Immobilienkauf als Altersvorsorge – noch möglich?

Wie realistisch ist der Traum vom Eigenheim? Die Nullzinspolitik hat in den Bereichen Altersvorsorge und Kapitalanlage eine neue Orientierung erzeugt. Bei der Bank gibt es keine Zinsen – im Gegenteil, das Geld verliert sogar an Wert. Aktien sind durch die Volatilität der Märkte unsicher und keine Option, wenn Sie Ihr Geld ohne Risiko anlegen möchten. Gold ist ein wertstabiler Sachwert, erfordert aber einen sicheren Aufbewahrungsort, der mit zusätzlichen Kosten für ein Bankschließfach oder einen Safe in den eigenen Räumlichkeiten einhergeht. Das Eigenheim oder die Eigentumswohnung stehen hoch im Kurs und sind finanzierbar, da Banken aktuell schnell, günstig und auch ohne Eigenkapital Kredite vergeben. Doch sollten Sie die Risiken nicht unterschätzen, da die Immobilienpreise vielerorts in keiner Relation zum tatsächlichen Wert der angebotenen Immobilie stehen.

Die Nachfrage steigert den Preis – droht uns eine Immobilienblase?

Ist der Traum vom Eigenheim noch möglich?
Ist der Traum vom Eigenheim noch möglich?

Laut Umfragen haben rund 75% aller Bundesbürger Angst vor der Verarmung im Alter. Diese Angst legt den Grundstein für spitzfindige Finanz- und Immobilienwirtschaftler. Kein Gefühl verleitet so schnell zu unüberlegten Entscheidungen wie die Angst, mit der gespielt und die durch verschiedene wenig seriöse Berichterstattungen geschürt wird. Wer heute noch guten Gewissens behauptet, dass eine Immobilienblase in Deutschland keinesfalls auftreten kann, lehnt sich sehr weit aus dem Fenster. Auch Aussagen wie „Der Markt ist stabil“ und „Die Kosten basieren allein auf der hohen Nachfrage“ entsprechen nur teilweise der Wahrheit.

Die Praxis zeigt, dass rund 80% aller Immobilien (Eigentumswohnungen, Eigenheime und Mehrfamilienhäuser als Kapitalanlage) drastisch überbewertet sind. In Metropolen wie Stuttgart können Objekte in Traumlagen Quadratmeterpreise von bis zu 25.000 Euro aufweisen und diese Summe ist fernab der Realität angesiedelt.

Vor diesem Background stellt sich die Frage, ob die Investition in Betongold überhaupt noch lohnt oder ob es nicht besser ist, ein Leben lang Miete zu zahlen – auch wenn die Mietkosten vielerorts ebenso unverhältnismäßig hoch sind wie die Kaufpreise für Wohneigentum. Die Rentabilität von Immobilien ist vor allem in den Metropolen unseres Landes in Frage gestellt. Wenn Sie für ein Eigenheim mit einem Realwert von 250.000 Euro eine Investition von 350.000 Euro bis zu 500.000 Euro tätigen, ist jegliche Hoffnung auf Rendite bereits im Vorfeld ausgeschlossen. Möchten Sie eine Immobilie selbst bewohnen und diese gleichzeitig auch als Alterswohnsitz anschaffen, zeigt sich der Kauf aus einer anderen Perspektive. In diesem Fall steht nicht der Renditegedanke, sondern der Wunsch nach mietfreiem Wohnen nach der Kredittilgung im Fokus. Nehmen Sie diesen Blickwinkel ein, lohnt sich der Fokus auf ein Eigenheim durchaus und kann sich als gut überlegte Altersvorsorge erweisen.

