Leads für Immobilienmakler – Fluch oder Segen?

Keine Branche kommt ohne Werbung und ohne einen guten Kundenstamm aus. Bietet man Waren bzw. Dienstleistungen wie Immobilien an, die nicht gerade ein alltägliches Konsumprodukt sind, ist es umso schwieriger potenzielle Käufer und Verkäufer anzusprechen. Immer beliebter werden daher auch bei Maklern gekaufte Immobilienleads. Doch was steckt hinter diesen gekauften Kontakten und bringen sie tatsächlich den Erfolg oder sind sie nur eine teure Investition mit wenig Erfolgsaussichten? Und lohnt es sich mit Online-Portalen überhaupt in Konkurrenz zu treten.

Kenne deinen Makler

Damit man etwas verkaufen oder kaufen kann als Makler müssen potenzielle Kunden überhaupt wissen, dass es dieses Angebot gibt. Die Akquise von Neukunden gehört zu einer der zeitaufwendigsten Aufgaben für einen Makler. Alleine die Suche nach potenziellen Kunden ist schwierig und einfach wird es auch nicht bei einer Kontaktaufnahme. Langwierige Gespräche werden geführt, eine Vertrauensbasis muss geschaffen werden und mit viel Glück kann man einen neuen Interessenten in die Kartei aufnehmen. Ein Prozess, der sich oft über Monate zieht und man dann oft feststellen muss, dass man sich viel Arbeit gemacht hat, der Kunde aber dennoch kein Interesse hat. Viel einfacher erscheint es Leads von Agenturen zu kaufen, bei denen es sich bereits um potenzielle Kunden handeln könnte.

 

Wie kommen die Portale an die Aufträge?

In der Regel werden verkaufswillige Haus- oder Wohnungseigentümer im Netz durch ein kostenloses Wertgutachten oder einen kostenlosen Maklervergleich (Beispiel Maklervergleich) angelockt. Die Kontaktdaten der Eigentümer werden dann an Makler weiterverkauft. Beim Marktführer Käuferportal werden die Leads an drei Immobilienunternehmen gleichzeitig weitergegeben. Diese müssen dann um den Maklerauftrag kämpfen.

Mit diesem Maklervergleich werden Immobilienverkäufer im Netz akquiriert

 

Leads muss man sich leisten können

Zwar klingt diese Idee nicht schlecht, allerdings sind Leads nicht günstig. Ab 90 Euro gibt es Kontaktinformationen von Agenturen, allerdings handelt es sich bei solchen Schnäppchen oft um minderwertige Leads. Wer qualitative Immobilien-Leads kaufen möchte, der muss etwas tiefer in die Tasche greifen und zwischen 200 und 300 Euro pro Lead ausgeben. Wer einen Kundenstock aufbauen möchte, der investiert schnell mehrere Tausend Euro und nicht oft ist am Ende des Monats das Geschäftskonto durch den Einkauf von Leads überzogen – Abschlüsse bleiben oft dennoch auch. Der Grund dafür ist, dass selbst teure Leads nicht nur einmal, sondern mehrfach verkauft werden. Dies bedeutet wiederum, dass ein Makler nicht exklusiv einen Kontakt erhält, sondern wiederum mit anderen Maklern in Konkurrenz tritt. Das Risiko ist bei gekauften Leads hoch, dass trotz einer hohen Investition kein neuer Auftrag in akquiriert werden kann.

Sklave der kostenlosen Leistungen

Wer Kunden gewinnen möchte, der muss etwas bieten. In der Immobilienbranche ist es daher üblich geworden, kostenlose Dienstleistungen anzubieten. Den Anfang haben Immobilienportale gemacht, bei denen die Maklerprovision wegfällt oder auch bestimmte Leistungen wie die Bewertung einer Immobilie kostenlos angeboten werden. Große Maklerbüros können hier durchaus mithalten – kleine Unternehmen haben jedoch Schwierigkeiten diese häufigen Dienstleistungen kostenlos anzubieten. Die Situation ist für Makler in manchen Regionen zu einem großen Problem geworden, da es lokal bereits üblich ist bestimmte Leistungen kostenlos anzubieten. Ohne dieses Angebot werden Makler für Interessenten erst gar nicht in Betracht gezogen.

Wann der Kauf von Immobilien-Leads sinnvoll ist

Gekaufte Leads sind jedoch nicht gänzlich schlecht, allerdings meist nur für größere Maklerbüros sinnvoll. Oft ist es erforderlich einen eigenen Mitarbeiter für die Generierung von Leads abzustellen, als Einzelunternehmer läuft man meist nur dem nächsten Leads hinterher, vernachlässigt jedoch dabei das Tätigen von Abschlüssen. Allerdings bleibt es auch bei den Großen nicht erspart einen persönlichen Kontakt zu einem Interessenten aufzubauen. Kleinere Unternehmen haben jedoch in der Regel nicht die Ressourcen um aus gekauften Leads tatsächlich einen echten Kunden zu machen.

Auf qualitative Leads achten

Wer Leads kauft, der sollte auf Qualität achten. Portale bieten Leads an, allerdings ist die Streuung oft so groß, dass der Arbeitsaufwand und die Kosten zu groß sind, um tatsächlich Immobilieneigentümer mit echten Verkaufsabsichten zu finden. Besonders schwer haben es Makler, die sich auf Kunden in einem kleinen Umkreis spezialisiert haben. Soll lediglich der Markt für einen bestimmten Stadtteil bedient werden, sind gerade Online-Portale keine große Hilfe, denn sie filtern ihre Leads maximal nach Städten, jedoch nicht mehr nach bestimmten Stadtteilen. Wer solche Leads kauft, muss damit rechnen, dass er sehr viel Geld ausgegeben hat, um aus der Masse, die paar Kunden rauszufischen, die tatsächlich zum Kundenstamm und Angebot passen. Wer Leads kauft, der sollte auch immer hinter die Kulissen solcher Portale blicken. Wie arbeiten sie, wie generieren sie die Leads und nach welchen Kriterien werden sie ausgewählt. Ein Lead, der gerade eine Wohnbaufinanzierung abgeschlossen hat, kann zu einem potenziellen Käufer werden. Ein Lead, mit einem kleinen Eigenheim, wird in der Regel die Immobilie behalten. Während sich Kunden mit einer großen Immobilie oft im Alter gerne verkleinern möchten, da es für sie einfacher ist sich um ein kleines Haus oder eine kleine Wohnung zu kümmern.

Viele Leads aber keine Abschlüsse

Viele Leads bringen nur dann etwas, wenn man auch tatsächlich den Auftrag bekommt, ein Haus zu verkaufen bzw. auch ein Haus verkaufen kann. Es ist daher auch wichtig immer wieder die eigenen Leads zu evaluieren, denn ein großer Kundenstamm ist zwar gut, allerdings ohne Abschlüsse sind es einfach nicht die richtigen Kunden. Wichtig ist daher die regelmäßige Pflege des Kontaktes zu den Kunden. Genau dies ist es, womit auch kleinere Maklerbüros punkten können, denn der persönliche Kontakt zu einem Kunden ist oft mehr Wert als unzählige gekaufte Leads. Wer dennoch in Leads investieren möchte, kann mit dem Aufbau und der Pflege eines persönlichen Kontaktes große Maklerbüros ausstechen.

