Wie realistisch ist der Traum vom Eigenheim? Die Nullzinspolitik hat in den Bereichen Altersvorsorge und Kapitalanlage eine neue Orientierung erzeugt. Bei der Bank gibt es keine Zinsen – im Gegenteil, das Geld verliert sogar an Wert. Aktien sind durch die Volatilität der Märkte unsicher und keine Option, wenn Sie Ihr Geld ohne Risiko anlegen möchten. Gold ist ein wertstabiler Sachwert, erfordert aber einen sicheren Aufbewahrungsort, der mit zusätzlichen Kosten für ein Bankschließfach oder einen Safe in den eigenen Räumlichkeiten einhergeht. Das Eigenheim oder die Eigentumswohnung stehen hoch im Kurs und sind finanzierbar, da Banken aktuell schnell, günstig und auch ohne Eigenkapital Kredite vergeben. Doch sollten Sie die Risiken nicht unterschätzen, da die Immobilienpreise vielerorts in keiner Relation zum tatsächlichen Wert der angebotenen Immobilie stehen.
Die Nachfrage steigert den Preis – droht uns eine Immobilienblase?
Laut Umfragen haben rund 75% aller Bundesbürger Angst vor der Verarmung im Alter. Diese Angst legt den Grundstein für spitzfindige Finanz- und Immobilienwirtschaftler. Kein Gefühl verleitet so schnell zu unüberlegten Entscheidungen wie die Angst, mit der gespielt und die durch verschiedene wenig seriöse Berichterstattungen geschürt wird. Wer heute noch guten Gewissens behauptet, dass eine Immobilienblase in Deutschland keinesfalls auftreten kann, lehnt sich sehr weit aus dem Fenster. Auch Aussagen wie „Der Markt ist stabil“ und „Die Kosten basieren allein auf der hohen Nachfrage“ entsprechen nur teilweise der Wahrheit.
Die Praxis zeigt, dass rund 80% aller Immobilien (Eigentumswohnungen, Eigenheime und Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage) drastisch überbewertet sind. In Metropolen wie Stuttgart können Objekte in Traumlagen Quadratmeterpreise von bis zu 25.000 Euro aufweisen und diese Summe ist fernab der Realität angesiedelt.
Vor diesem Background stellt sich die Frage, ob die Investition in Betongold überhaupt noch lohnt oder ob es nicht besser ist, ein Leben lang Miete zu zahlen – auch wenn die Mietkosten vielerorts ebenso unverhältnismäßig hoch sind wie die Kaufpreise für Wohneigentum. Die Rentabilität von Immobilien ist vor allem in den Metropolen unseres Landes in Frage gestellt. Wenn Sie für ein Eigenheim mit einem Realwert von 250.000 Euro eine Investition von 350.000 Euro bis zu 500.000 Euro tätigen, ist jegliche Hoffnung auf Rendite bereits im Vorfeld ausgeschlossen. Möchten Sie eine Immobilie selbst bewohnen und diese gleichzeitig auch als Alterswohnsitz anschaffen, zeigt sich der Kauf aus einer anderen Perspektive. In diesem Fall steht nicht der Renditegedanke, sondern der Wunsch nach mietfreiem Wohnen nach der Kredittilgung im Fokus. Nehmen Sie diesen Blickwinkel ein, lohnt sich der Fokus auf ein Eigenheim durchaus und kann sich als gut überlegte Altersvorsorge erweisen.
Die Grundregel beim Immobilienkauf: 30% Eigenkapital und eine flexible Finanzierung
Damit der Kauf einer Immobilie nicht zum Problem wird, sollten Sie einige wichtige Aspekte beachten. Auch wenn Sie eine Finanzierung ohne Eigenkapital erhalten können, sollten Sie von diesem Angebot absehen. Die Zinsen liegen weit über den wirklich günstigen Immobilienfinanzierungszinsen und die lange Laufzeit maximiert Ihre Risiken. Bei einem Objekt mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro sollten Sie einplanen, dass Sie mindestens 100.000 Euro Eigenkapital einplanen. Auch die monatliche Tilgung muss gut geplant sein. Hier heißt die Faustregel: Zahlen Sie nicht mehr Kreditrate, als Sie in den letzten zwei Jahren pro Monat problemlos an Kaltmiete getilgt haben. Zahlten Sie zuletzt beispielsweise 1.200 Euro Miete ohne Betriebskosten, können Sie den Finanzierungsrahmen pro Monat in diesem Spektrum wählen. Ebenfalls sollten Sie monatlich ein Zehntel der Tilgungssumme übrig haben, um des für „unvorhersehbare Ausgaben und Instandhaltungskosten“ anzusparen. Letztendlich ist eine Finanzierung nur dann sinnvoll, wenn diese flexibel ist und Ihnen die Möglichkeit zu Sondertilgungen einräumt.
Unser Tipp: Holen Sie sich verschiedene Angebote ein und achten darauf, dass Sie sich nach einem Gespräch mit der Bank wirklich gut beraten fühlen. Um Sicherheit zu erlangen, lassen Sie die Finanzierungsangebote durch den Verbraucherschutz prüfen.
Expertentipps zur Errechnung der Finanzierungssumme
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Frage sollten Sie sich stellen, ehe Sie sich auf die Suche nach interessanten Angeboten und ins Gespräch mit der Bank begeben. Hier sagen Experten klar und deutlich: Die Finanzierungssumme sollte nicht höher sein als Ihre Mietzahlungen, die in den nächsten 20 Jahren bei gleicher Mietbelastung anfallen. Das heißt im Konkreten: Sie zahlen aktuell 1.000 Euro Miete im Monat, also 12.000 Euro im Jahr. In 20 Jahren würden Sie 240.000 Euro Miete entrichten und diese Summe ist der Betrag, der in Form einer Immobilienfinanzierung zu Ihnen passt. Mit Ihrem Eigenkapital von mindestens 30% können Sie daher ein Haus kaufen, das 320.000 Euro inklusive Kaufnebengebühren kostet. Das ist natürlich nicht einfach, vor allem wenn Sie sich in den Metropolen und beliebten Lagen des Landes umsehen. Oftmals kann die Orientierung an den Stadtrand oder die ländliche Gegend hilfreich sein. Hier liegen die Kaufpreise deutlich unter den Konditionen, die Sie direkt im Ballungsgebiet und im Speckgürtel zahlen. Allerdings sollte man darauf achten nicht in einer Lage zu kaufen wo niemand wohnen möchte.
Immobilien als Altersvorsorge können sich lohnen. Dabei geht es nicht um die Rendite, sondern um Lebensraum, den Sie sich für einen mietzahlungsfreien Lebensabend schaffen. Um diesen Wunsch zu realisieren, ist eine Immobilienfinanzierung nur dann wirklich gut, wenn sie bis zum Eintritt ins Rentenalter vollständig getilgt ist. Immobilienkäufe mit Renditeoption sind riskant und daher keine Empfehlung, wenn es um finanzielle Sicherheit für den Lebensabend geht.
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