Die Grundregel beim Immobilienkauf: 30% Eigenkapital und eine flexible Finanzierung

Damit der Kauf einer Immobilie nicht zum Problem wird, sollten Sie einige wichtige Aspekte beachten. Auch wenn Sie eine Finanzierung ohne Eigenkapital erhalten können, sollten Sie von diesem Angebot absehen. Die Zinsen liegen weit über den wirklich günstigen Immobilienfinanzierungszinsen und die lange Laufzeit maximiert Ihre Risiken. Bei einem Objekt mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro sollten Sie einplanen, dass Sie mindestens 100.000 Euro Eigenkapital einplanen. Auch die monatliche Tilgung muss gut geplant sein. Hier heißt die Faustregel: Zahlen Sie nicht mehr Kreditrate, als Sie in den letzten zwei Jahren pro Monat problemlos an Kaltmiete getilgt haben. Zahlten Sie zuletzt beispielsweise 1.200 Euro Miete ohne Betriebskosten, können Sie den Finanzierungsrahmen pro Monat in diesem Spektrum wählen. Ebenfalls sollten Sie monatlich ein Zehntel der Tilgungssumme übrig haben, um des für „unvorhersehbare Ausgaben und Instandhaltungskosten“ anzusparen. Letztendlich ist eine Finanzierung nur dann sinnvoll, wenn diese flexibel ist und Ihnen die Möglichkeit zu Sondertilgungen einräumt.

Unser Tipp: Holen Sie sich verschiedene Angebote ein und achten darauf, dass Sie sich nach einem Gespräch mit der Bank wirklich gut beraten fühlen. Um Sicherheit zu erlangen, lassen Sie die Finanzierungsangebote durch den Verbraucherschutz prüfen.

Expertentipps zur Errechnung der Finanzierungssumme

Wie viel Haus kann ich mir leisten? Diese Frage sollten Sie sich stellen, ehe Sie sich auf die Suche nach interessanten Angeboten und ins Gespräch mit der Bank begeben. Hier sagen Experten klar und deutlich: Die Finanzierungssumme sollte nicht höher sein als Ihre Mietzahlungen, die in den nächsten 20 Jahren bei gleicher Mietbelastung anfallen. Das heißt im Konkreten: Sie zahlen aktuell 1.000 Euro Miete im Monat, also 12.000 Euro im Jahr. In 20 Jahren würden Sie 240.000 Euro Miete entrichten und diese Summe ist der Betrag, der in Form einer Immobilienfinanzierung zu Ihnen passt. Mit Ihrem Eigenkapital von mindestens 30% können Sie daher ein Haus kaufen, das 320.000 Euro inklusive Kaufnebengebühren kostet. Das ist natürlich nicht einfach, vor allem wenn Sie sich in den Metropolen und beliebten Lagen des Landes umsehen. Oftmals kann die Orientierung an den Stadtrand oder die ländliche Gegend hilfreich sein. Hier liegen die Kaufpreise deutlich unter den Konditionen, die Sie direkt im Ballungsgebiet und im Speckgürtel zahlen. Allerdings sollte man darauf achten nicht in einer Lage zu kaufen wo niemand wohnen möchte.

Immobilien als Altersvorsorge können sich lohnen. Dabei geht es nicht um die Rendite, sondern um Lebensraum, den Sie sich für einen mietzahlungsfreien Lebensabend schaffen. Um diesen Wunsch zu realisieren, ist eine Immobilienfinanzierung nur dann wirklich gut, wenn sie bis zum Eintritt ins Rentenalter vollständig getilgt ist. Immobilienkäufe mit Renditeoption sind riskant und daher keine Empfehlung, wenn es um finanzielle Sicherheit für den Lebensabend geht.

Lesetipp: Leads für Immobilienmakler

So gelingt die Finanzierung einer Eigentumswohnung

Wohnungssuchende müssen mehrere Etappen meistern, um anschließend ihr Ziel zu erreichen. Die Rede ist hier von einem Kauf einer Eigentumswohnung. Da der Kauf einer Immobilie wahrscheinlich die größte Investition im Leben eines normalen Bürgers ist, ist es wichtig einige enschon im Vorfeld zu treffen. Wenn man diesen Weg einschlagen möchte, wird man an einem Kredit in der Regel nicht vorbeikommen. Hierbei spielt es eine Rolle, bei welcher Institution man sich den Kredit leihen möchte, in welcher Höhe und wie viel Eigenkapital man zur Verfügung hat. So wird dann ein spezieller Finanzierungsplan für einen erstellt, der den eigenen Lebensverhältissen auch entspricht. In der Regel lässt sich dies in ein paar wesentliche Punkte unterteilen:

  • Kauflimit setzen
  • Kredithöhe und -rate gezielt festlegen
  • Immobilie wählen
  • Kaufvertrag
  • Kredit abbezahlen

Da der Wohnungskauf meist nicht aus der eigenen Tasche finanziert werden kann, muss man einen Kredit bei einer Bank, Bausparkasse oder einer Versicherung aufnehmen. Dieser muss dann nach der vereinbarten Zeit komplett zurückgezahlt werden plus Zinsen. Der erste Schritt ist daher erstmal zu wissen, wie viel Eigenkapital man zur Verfügung hat, um damit die Höhe des Kredits zu bestimmen. Die monatliche Rate der Finanzierung wird auf das Gehalt des Schuldners angepasst, damit die Rate auch sicher bezahlt werden kann. Für diejenigen, die sich über das Thema Finanzierung weiter informieren möchten, haben wir eine Auflistung der besten 10 Tipps für die Finanzierung einer Eigentumswohnung.

Welche Kosten entstehen bei einem Kauf einer Immobilie?

Neben dem Kaufpreis und dem Zinsverschulden bei dem Gläubiger, entstehen noch weitere Kosten, die auch bezahlt werden müssen.

Die Grunderwerbssteuer: Nach dem Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) besitzt der Staat eine Teilhabe an Immobilien-Käufen. Diese liegt circa zwischen drei bis sieben Prozent des Kaufpreises der Wohnung. Die prozentuelle Teilhabe des Staats ist jedoch länderabhängig und somit überall verschieden.

Provision bzw. Maklercourtage: Wenn die Wohnung über einen Makler vermittelt wurde, so steht dem Makler eine gewisse Summe zu. Diese Kosten sind in der Regel bis zu knapp 5 Prozent vom Kaufpreis.

Notar- und Grundbuchkosten: Wohnungskäufe müssen allesamt vertraglich bei einem Notar abgewickelt werden und werden im Grundbuch eingetragen. Der Notar beurkundet den Vertrag und klärt gegebenenfalls über die Rechtslage auf. Aus diesem Grund werden Kosten zwischen einem und 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig.

Nach Abschluss des Vertrags: Was passiert jetzt?

Nun ist der Wohnungskauf in trockenen Tüchern. Doch was passiert jetzt? Ganz einfach, sobald der Vertrag vom Notar beurkundet wurde, bekommst du eine Rückmeldung beziehungsweise eine Finanzierungsbestätigung vom Gläubiger und der gewünschte Betrag wird auf dein Konto überwiesen. So kann die Wohnung jetzt bezahlt werden. Ab dem vereinbarten Termin beginnt dann dementsprechend auch die Ratenzahlung. Die anderen anfallenden Kosten dürfen natürlich hierbei nicht vergessen werden.

Fazit

Schlussendlich kann gesagt werden, dass der Wohnungskauf keine einfache Angelegenheit ist. Man muss auf sehr viele verschiedene Dinge achten, um auch wirklich alles richtig zu machen. Man sollte sich einen Finanzplan erstellen lassen, um alle Kosten zu begutachten. Darüber hinaus fallen noch andere diverse Kosten an, die es zu decken gilt. Falls du dir unschlüssig über die Sachlage bist, dann wende dich einfach an einen Notar oder einen Immobilienmakler. Zusätzlich kannst du auch selbst eine Recherche im Netz machen und Erfahrungsberichte von anderen Menschen lesen. Diese werden dir sicherlich sehr weiterhelfen, da in solchen „Blogs“ die eigene Erfahrung geschildert wird. Wir hoffen unser Artikel konnte dir weiterhelfen.

Wir wünschen dir viel Erfolg auf deiner Suche nach einer Eigentumswohnung.

Alle Informationen rund um den neuen §34 i GewO

Ab dem 21.3. 2016 benötigen Makler eine Erlaubnis, nach dem neuen §34 i GewO, um die Kreditvermittlung für Kunden bei der Bank zu übernehmen. Genügte bislang hierfür die Erlaubnis nach $34 c Abs. 1 Satz Nr. 2 GewO, setzt die neue Erlaubnis ausreichende Sachkunde und eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung voraus.