Die Preispolitik von Immobilienscout24: Nutzt das Portal seine Marktposition aus?

ImmobilienScout24 ist Deutschlands größtes Immobilienportal. Eigenen Angaben zufolge nennt die Webseite fast zwei Drittel (62 Prozent) des deutschen Marktes sein Eigen. Die beiden stärksten Konkurrenten Immonet und Immowelt besitzen gemeinsam nur ein Viertel (jeweils 10 und 14 Prozent). Alle anderen Mitstreiter teilen sich die restlichen vierzehn Prozent.

Was eine solch dominante Präsenz für den Markt bedeutet, haben wir in der Vergangenheit des Öfteren beobachten können. Man muss nur an die Marktposition der Suchmaschine Google oder dem Betriebssystem Windows denken. Früher oder später scheinen die Unternehmen ihre konkurrenzlose Führungsposition auszunutzen. Das könnte nun bei ImmobilienScout24 der Fall sein. Seit Monaten erhöht das Immobilienportal die Gebühren für Makler. Nun planen einige Makler den Wechsel zur Konkurrenz.

## Marktführer oder Monopol: Worin liegt der Unterschied?

Mit einem Marktanteil von 62 Prozent möge man behaupten, dass ImmobilienScout24 Marktführer ist, jedoch keine Monopolstellung genießt. Bei genauerem Hinsehen ist diese Behauptung nicht ganz korrekt. Scout hat sich zum Google der Immobiliensuche und dem Immobilienangebot entwickelt. Zwar beträgt der Marktanteil nicht über 90 Prozent, so wie es bei Google der Fall ist, dennoch wählen die meisten Makler und Immobiliensuchenden das Onlineportal. Es ist logisch, dass Menschen ihre Immobilie dort suchen, wo es die meisten Angebote gibt. Umgekehrt inserieren die Makler dort, wo die meisten Kunden aktiv sind.

Wie bereits erwähnt, führt dieses Verhalten dazu, dass ImmobilienScout24 derzeit einen Marktanteil von fast zwei Dritteln genießt. Mehr noch: Das Portal befindet sich in den Top 20 der am meisten besuchten Webseiten Deutschlands. Eigenen Angaben zufolge besuchten im Juni 2014 rund 7,6 Millionen einmalige Besucher das Portal. Immowelt muss sich mit drei Millionen Besuchern zufriedengeben, Immonet hat nur 2,5 Millionen Besucher.

## Verlangt ImmobilienScout24 zu hohe Preise?

Ob der Marktführer unter den Immobilienportalen zu viel verlangt, ist schwer zu sagen. ImmobilienScout24 verlangt folgende Preise für gewerbliche Anbieter (Stand: April 2015):

  • 10 Anzeigen: 499 EUR
  • 25 Anzeigen: 849 EUR
  • 50 Anzeigen: 1.499 EUR

Alle Preise verstehen sich zuzüglich Mehrwertsteuer.

Angesichts der großen Reichweite des Portals könnte man sagen, dass die Preise durchaus gerechtfertigt sind. Selbst wenn die beiden anderen Portale günstigere Preise anbieten, müssen Makler bedenken, dass deren Reichweite kleiner ist. Zur Erinnerung die monatlichen Besucherzahlen der drei Portale (im Monat Juni 2014):

  1. ImmobilienScout24: 7,6 Mio. pro Monat
  2. Immowelt: 3 Mio.
  3. Immonet: 2,5 Mio.

ImmobilienScout24 hat folglich eine dreimal größere Reichweite als Immonet. In Theorie könnten sie also auch dreimal so viel verlangen als der drittplatzierte Konkurrent.

Abseits der Reichweite müssen Makler auf das restliche Angebot achten. Das Portal bietet einiges an Funktionalität, was die Suche nach Interessenten erleichtert. Vor über 15 Jahren, als es noch kein ImmobilienScout24 gab, mussten Makler viel Geld und Zeit für Zeitungsannoncen investieren.

## Makler drohen mit der Abwanderung zur Konkurrenz

Zahlreiche Makler geben ihre Unzufriedenheit in den sozialen Netzwerken kund. Einige rufen ihre Kollegen auf, ImmobilienScout24 den Rücken zu kehren und zur Konkurrenz zu marschieren. Ganz so einfach ist die Angelegenheit nicht. Wie bereits erwähnt, genießt ImmobilienScout24 eine Führungsposition in Deutschland. Eine Abwanderung zur Konkurrenz ist nicht für jeden Makler machbar. In bestimmten Regionen wird ausschließlich ImmobilienScout24 verwendet. Die Konkurrenten Immonet und Immowelt sind praktisch nicht präsent. Der Umstieg zu den anderen Portalen wäre für den Makler wirtschaftlicher Selbstmord.

Sollte ImmobilienScout24 mit seiner Reichweite nicht länger punkten und Makler zur Konkurrenz wechseln, profitiert am Ende der Kunde, also die Wohnungssuchenden. Konkurrenz belebt bekanntlich das Geschäft. Einerseits wachsen die anderen Immobilienportale, andererseits wird der Marktführer gezwungen, mit neuen Funktionen seine Führungsposition zu unterstreichen. Eine solche Funktion ist unter anderem die von immobilienscout24.de angekündigte Mitgliedschaft für Makler. Gegen eine pauschale Gebühr sollen diese Inserate einstellen können.

## Mit einer Fusion den Marktführer angreifen

Die beiden Konkurrenten Immowelt und Immonet fusionierten im Jahr 2015, nachdem das deutsche und österreichische Kartellamt zugestimmt hatten. Gemeinsam möchten die Immobilienportale gegen den Marktführer ImmobilienScout24 antreten. Doch die Makler scheinen von dem Duo wenig begeistert zu sein. Eine Inseration ist nur noch auf beiden Portalen möglich, was mit Mehrkosten verbunden ist. Für viele Makler ist eine doppelte Inseration nicht rentabel, da Immowelt im Süden und Immonet im Norden des Landes dominiert. Makler, die in einer der beiden Regionen aktiv sind, benötigen folglich nur eines der beiden Immobilienportale. Immonet und Immowelt rechtfertigen den höheren Preis mit folgender Argumentation:

Sehr geehrter Makler,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wir können verstehen, dass die neue Preisstruktur bei Ihnen zunächst auf Unverständnis stößt, gerade dann, wenn für Sie auf den ersten Blick keine Mehrleistung erkennbar ist. Hintergrund des neuen Preismodelles ist der Zusammenschluss von Immowelt und Immonet, dessen Vorteil für Sie in der deutlich höheren Sichtbarkeit Ihrer Objekte liegt. Denn mit der neuen DUO-Partnerschaft werden automatisch alle Immobilien auf beiden Portalen veröffentlicht. So werden auch Immobiliensuchende aus anderen Teilen Deutschlands auf Sie und Ihr Angebot aufmerksam.

Aus Maklersicht ist diese Argumentation kaum zu vertreten, denn es ist fraglich, ob ein Deutscher aus Hamburg eine Wohnung in München sucht. Ausnahmen bilden natürlich Menschen, die umziehen – doch wie groß mag deren Anteil sein?

