effekte für das Marketing im Internet gestärkt.

Wer erfolgreich im Raum Social Media sein möchte, braucht mehr als einfach nur eine Seite bei Facebook. Kunden, Interessenten und neutrale Besucher haben gewisse Ansprüche an die Arbeit von Firmen und Experten. Es kann daher durchaus sinnvoll sein, sich mit der Frage nach der richtigen Präsentation oder nach dem richtigen Konzept an einen Profi zu wenden. So hat man die Ruhe, sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren, und kann sich ansonsten auf die verlässliche Arbeit von anderen Experten verlassen.

Wie findet man eigentlich ein Haus im Süden Frankreichs oder ein Appartment in New York?

Dezember 14, 2014

Wohl jeder der in den letzten Jahren Immobilien gesucht hat, weiß dass das Internet diesbezüglich meist sehr hilfreich ist. Neben den bekannten deutschen Seiten sind jedoch in den letzen Jahren immer mehr internationale Portale im Web enstanden, die die globale Immobiliensuche vereinfachen. Wer also ein kleines Ferienhaus in Frankreich sucht oder mal schauen will, wie teuer eigentlich ein Appartement in New York ist, kann die Antwort auf folgenden Seiten finden.

Die weltweite Suche gestaltet sich sehr einfach bei dem großen Immobilienmakler-Franchisegeber www.remax.com. Angenehm ist hier, dass die Suchoberfläche in mehreren Sprachen aufrufbar ist. Ob man nun eine Wohnung sucht, ein Haus oder ein Grundstück, man findet eine große Auswahl an Objekten in fast jeder Region der Erde.

Auch bei www.realtor.com ist alles vertreten, was das Herz begehrt: von der Strandhütte in Mexiko über alte Schlösser in Frankreich bis zur Hotelanlage in Thailand. Die Suche ist klar und einfach aufgebaut, so dass das stöbern sich schnell und effektiv gestaltet.

Seit Jahren bietet auch www.coldwellbanker.com Hilfe wenn es um die Immobiliensuche auf der ganzen Welt geht. Die Suchoberfläche der Seite ist leicht zu bedienen, die Ergebnisse klar gegliedert. Netter Zusatz: es gibt meist eine ausführliche Beschreibung über die Entfernung zur nächsten Stadt oder zum Flughafen.

Die Seite von www.globalpropertyguide.com sieht vielleicht auf den ersten Blick nicht so modern aus wie die oben genannten, jedoch bietet sie sehr gute Hinweise über den Immobilienmarkt in dem gesuchten Land, wo genau sich die Investition lohnt und allgemeine Informationen. Die Liste der Objekte ist ähnlich ausführlich wie bei den anderen Seiten. Je nachdem was der Geldbeutel hergibt, kann man hier auf jeden Fall fündig werden.

Bei www.worldproperties.com ist man auf der sicheren Seite: alle hier angebotenen Objekte werden durch Immobilienmakler vertreten. Durch ein Kontaktbutton kann man direkt den Makler anschreiben und somit direkten persönlichen Kontakt herstellen falls gewünscht. Die Beschreibungen der Objekte sind sehr sorgfältig und genügend Fotos sind auch vorhanden um sich ein genaues Bild von dem Haus, der Wohnung oder halt eben dem Schloss zu machen.

Ärger um Ikea-Küchenwerbung bei ImmobilienScout24

September 23, 2014

Vor Kurzem erlaubte sich das Immobilienportal ImmobilienScout24 einen scheinbar empfindlichen Eingriff bei den geschalteten Anzeigen seiner Kundschaft. Suchende Nutzer bekamen von nun an nicht nur die eingestellten Angebote zu Gesicht, sondern wurden darüber hinaus beispielsweise mit Werbebannern für Kücheneinbauten des Möbelhauses Ikea beglückt. Laut ImmobilienScout24 diene dies der Erhöhung der Nutzwertigkeit der Suchergebnisse. Logisch, dass Benutzer des Portals, die Geld für eine Anzeige gezahlt haben, eine etwas andere Sicht auf diese diskutable Verbesserung haben.

Shitstorm auf Facebook

Auf der offiziellen Facebook-Seite von ImmobilenScout24 gab es zahlreiche kritische Kommentare bezüglich des Themas. Der Tenor war eindeutig: Nutzer des Portals sahen sich entmündigt und empörten sich mit teils eindeutigen Äußerungen über das Vorgehen des Marktführers im Online-Vertrieb von Immobilen. Wenig Verständnis gab es für die Werbeschaltung von Ikea, welche verständlicherweise als unnötige Reizüberflutung und unwillkommene Ablenkung bezeichnet wurde. Ungefragt Werbung in einer bezahlten Immobilienanzeige einzubinden, das konnte nicht gut ankommen. Das ImmobilienScout24 nur versucht zusätzliche Einnahmequellen zu generieren, ist durchaus legitim und alltägliches Geschäftsgebaren. Trotzdem fühlten sich durch diese überraschende Veränderung viele Kunden des Portals auf den Fuß getreten. Angesichts gleichzeitig angekündigter Preiserhöhungen für den gebotenen Service brachte dies das Fass zum Überlaufen.

Ein unglücklicher Feldversuch

Möglicherweise hat der einhellige Aufschrei bereits Wirkung gezeigt. Ankündigungen in Zukunft den Service der Webseite nicht mehr zu nutzen, veranlassten ImmobilienScout24 zum Einlenken. Der Fall zeigt, wie man seinen eigenen Kunden unnötig vor den Kopf stoßen kann. Ein Makel, der – auch wenn nun korrigiert – vielen in Erinnerung bleiben wird. Nun stellt sich die Frage, ob die jetzt angepassten, neuen Bedingungen für zusätzliche Werbeschaltungen Dritter ausreichen, um die erhitzten Gemüter noch zu beschwichtigen. Ikea-Küchen werden nicht mehr beworben, sofern Küchenbereiche Teilbestand des Angebotes darstellen. Besonders exquisite Objekte ab einem Preis von einer Million Euro oder einer Miete ab 2500 Euro sollen ebenfalls verschont bleiben. Exklusivexposés sind zudem vollständig von störender, fremder Reklame befreit. Zumindest offeriert ImmobilienScout24 hier teilweise Zugeständnisse an seine aufgebrachte Nutzerbasis. Der Testballon für neue Geldquellen durch zusätzliche Werbevermittlung ist also vorerst wieder am Boden – entgehen lassen wird sich der Immobilienanbieter das Geschäft jedoch langfristig nicht. Flachen die Proteste ab, stehen womöglich schon bald weitergehende Veränderungen bevor.