Neue Erlaubnis

Immobilienkreditvermittler, die Immobiliendarlehen vermitteln oder über solche beraten, benötigen ab dem 21.3.2016 die neue Erlaubnis gemäß § 34 i GewO. Dabei haben Immobilienkreditvermittler, die am 21.3.2016 über eine Gewerbeerlaubnis zur Vermittlung von Darlehenszuschüssen verfügen die Möglichkeit, die Tätigkeit zunächst fortzuführen und die neue Erlaubnis bis zum 21.3.2017 nachzureichen. Diese Neuerung basiert auf der Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und muss bis zum 21.3.2016 in das deutsche Recht umgesetzt werden.

Anwendungsbereich

Der Anwendungsbereich des neuen § 34 i GewO gilt für die Vermittlung von Verbraucher-und Immobiliardarlehensverträgen, welche zwischen einem Unternehmer und einer Bank und dem Erwerber als Darlehensnehmer die durch eine Reallast oder ein Grundpfandrechtbesichert sind oder für die Erhaltung und den Erwerb von Gebäuden und Grundstücken vorgesehen sind. Durch den neuen § 491 Abs. 3 BGB wird die Definition des Verbraucher-Immobiliardarlehensvertrag geregelt.
Im Sinne des neuen § 506 BGB fallen entgeltliche Finanzierungshilfen unter das Gesetz. Reine Bausparverträge allerdings fallen nicht darunter.

Definition

Nach dem neu gefassten § 655 a Abs. 1 BGB liegt eine Vermittlung vor, wenn der Makler einen Darlehensvertrag vermittelt, beim Abschluss eines Darlehensvertrages behilflich ist, die Gelegenheit zum Darlehensvertrags-Abschluss nachweist oder wenn zur Vermittlung zählt, dass der Vermittler Drittpersonen Verträge im Rahmen des Absatz 1 Satz 1 anbietet oder vorstellt. Zudem zählt dazu, dass Dritten bei Vorarbeiten oder anderen administrativen Tätigkeiten zum Vertragsabschluss im Sinne von Absatz 1 Satz 1 geholfen wird oder für den Darlehensgeber Verträge mit Dritten im Sinne des Absatz 1 Satz 1 abgeschlossen werden.

Voraussetzungen

Zu den Voraussetzungen, die für die Erteilung der Erlaubnis erfüllt werden müssen zählen neben persönlicher Zuverlässigkeit, geordneten Vermögensverhältnissen. der Berufshaftpflichtversicherung und der nachweislichen Sachkunde die Niederlassung und Tätigkeit im Inland.

Online-Immobilienbewertung: preisgünstige Alternative zum Wertgutachten?

Wer einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens für eine Immobilie beauftragt, muss dafür in der Regel Kosten in Höhe eines vierstelligen Euro-Betrages einkalkulieren. Selbst für die Bewertung einer kleinen Eigentumswohnung belaufen sich die Kosten für die Wertermittlung zumindest auf mehrere Hundert Euro. Oftmals möchten Immobilieneigentümer oder potenzielle Immobilienkäufer jedoch nur einen Anhaltspunkt dafür haben, was ihre Immobilie wert ist beziehungsweise wie realistisch der vom Verkäufer einer Immobilie geforderte Preis ist. Dabei geht es ihnen weniger um eine exakte Bewertung bis ins letzte Detail, sondern vielmehr darum, schnell eine annähernde Bewertung des betreffenden Objekts zu erhalten. Diese Marktlücke haben Anbieter die großen Immobilienportale wie immobilienscout24 und immonet für sich entdeckt. Interessierte können bereits für weniger als 50 Euro eine Indikation für den Wert einer Immobilie bekommen – und das innerhalb kürzester Zeit.