Es wird sich zeigen, wie Makler auf die steigenden Gebühren bei Immobilienscout24 reagieren. Einige werden zur Konkurrenz abwandern, andere bleiben beim Marktführer, weil er für sie das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bietet und eine gefühlte Abhängigkeit besteht. Auch bleibt abzuwarten, ob Immobilienscout24 versucht, Makler mit neuen Funktionen und Preisgestaltungen von seiner Marktstellung zu überzeugen.

Freie Mitarbeiter in Maklerbüros – Chancen und Risiken

Ein Gastbeitrag von immobilien-jobs.de

Sogenannte freie Mitarbeiter sind in Maklerbüros heute eine Selbstverständlichkeit. Mehr noch: In so manchem Unternehmen sind sie mittlerweile eher die Regel als die Ausnahmfundern muss einen das nicht, schließlich sind freie Mitarbeiter  je nach Auftragslage flexibel einsetzbar und arbeiten in der Regel auf Provisionsbasis, ihre Bezahlung ist also erfolgsabhängig. Das senkt das Kostenrisiko für das Maklerunternehmen natürlich enorm und erhöht gleichzeitig dessen Flexibilität. Freie Mitarbeiter können allerdings auch erhebliche Risiken mit sich bringen, die man nicht außer Acht lassen sollte. Das zentrale Problem dabei ist die Frage, wie frei denn die Freien tatsächlich sind. Schnell steht der Vorwurf der Scheinselbstständigkeit im Raum – und der kann für das Maklerbüro teuer werden. Gründe genug also, sich einmal näher mit dem Thema freie Mitarbeiter in einem Maklerunternehmen zu beschäftigen.

 

Was genau sind eigentlich freie Mitarbeiter?

Die Frage ist schnell beantwortet: Freie Mitarbeiter sind rechtlich selbstständige Unternehmer, die auf eigene Rechnung arbeiten. Sie haben den Status eines freien Handelsvertreters, der in Paragraph 84 des Handelsgesetzbuches genau geregelt ist. Ihr Aufgabe ist die Vermittlung von Aufträgen für ein oder mehrere Unternehmen. Dafür erhalten sie pro vermitteltem Auftrag eine bestimmte, zuvor festgelegte Provision. Die Bezahlung ist also stets leistungsabhängig. Vermittelt ein freier Mitarbeiter also viele Aufträge erhält er mehr Provision als wenn er nur wenige bringt. Konkret heißt das: Wenn ein Freier in einem Maklerbüro viele Wohnungen oder Häuser vermieten bzw. verkaufen kann, wird er besser bezahlt als wenn es nur wenige sind. Ist er erfolglos, erhält er in der Regel nichts.

Für das Maklerunternehmen stellt das natürlich einen nicht zu unterschätzenden Vorteil dar. Es bezahlt nämlich nur für die tatsächlich erbrachte Leistung. Da freie Handelsvertreter auch selbst für ihre soziale Absicherung verantwortlich sind, entstehen auch keine Sozialabgaben, die bekanntlich erheblich ins Gewicht fallen können. Freie Mitarbeiter sind für ein Maklerbüro deshalb ein ideales Instrument, um die Kosten im Griff halten zu können. Sie können darüber hinaus auch deutlich flexibler eingesetzt werden als fest angestellte Mitarbeiter. Wenn es einmal nichts oder nur sehr wenig zu tun gibt, gibt es schlicht keine Aufträge für sie. Der Einsatz von freien Mitarbeitern lässt sich also individuell der jeweiligen Markt- und Auftragslage anpassen. Das gibt dem Unternehmen eben gerade jenes Maß an Flexibilität in personeller Hinsicht, die im heutigen Marktumfeld einfach unabdingbar ist.

 

Wie genau arbeiten freie Mitarbeiter als Immobilienmakler?

Die Beantwortung dieser Frage ist schon etwas schwieriger. Da der freie Mitarbeiter rechtlich gesehen ein selbstständiger Unternehmer ist, kann er seine Arbeit natürlich auch nach seinen eigenen Vorstellungen organisieren. Das beginnt schon damit, dass er den Ort, von dem aus er tätig ist, selbst bestimmt. Das Maklergeschäft bringt es naturgemäß mit sich, dass es sich zu einem nicht unerheblichen Teil in Wohnungen oder Häusern abspielt, die vermietet bzw. verkauft werden sollen. Da muss auch der Freie selbstverständlich direkt vor Ort sein und potenziellen Interessenten das Objekt zeigen. Wenn es aber beispielsweise um die Akquise von Kunden geht oder um Verwaltungsarbeiten, kann er ganz alleine bestimmen, wo er diese erledigt – etwa direkt bei sich zu Hause.

Viele Maklerbüros bieten ihren freie Mitarbeitern freilich die Möglichkeit, direkt in ihren Geschäftsräumen zu arbeiten und die vorhandene Infrastruktur zu nutzen. Der Freie erhält einen Schreibtisch, ein Telefon und Zugang zur firmeneigenen EDV. Das Unternehmen stellt diese Leistungen entweder kostenlos zur Verfügung oder verrechnet sich als Pauschalbetrag mit den anstehenden Provisionszahlungen. Der Vorteil einer derartigen Lösung liegt natürlich klar auf der Hand: Ist der freie Mitarbeiter nämlich direkt im Maklerbüro tätig, fällt in der Regel die Kommunikation und die Abstimmung leichter. Entscheidungswege werden kürzer, Entscheidungen können damit oftmals auch schneller getroffen werden. Allerdings besteht auch eine große Gefahr, auf die im nächsten Punkt näher eingegangen werden soll.

 

Welche Risiken können freie Mitarbeiter in einem Maklerbüro mit sich bringen?

Nur noch einmal zur Erinnerung: Freie Mitarbeiter sind selbstständig. Sie können frei entscheiden und sind deshalb auch nicht weisungsgebunden. Sie erledigen ihre Arbeit nach ihren eigenen Vorstellungen. Das bedeutet natürlich nicht, dass von Seiten des Maklerbüros nicht bestimmte Vorgaben oder auch bestimmte Konditionen kommen können. Allerdings dürfen diese Vorgaben auch nicht zu weit gehen, sonst steht nämlich schnell der Vorwurf der Scheinselbstständigkeit im Raum – vor allem dann, wenn der Freie ausschließlich für das Büro tätig ist, also nur einen Kunden hat.

Tatsächlich stellt das Problem mit der Scheinselbstständigkeit das größte Risiko beim Einsatz von freien Mitarbeitern dar. Gerade, wenn er seinen Tätigkeit vom Büro des Maklerunternehmens aus ausübt, liegt der Verdacht mitunter durchaus nahe. Meistens wird das Problem Scheinselbstständigkeit erst virulent, wenn das Vertragsverhältnis aus welchen Gründen auch immer aufgelöst wird. Kommt es in diesem Zusammenhang etwa zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, kann der Vorwurf der Scheinselbstständigkeit erhebliche finanzielle Forderung gegen das Unternehmen nach sich ziehen.

Man tut deshalb gut daran, einige Punkte zu beachten, will man nicht irgendwann eine böse Überraschung erleben. So sollte auf jeden Fall sicher gestellt sein, dass der Freie seine Tätigkeit auch tatsächlich frei ausüben kann. Das bedeutet zum Beispiel, dass er Aufträge an-, aber auch ablehnen kann. Darüber hinaus darf er auch nicht fest in die Organisation des Unternehmens eingebunden sein. Er muss frei über seine Arbeitszeit und seine Arbeitsweise entscheiden können. Dazu gehört übrigens auch, dass es für ihn keine Anwesenheitspflicht im Büro gibt.

Noch ein Wort zu den Folgen einer Scheinselbstständigkeit. Kommt etwa ein Gericht zu der Überzeugung, dass ein freier Mitarbeiter nicht wirklich selbständig für das Maklerbüro tätig war, wird das in der Regel die Nachzahlung von Sozialversicherungsangaben zur Folge haben. Die können je nachdem wie lange der Betreffende für das Büro tätig war eine beträchtliche Höhe erreichen und sogar die Existenz gefährden. Es gilt, dass der vermeintlich Freie schlussendlich wie ein sozialversicherungspflichtiger Arbeitnehmer behandelt wird.

 

Ohne freie Mitarbeiter geht es nicht

Keine Frage: Ohne freie Mitarbeiter funktioniert heute kaum noch ein Maklerbüro. Tatsächlich stellen Freie eine enorme Chance für den Geschäftserfolg dar. Um den freilich dauerhaft zu sichern, sollte man von Anfang an darauf achten, den Eindruck von Scheinselbstständigkeit erst gar nicht aufkommen zu lassen. Ein freier Mitarbeiter ist ein freier Unternehmer – und diese Freiheit muss man ihm schlicht und einfach gewähren.

Alle Informationen rund um den neuen §34 i GewO

Ab dem 21.3. 2016 benötigen Makler eine Erlaubnis, nach dem neuen §34 i GewO, um die Kreditvermittlung für Kunden bei der Bank zu übernehmen. Genügte bislang hierfür die Erlaubnis nach $34 c Abs. 1 Satz Nr. 2 GewO, setzt die neue Erlaubnis ausreichende Sachkunde und eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung voraus.

Neue Erlaubnis

Immobilienkreditvermittler, die Immobiliendarlehen vermitteln oder über solche beraten, benötigen ab dem 21.3.2016 die neue Erlaubnis gemäß § 34 i GewO. Dabei haben Immobilienkreditvermittler, die am 21.3.2016 über eine Gewerbeerlaubnis zur Vermittlung von Darlehenszuschüssen verfügen die Möglichkeit, die Tätigkeit zunächst fortzuführen und die neue Erlaubnis bis zum 21.3.2017 nachzureichen. Diese Neuerung basiert auf der Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und muss bis zum 21.3.2016 in das deutsche Recht umgesetzt werden.

Anwendungsbereich

Der Anwendungsbereich des neuen § 34 i GewO gilt für die Vermittlung von Verbraucher-und Immobiliardarlehensverträgen, welche zwischen einem Unternehmer und einer Bank und dem Erwerber als Darlehensnehmer die durch eine Reallast oder ein Grundpfandrechtbesichert sind oder für die Erhaltung und den Erwerb von Gebäuden und Grundstücken vorgesehen sind. Durch den neuen § 491 Abs. 3 BGB wird die Definition des Verbraucher-Immobiliardarlehensvertrag geregelt.
Im Sinne des neuen § 506 BGB fallen entgeltliche Finanzierungshilfen unter das Gesetz. Reine Bausparverträge allerdings fallen nicht darunter.

Definition

Nach dem neu gefassten § 655 a Abs. 1 BGB liegt eine Vermittlung vor, wenn der Makler einen Darlehensvertrag vermittelt, beim Abschluss eines Darlehensvertrages behilflich ist, die Gelegenheit zum Darlehensvertrags-Abschluss nachweist oder wenn zur Vermittlung zählt, dass der Vermittler Drittpersonen Verträge im Rahmen des Absatz 1 Satz 1 anbietet oder vorstellt. Zudem zählt dazu, dass Dritten bei Vorarbeiten oder anderen administrativen Tätigkeiten zum Vertragsabschluss im Sinne von Absatz 1 Satz 1 geholfen wird oder für den Darlehensgeber Verträge mit Dritten im Sinne des Absatz 1 Satz 1 abgeschlossen werden.

Voraussetzungen

Zu den Voraussetzungen, die für die Erteilung der Erlaubnis erfüllt werden müssen zählen neben persönlicher Zuverlässigkeit, geordneten Vermögensverhältnissen. der Berufshaftpflichtversicherung und der nachweislichen Sachkunde die Niederlassung und Tätigkeit im Inland.

Online-Immobilienbewertung: preisgünstige Alternative zum Wertgutachten?

Wer einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens für eine Immobilie beauftragt, muss dafür in der Regel Kosten in Höhe eines vierstelligen Euro-Betrages einkalkulieren. Selbst für die Bewertung einer kleinen Eigentumswohnung belaufen sich die Kosten für die Wertermittlung zumindest auf mehrere Hundert Euro. Oftmals möchten Immobilieneigentümer oder potenzielle Immobilienkäufer jedoch nur einen Anhaltspunkt dafür haben, was ihre Immobilie wert ist beziehungsweise wie realistisch der vom Verkäufer einer Immobilie geforderte Preis ist. Dabei geht es ihnen weniger um eine exakte Bewertung bis ins letzte Detail, sondern vielmehr darum, schnell eine annähernde Bewertung des betreffenden Objekts zu erhalten. Diese Marktlücke haben Anbieter die großen Immobilienportale wie immobilienscout24 und immonet für sich entdeckt. Interessierte können bereits für weniger als 50 Euro eine Indikation für den Wert einer Immobilie bekommen – und das innerhalb kürzester Zeit.

Vorsicht ist bei besonders bei kleineren Anbieter wie z.B. immobilienwert24.com (Methode Dr. Barzel Online Immobilien Bewertung) geboten. Die Bewertungsmethoden sind zum Teil intransparent und fragwürdig, die Ergebnisse können um 100% und mehr vom Marktwert abweichen.

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Ein solcher Service ist zweifellos sehr zeitsparend und kann vor allem dann hilfreich sein, wenn schnell eine Entscheidung getroffen werden muss, um eine bestimmte Kauf- oder Verkaufsgelegenheit nicht zu verpassen. Angeboten werden Bewertungen für Grundstücke und Wohnungen ebenso wie für komplette Häuser. Einen vollwertigen Ersatz für ein Bewertungsgutachten bieten Online-Immobilienbewertungen allerdings nicht. So wird beispielsweise auf der Website eines Anbieters darauf hingewiesen, dass der ermittelte Richtwert ein Anhaltspunkt für eine Preisverhandlung, eine Nachlassregelung, eine Auseinandersetzung oder eine Vermögensaufstellung sein könne. Ein gerichtsverwertbares Wertgutachten als Ergebnis einer Online-Bewertung sollte dagegen niemand erwarten.