Vorsicht ist bei besonders bei kleineren Anbieter wie z.B. immobilienwert24.com (Methode Dr. Barzel Online Immobilien Bewertung) geboten. Die Bewertungsmethoden sind zum Teil intransparent und fragwürdig, die Ergebnisse können um 100% und mehr vom Marktwert abweichen.

immobilien-bewertung
Ein solcher Service ist zweifellos sehr zeitsparend und kann vor allem dann hilfreich sein, wenn schnell eine Entscheidung getroffen werden muss, um eine bestimmte Kauf- oder Verkaufsgelegenheit nicht zu verpassen. Angeboten werden Bewertungen für Grundstücke und Wohnungen ebenso wie für komplette Häuser. Einen vollwertigen Ersatz für ein Bewertungsgutachten bieten Online-Immobilienbewertungen allerdings nicht. So wird beispielsweise auf der Website eines Anbieters darauf hingewiesen, dass der ermittelte Richtwert ein Anhaltspunkt für eine Preisverhandlung, eine Nachlassregelung, eine Auseinandersetzung oder eine Vermögensaufstellung sein könne. Ein gerichtsverwertbares Wertgutachten als Ergebnis einer Online-Bewertung sollte dagegen niemand erwarten.

Um den Sinn und Nutzen einer online erstellten Immobilienbewertung zu beurteilen, sollte man sich verdeutlichen, wie diese zustande kommt. Zum einen basiert sie auf den Informationen zum Objekt, die der Auftraggeber selbst in das entsprechende Formular auf der Website einträgt. Dabei gilt natürlich: Je präziser und umfassender die eingegebenen Informationen sind, umso besser kann die Qualität des erhaltenen Bewertungsergebnisses sein. Wer bei der Eingabe nicht besonders exakt vorgeht oder aufgrund fehlender Fachkenntnisse unzutreffende Angaben macht, darf sich nicht wundern, wenn die erhaltene Wertangabe sich in der Praxis nicht als besonders marktnah und belastbar erweist. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass eine Online-Bewertung zu einem erheblichen Teil auf Marktdaten beruht, die der Anbieter aus externen Quellen oder eigenen Datenbanken bezieht. Je umfassender und belastbarer diese Datenbasis ist, umso besser kann sie zu einem möglichst realistischen Bewertungsergebnis beitragen.


vergleichswertverfahren-immobilienbewertung
Dabei ist allerdings auch noch ein weiterer Aspekt zu berücksichtigen, der sich vereinfacht in dem Satz zusammenfassen lässt: „Je durchschnittlicher das Objekt, umso eher entspricht sein Wert dem jeweiligen Durchschnittswert vergleichbarer Objekte.“ Wenn beispielsweise die Bewertung einer durchschnittlichen Drei-Zimmer-Eigentumswohnung in Berlin abgefragt wird, dann dürfte die Datenbasis dazu relativ aussagekräftig sein. Schließlich handelt es sich um einen relativ großen Markt, in dem relativ viele vergleichbare Objekte gehandelt werden. Handelt es sich dagegen um ein Objekt, das in mehrfacher Hinsicht deutlich vom Durchschnitt abweicht, dann ist es auch weniger wahrscheinlich, dass sich dafür am Markt ein Preis erzielen lässt, der dem Durchschnittswert dieser Kategorie entspricht. Solche Abweichungen vom Durchschnitt können sich auf den Zuschnitt des Grundstücks, auf die Lage, auf den Grundriss, auf die Ausstattungsmerkmale oder auf den Erhaltungszustand beziehen, um nur einige Beispiele zu nennen. Für bestimmte Objekte, wie etwa Schlauchgrundstücke, Not leidende Immobilien, Nicht-Standardimmobilien oder Denkmal- und Sanierungsobjekte ist eine Online-Bewertung deshalb nicht möglich. Auch Grundstücke, die kein Bauland sind, oder Immobilien mit anderen Nutzungsarten als Wohnen können im Rahmen einer Online-Bewertung nicht bewertet werden.

immobilienbewertung
Als Fazit lässt sich festhalten: Eine Online-Immobilienbewertung ersetzt kein professionelles Wertgutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien. Bei Baugrundstücken, Wohnhäusern und Eigentumswohnungen kann sie allerdings in vielen Fällen einen durchaus brauchbaren Richtwert liefern, und das zu einem deutlich niedrigeren Preis als ein Wertgutachten.