Um den Sinn und Nutzen einer online erstellten Immobilienbewertung zu beurteilen, sollte man sich verdeutlichen, wie diese zustande kommt. Zum einen basiert sie auf den Informationen zum Objekt, die der Auftraggeber selbst in das entsprechende Formular auf der Website einträgt. Dabei gilt natürlich: Je präziser und umfassender die eingegebenen Informationen sind, umso besser kann die Qualität des erhaltenen Bewertungsergebnisses sein. Wer bei der Eingabe nicht besonders exakt vorgeht oder aufgrund fehlender Fachkenntnisse unzutreffende Angaben macht, darf sich nicht wundern, wenn die erhaltene Wertangabe sich in der Praxis nicht als besonders marktnah und belastbar erweist. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass eine Online-Bewertung zu einem erheblichen Teil auf Marktdaten beruht, die der Anbieter aus externen Quellen oder eigenen Datenbanken bezieht. Je umfassender und belastbarer diese Datenbasis ist, umso besser kann sie zu einem möglichst realistischen Bewertungsergebnis beitragen.


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Dabei ist allerdings auch noch ein weiterer Aspekt zu berücksichtigen, der sich vereinfacht in dem Satz zusammenfassen lässt: „Je durchschnittlicher das Objekt, umso eher entspricht sein Wert dem jeweiligen Durchschnittswert vergleichbarer Objekte.“ Wenn beispielsweise die Bewertung einer durchschnittlichen Drei-Zimmer-Eigentumswohnung in Berlin abgefragt wird, dann dürfte die Datenbasis dazu relativ aussagekräftig sein. Schließlich handelt es sich um einen relativ großen Markt, in dem relativ viele vergleichbare Objekte gehandelt werden. Handelt es sich dagegen um ein Objekt, das in mehrfacher Hinsicht deutlich vom Durchschnitt abweicht, dann ist es auch weniger wahrscheinlich, dass sich dafür am Markt ein Preis erzielen lässt, der dem Durchschnittswert dieser Kategorie entspricht. Solche Abweichungen vom Durchschnitt können sich auf den Zuschnitt des Grundstücks, auf die Lage, auf den Grundriss, auf die Ausstattungsmerkmale oder auf den Erhaltungszustand beziehen, um nur einige Beispiele zu nennen. Für bestimmte Objekte, wie etwa Schlauchgrundstücke, Not leidende Immobilien, Nicht-Standardimmobilien oder Denkmal- und Sanierungsobjekte ist eine Online-Bewertung deshalb nicht möglich. Auch Grundstücke, die kein Bauland sind, oder Immobilien mit anderen Nutzungsarten als Wohnen können im Rahmen einer Online-Bewertung nicht bewertet werden.

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Als Fazit lässt sich festhalten: Eine Online-Immobilienbewertung ersetzt kein professionelles Wertgutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien. Bei Baugrundstücken, Wohnhäusern und Eigentumswohnungen kann sie allerdings in vielen Fällen einen durchaus brauchbaren Richtwert liefern, und das zu einem deutlich niedrigeren Preis als ein Wertgutachten.

Mieten, Kaufen, Wohnen – Realität von Maklern?

Zwischen dem 13. Oktober 2008 bis zum 06. Juni 2013 strahlte der Fernsehsender VOX 1000 Folgen der beliebten Fernsehserie „Mieten, Kaufen, Wohnen„. Inklusive der Wiederholungen waren dies zuletzt 20 Folgen pro Woche, die bei durchschnittlich 1,3 Millionen Zuschauern großen Zuspruch erfahren haben. Und sicherlich werden einige Zuseher sich schon dabei erwischt haben, wie sie einem Kandidaten ganz fest die Daumen für die Suche nach der Traumimmobilie gedrückt haben.

Dass der Fernsehsender VOX im zügigen Abspann selbst den Hinweis gibt, dass „die Erlebnisse unserer Makler frei nacherzählt” seien, fällt dabei kaum ins Gewicht. Dementsprechend verwundert es auch nicht, dass die Kandidaten zum Teil einen Mietvertrag mit dem fleißigen Makler abschließen, obwohl sie die Wohnung oder das Haus bereits im realen Leben bewohnen. Kommentiert wird das Objekt der Begierde noch mit den (zynischen) Worten: „Das ist wirklich klasse. Schön hell. Das gefällt mir gut.“

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Maklerin Claudia Gülzow ist eines der bekanntesten Gesichter von mieten, kaufen, wohnen

Die nachgestellten Immobiliensuchen mögen sehr unterhaltsam sein, auch wenn sich mitunter ein Pornostar auf Wohnungssuche für einen Interessenten begibt. In der Regel handelt es sich bei den Darstellern aber um echte Makler, die das Geschäft sicherlich aufgrund ihrer jahrelangen Berufserfahrung bestens kennen. Und die Teilnahme an einer gestellten Wohnungsrecherche ist sicherlich auch eine willkommene Abwechslung zum harten Geschäftsalltag.

Während der einstündigen Serie werden unterschiedliche Immobilienmakler bei ihrer vermeintlichen Arbeit begleitet. Bei den Wohnimmobilien handelt es sich um millionenschwere Luxusvillen, das freistehende Einfamilienhaus oder die gemütliche Studentenwohnung. Angesprochen werden sämtliche Schichten, die verschiedene Anforderungen an den individuellen Wohnraum stellen.

Bereits jetzt wird insbesondere einem tätigen Immobilienmakler auffallen, dass jeglicher Objektzustand keinerlei Grund zur Kritik bietet. Stattdessen sind die Wohnungen und Häuser ohne Ausnahme in einem tadellosen Zustand. Selbst die minimalistische Studentenbleibe bietet höchsten Komfort und überzeugt auch in optischer Hinsicht auf der ganzen Linie. Die Realität sieht hier jedoch oftmals anders aus, so dass Makler auch mit Wohnungen arbeiten müssen, die sicherlich nicht mängelfrei sind.

Darüber hinaus sollte dem Zuschauer aufgefallen sein, dass jeder Makler den passenden Schlüssel für das jeweilige Objekt immer griffbereit hat. Das gilt selbst dann, wenn die Wohnung oder das Haus scheinbar noch von den Vorbesitzer bewohnt ist. Während man die Bewohner oder Mieter jedoch zu keinem Zeitpunkt vor der Kamera sieht, scheinen die Makler dementsprechend eine Generalserlaubnis für Wohnungsbesichtigungen erhalten zu haben. Das ist bereits deswegen realitätsfremd, weil dem noch nicht ausgezogenen Mieter nicht zugemutet werden kann, jederzeit mit Besuch in der Immobilie rechnen zu müssen. Stattdessen werden solche Termine zwischen dem Makler und dem Bewohner vereinbart. Bei der Fernsehserie entsteht jedoch der Eindruck, dass der Interessent letztendlich den Termin ohne Rücksicht auf andere bestimmen darf.

Ex-Scooter Mitglied Jürgen Frosch alias DJ Jay Frog auf Wohnungssuche
Ex-Scooter Mitglied Jürgen Frosch alias DJ Jay Frog auf Wohnungssuche

Selbstverständlich ist auch der Objektzustand von luxuriösen Anwesen nicht zu bemängeln. Auffällig ist allerdings, dass die Angebote der oberen Preisklasse in der Regel gänzlich leer stehen. Dadurch wird der trügerische Eindruck vermittelt, dass der Verkäufer es trotz eines lukrativen Geschäfts scheinbar nicht besonders eilig hat, seine wertvolle Immobilie zu verkaufen. Insoweit scheint es ihn nicht sonderlich zu stören, wenn der Leerstand bereits seit mehreren Monaten anhält. Dies wird schlichtweg billigend in Kauf genommen, was sicherlich einen Kontrast zum realen Immobilienalltag darstellt.

Des Weiteren entspricht auch das Verhalten der einzelnen Makler nicht unbedingt der Realität. Während einige ihre Tätigkeit dadurch in den Vordergrund spielen möchten, indem sie einer älteren Interessentin Komplimente am Fließband machen, verbringen andere weibliche Immobilienmaklerinnen die Besichtigungszeit auch gerne mit dem Kunden in der Dusche. Beide Extreme stehen im Gegensatz zu der Professionalität, mit der die meisten Makler in der Praxis auftreten sollten. Eine gewisse Distanz zum Kunden sollte gewahrt bleiben, auch wenn bei einigen Charaktere ein lockerer Umgang gepflegt werden kann. Die Show selbst wird jedenfalls nicht selten genutzt, um auch die potentiellen Kunden (ehemalige Stars und Sternchen der Gesellschaft) wieder ins Rampenlicht der großen Bühne zu führen.

Beeindruckend ist auch die Erfolgsquote, die der Fernsehsender VOX mit seinem Format suggeriert. Den Miet- oder Kaufinteressenten werden regelmäßig nur zwei Immobilien präsentiert. Es mag an der besonderen Fähigkeit der engagierten Makler liegen, dass die Wahrscheinlichkeit für einen Vertragsabschluss bei fast 100 % liegt. Der Vertrag wird jedoch nicht schriftlich fixiert, sondern per Handschlag in dem neuen Wohnumfeld besiegelt. Es verwundert dementsprechend auch nicht, dass die wohltemperierte Brause jederzeit griffbereit ist, um das Geschäft angemessen zu feiern. In der Realität hat sich durch diese fiktive Praxis das Gerücht entwickelt, dass die von den Maklern erzielte Provision besonders einfach zu verdienen ist.

Die Sendung hat in einigen Fällen maßgeblichen Einfluss auf den Berufsalltag der Immobilienmakler genommen. Mittlerweile erwarten Interessenten eine ähnliche Arbeitsweise wie sie diese aus dem Fernsehprogramm erfahren haben. Um die eigene Wirtschaftlichkeit jedoch nicht zu gefährden, können Makler nicht den individuellen Wünschen der Kunden hinterher laufen, zumal diese auch nicht immer umzusetzen sind. Stattdessen konzentriert er sich in der Praxis zunächst auf ein bestimmtes Objekt, um anschließend einen Mieter bzw. Käufer dafür zu finden. Daraus ergibt sich allerdings auch, dass der Eigenbestand, über den der Immobilienverwalter verfügen kann, deutlich begrenzter ist als VOX es seinen Zuschauern transferiert.

Dass die Fernsehserie ausschließlich zur Unterhaltung dient, wird insbesondere auch dadurch deutlich, dass die eigentliche Arbeit des Maklers gar nicht gezeigt wird. Zumindest die Akquise stellt einen wesentlichen Aufgabenbereich innerhalb der Branche dar, so dass von einer einfach verdienten Provision in der Regel nicht ausgegangen werden darf. Es ist gerade nicht so, dass Immobilienmakler ihr Geld ausschließlich damit verdienen, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen, während sie sich ansonsten vom Erfolg tragen lassen können.

Die inszenierten Szenen der Fernsehserie „Mieten, Kaufen, Wohnen“ haben das Bild einiger Zuschauer auf die Tätigkeit des Immobilienmaklers nachteilig verändert. Da sie sich nicht mit dem Gedanken anfreunden können, dass es sich bei den potentiellen Kunden der Serie um bezahlte Laiendarsteller handelt und sich die Handlung nicht an den Interessen, sondern vielmehr an einem Drehbuch orientiert, hat der – vermutlich – faule Makler jedenfalls in einigen Gesellschaftsteilen einen festen Standpunkt eingenommen. Jedenfalls geht aus dem Format nicht hervor, dass vor einem schriftlichen Vertragsabschluss zumeist eine Vielzahl von Besichtigungen durchgeführt worden sind. Im Gegensatz zu den zwei präsentierten Objekten während der Sendezeit, sind in der Realität auch mehr als 50 Besichtigungstermine keine Seltenheit.

Die EnEV 2014 und die verwirrenden Konsequenzen für Makler, Verkäufer und Mieter

Am 01. Mai 2014 ist sie in Kraft getreten: die neue Energiesparverordnung EnEV 2014. Sie legt nochmals strengere Maßstäbe an den Energieverbrauch beim Wohnen an als die Vorgängerverordnungen. Das politische Ziel ist die langfristige Einsparung von CO2 durch Reduzierung des Energieverbrauchs. Besonders für Neubauten ­gelten nun höhere energetische Standards und auch für Altbauten finden sich neue Bestimmungen zur Dämmung bei einer umfassenden Sanierung der Fassade.

Vermieter können die Kosten einer solchen energetischen Sanierung bis zu elf Prozent auf die Miete umlegen – eine Belastung für beide Seiten. Der Vermieter investiert eine hohe Summe, die meist über Kredite zu finanzieren ist, und der Mieter zahlt unter Umständen mehr Miete, als die energetische Sanierung an Heizkosten spart.

Bereits seit Jahren wird unter Fachleuten kontrovers über den Sinn der EnEV debattiert. Die Diskussionen thematisieren vor allem Folgeschäden durch energetische Sanierung an Altbauten wie Mauerdurchfeuchtung, Schimmelbildung sowie die Energiekosten für die spätere Entsorgung des Dämmmaterials. Ebenso wird die Aussagekraft des sogenannten ­u-Wertes, der den Energiebedarf eines Hauses darstellen soll, von Fachleuten angezweifelt.

Nun müssen Häuser bei Verkauf oder Vermietung verpflichtend über einen Energieausweis verfügen. Er soll zukünftigen Bewohnern ermöglichen, gezielt nach einem Zuhause mit geringem Energiebedarf zu suchen. Das hört sich gut und vernünftig an, der Energieausweis ist aber in der Praxis genau hierfür kein verlässliches Instrument.

Architekten und Ingenieure kommen überein, dass energetische Berechnungen kompliziert und bei offenen Systemen wie Wohnhäusern nur noch grob abschätzbar sind. Abweichungen bis zu 60 Prozent sind möglich. Das ist insofern bedenklich, da mit der neuen Verordnung von 2014 die vom Energieausweis gelieferten Daten in einer Verkaufs- oder Vermietungsanzeige eine zugesagte Eigenschaft darstellen, für die der Vermieter oder Verkäufer haftbar gemacht werden kann.

Verbindlich ist seit Mai 2014 die Darstellung der Energieverbrauchswerte in kommerziellen Anzeigen sowie die Vorlage des Energieausweises bei der Besichtigung des Objektes. Die EnEV 2014 legt dar, welcher Ausweis für die verschiedenen Gebäudekategorien auszustellen ist.

Gebäude, die nach 1977 errichtet oder modernisiert wurden oder mehr als 5 Wohneinheiten aufweisen, benötigen den Verbrauchsausweis. Dieser nennt die gemittelten Werte der letzten drei Jahre für Heizenergie und Warmwasser laut Verbrauchsrechnung. Diese Werte sind nur bedingt aussagefähig, da sie auf dem Verhalten der vorherigen Nutzer basieren, das sich von dem der zukünftigen Nutzer erheblich unterscheiden kann. Alle anderen Gebäude benötigen einen Bedarfsausweis, der lediglich theoretisch die Werte errechnet, mit dem bereits erwähnten Fehlerpotenzial. Energieausweise, auch fehlerhafte, behalten bis zu zehn Jahre ihre Gültigkeit.

Die Art des Energieausweises muss bereits in den Anzeigen genannt werden. Verpflichtend ist weiterhin die Angabe, welche Heizungsart verwendet wird sowie das Baujahr des Hauses. Weiterhin müssen Energieausweise, die ab 2014 gelten, eine Energieeffizienzklasse des Gebäudes angeben, von A+ bis H.

Für Makler und Käufer oder Mieter bedeuten diese zusätzlichen Angaben auch, dass die Anzeigen immer weniger einen Wohnwert oder die Vorzüge eines Hauses oder einer Wohnung darstellen werden, um die Kosten abzufangen, die diese zusätzlichen Angaben in den nun größeren Anzeigen verursachen. Hinzu kommt, dass es keinen verbindlichen Kanon für die verwendbaren Abkürzungen gibt, sodass Missverständnissen Tür und Tor geöffnet sind.

Obwohl die Energiesparverordnung von 2014 vor allem die Besitzer von Wohnungen und Häusern bei Verstößen mit empfindlichen Bußen von bis zu 15 000 Euro in Haftung nimmt, ergeben sich für Makler aufgrund eines Maklervertrages gewissen Nebenpflichten. So ist der Makler in seinem eigenen Interesse gehalten, den Verkäufer auf fehlende Energieausweise oder Angaben hinzuweisen.

Makler sind dazu verpflichtet, neben der Angabe der Quadratmeterzahl einer Wohnung und der Kaltmiete auch den Energiekennwert einer Wohnung oder eines Hauses anzugeben. Nun ist dies aber eine Sache, die von den Behörden keines Bundeslandes kontrolliert wird. Bemerkenswert ist daher, dass der Großteil der gewerblichen Anbieter daher auf die Nennung des Energiekennwertes verzichtet – hier stehen 66 Prozent den 14 Prozent bei den privaten Anbietern gegenüber. Bis zu 15.000 Euro Strafe drohen, wenn die Vorschrift zur Nennung missachtet wird. Doch viele Makler sparen sich die Angabe der Energiewerte, weil diese für potenzielle Mieter ohnehin zu verwirrend sind.

Energieausweis
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung durch den Makler vorgezeigt werden. Andernfalls drohen Abmahnungen.

Nicht selten finden sich eigenartige Formeln, die einen Endenergieverbrauch mit einer bestimmten Kilowattstundenzahl angeben. Diese Kilowattstunden beziehen sich auf einen einzelnen Quadratmeter und beinhalten bereits die Aufbereitung des Warmwassers. Zusätzlich gibt es eine Art Ampelprinzip, wobei die Farben Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes geben sollen. Diese Farbskala ist durchaus hilfreich, denn je grüner die Farbe wird, desto effizienter ist das Haus oder die Wohnung. Das wiederum bedeutet, dass es für den Mieter oder Käufer günstiger wird. Angaben von null bis 75 kWh/m² sind günstig. Im gelben Bereich liegen Wohnungen zwischen 75 und 175 kWh/m², alles, was darüber kommt, gehört in die rote Zone. Doch was so einfach scheint, ist es wie so oft natürlich nicht.

Das Problem ist hier, dass es keine feste Definition für die einzelnen Farbbereiche gibt und einzelne Makler und Verkäufer Wohnungen als grün deklarieren, obgleich diese nach der oben genannten offiziellen Einstufung bereits im gelben Bereich zu finden sind. Mieter, die sich damit nicht auskennen, verlassen sich einfach auf die Farbangabe und erleben nicht selten eine böse Überraschung, wenn sie die Nebenkostenabrechnung in den Händen halten.

Ebenfalls problematisch – und nicht unbedingt allgemein bekannt – ist, dass es zwei Arten von Energieausweisen gibt. Zum einen ist der Verbrauchsausweis zu nennen, zum anderen der Bedarfsausweis. Der Verbrauchsnachweis basiert auf den reellen Energiemengen der letzten drei Jahre. Der Bedarfsausweis hingegen setzt auf eine rein rechnerische Ermittlung der Energie, die in Zukunft verbraucht werden wird. Mieter sollten sich eher an letzteren Werten orientieren, erhalten in der Farbskala zum Energiewert aber oft die Daten aus dem Verbrauchsausweis. Daher muss in den Vermittlungsanzeigen die Art des Ausweises, auf dem die jeweiligen Energiekenndaten basieren, angegeben werden.

Durch die unterschiedlichen Arten der Energieausweise ist es für Mieter nicht einfach, den energetischen Zustand eines Gebäudes einzuschätzen. Die Daten sind nicht zwingend miteinander vergleichbar, denn sie basieren auf unterschiedlichen Annahmen. Außerdem verbraucht ein Mieter weniger Warmwasser als ein anderer. Außerdem sollte bedacht werden, dass der Energieausweis nicht für eine einzelne Wohnung eines Mietshauses gilt, sondern für das gesamte Gebäude. Aufgrund verschiedener baulicher Voraussetzungen und unterschiedlicher Sanierungsmaßnahmen kann der Energiebedarf bei einer Wohnung deutlich höher sein als bei einer anderen, obwohl sich beide im gleichen Haus befinden. So verursacht zum Beispiel die Wohnung im Dachgeschoss deutlich höhere Heizkosten als die Wohnung im mittleren Bereich des Gebäudes.

Auf Makler kommt neben der Angabe des Energiekennwertes aber noch eine wichtige Auskunftspflicht zu: Sie müssen gegenüber den potenziellen Mietern deutlich machen, von welchem Energieträger die Wärme für die Wohnung stammt. Auch das Baujahr des Hauses spielt eine Rolle zur Einschätzung des Energieverbrauchs, wobei die anzugebende Energieeffizienzklasse weitaus wichtiger ist. Diese Energieeffizienzklassen beginnen bei A+ und gehen bis H. Die bekannte Farbskala kommt auch hier wieder mit dem Ampelprinzip zum Einsatz.

Um kostspieligen Abmahnungen vorzubeugen, reicht im Zweifelsfall der Hinweis, dass der Energieausweis zum Zeitpunkt der Insertion noch nicht vorlag. In diesem Fall müssen auch keine Angaben zu den Energiekennwerten erfolgen.

Doch zurück zum Ausgangspunkt: In vielen Bundesländern läuft derzeit eine heiße Debatte darüber, ob und wie die Angabe der Energiewerte in Immobilienanzeigen überwacht werden kann. Inzwischen laufen sogar schon Verfahren der Umwelthilfe, die Prozesse gegen gewerbliche Anbieter von Wohnungen und Häusern angestrebt hat. Diese geht davon aus, die Verfahren zu gewinnen, was dazu führen wird, dass zum einen die Angaben durch die Makler sicherlich in Zukunft vollständiger getätigt werden. Zum anderen wird die Überwachung dieser Auskünfte geregelt werden müssen. Ob die Angaben für Mieter und Mietinteressenten dadurch durchschaubarer werden, steht auf einem ganz anderen Blatt und kann nach derzeitigem Stand verneint werden.

Neues Meldegesetz für Vermieter

Sie ist wieder zurück, die Meldebescheinigung. Ab dem 01. November 2015, tritt die Vermieterbescheinigung wieder in Kraft. Keine unbedingte Neuerung, denn vor über 10 Jahren wurde sie abgeschafft. Der Grund war der hohe bürokratische Aufwand. Dennoch kommt sie wieder zurück. Somit wird das Melderecht abermals laut dem Bundesmeldegesetz (BGBI. I 2013, S. 1084) fortentwickelt und harmonisiert.

Einheitliche bundesweite Regelungen

Mit der neuen bundesweiten Ausführung, wurde das Meldegesetz im Grundgesetz verankert. Die Innovation soll Schutz und Sicherheit mit sich bringen. Zudem soll der Scheinanmeldung und Kriminalität entgegengewirkt werden. Werbung und Adresshandel sind künftig nur noch mit Einwilligung der jeweiligen Person möglich. Bei Krankenhaus- und Heimaufenthalten sowie der Hotelmeldepflicht, wird das Prozedere bundesweit vereinfacht. Ebenso bei der Abfrage zur gewerblichen Nutzung ist zukünftig der Zweck der Anfrage aus der Melderegisterauskunft anzugeben.

Vorschriften Vermieterbescheinigung

Der Ein- und Auszug muss vom Vermieter bestätigt werden. Für die Erstellung ist eine 2 Wochenfrist gesetzt. Der Inhalt ist gesetzlich vorgeschrieben und darf auch nicht abweichen. Dazu ist folgendes aufzuführen:

  • Art der Meldepflicht (Ein- oder Auszug)
  • Datum des Ein- oder Auszugs
  • Name und Anschrift des Wohnungsgebers
  • Anschrift der Wohnung

Zu beachten ist dabei, dass die Vermieterbescheinigung nur notwendig wird, sofern kein neuer Wohnsitz in Deutschland gemeldet ist. Dies gilt auch für einen Zweitwohnsitzt. Bei einem Einzug wird die Bescheinigung dann aber benötigt.

Bußgeld droht

Wichtig ist, wird bei Ein- oder Auszug innerhalb 2 Wochen keine Vermieterbescheinigung beim Einwohnermeldeamt eingereicht, droht ein Bußgeld. Dies kann in einer Höhe bis zu 1.000 € ausfallen. Das ist weder für Vermieter noch Mieter angenehm.

Auch bei einer Gefälligkeitsmeldung droht ein massives Bußgeld und das bis zu 50.000 €. Denn hier wird von einer Scheinanameldung ausgegangen. Der Mieter mietet an und hat aber nicht die Absicht in die Wohnung einzuziehen.

Rechtzeitig ausfüllen

Der Mieter muss sich immer noch selbst beim Einwohnermeldeamt an- oder abmelden. Der Vermieter hat mit der Pflicht der Vermieterbescheinigung seine Pflicht erfüllt. Bei beiden gelten immer die 2 Wochenfrist.

Bescheinigung kann sowohl schriftlich als auch online ausgestellt werden. Vermieter können sie dem Mieter oder direkt der zuständigen Behörde zukommen lassen. Das Musterformular kann auf der Webseite des Bundesrates heruntergeladen werden

Die Mietpreisbremse – Mögliche Auswirkungen für Makler

Sie ist für Juni 2015 als Teil des sogenannten „Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) geplant, die Mietpreisbremse. Auf den Weg gebracht hat sie der Bundesjustizminister Heiko Maas. Ihr Ziel soll eine verträgliche Durchmischung der Wohngebiete und eine größere Fairness bei der Zahlung von Maklercourtagen sein. Entsprechend gliedert sich die Mietpreisbremse in zwei Regelungsbereiche – die Bestimmung der maximal forderbaren Mieten und die Bestimmung desjenigen, der die Maklercourtagen zahlen soll.

Das Ausbremsen der steigenden Mieten – Mythos oder Wahrheit?

Verschiedene Medien haben es publiziert, die Mietsteigerungen in den letzten Jahren im gesamten Gebiet Deutschlands fielen geringer aus als die Höhe der Inflationsrate. Dass dennoch ein Bedarf an Mietsteigerungsbegrenzung festgestellt wurde, liegt an dem unterschiedlichen Wohnungsmarkt in Deutschland. In ländlichen und strukturschwachen Gebieten ist das Angebot an freien Wohnungen größer als die Nachfrage. In wirtschaftlich prosperierenden Ballungsgebieten jedoch stiegen die Mieten in den letzten Jahren aufgrund der Nachfrage deutlich. Vor allem bestimmte Innenstadtlagen sind bei einer finanzkräftigen Gruppe von Mietern beliebt. In diesen Vierteln wurden zudem viele Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Hier herrscht eine deutlich stärkere Nachfrage, als das schrumpfende Angebot bedienen kann und somit können sich in diesen Gebieten stärkere Mieterhöhungen durchsetzen. Einkommensschwache Haushalte können mit dieser Entwicklung nicht mithalten.

In solchen Bereichen mit „angespannter Wohnungslage“ – die die jeweiligen Landesregierungen nach eigenen Kriterien festlegen – soll die Mietpreisbremse zukünftig gelten. Neue Mietverträge sollen lediglich einen Mietzins aufweisen, der maximal 10% über dem jeweils geltenden Mietspiegel liegt. Bestehende Mieten dürfen um maximal 15% innerhalb von vier Jahren steigen und auch da nur bis 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen: Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen.

Es ist zweifelhaft, inwieweit dieses Instrument greift, denn die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus den tendenziell höherpreisigen Neuvermietungen der letzten Jahre zusammen. So steigen die Mieten kontinuierlich an. Und zwar so weit, wie sich Mieter finden, die diese zahlen können. Für Immobilienmakler ändert das wenig hinsichtlich Ihrer Einkünfte. In den besagten Vierteln ist die ortsübliche Vergleichsmiete hoch und frei werdende Wohnungen sind durch umfassende Renovierungen ohnehin diesem Instrument entzogen.

Wer bestellt, der zahlt – oder etwa doch nicht?

Das zweite Instrument der Mieterentlastung ist die Verlagerung des Bezahlprinzips bei der Maklercourtage. Bisher regelte der Markt mit seiner Nachfrage, wer jeweils die Dienste eines eingeschalteten Maklers zahlte. Nun regelt dies das neue Gesetz. Zahlen soll jeweils der Auftraggeber. Was sich im ersten Moment vernünftig anhört, ist bei näherem Hinsehen eine verzwickte Angelegenheit, zumindest für Immobilienbesitzer und Makler.

Hauptkritikpunkt vonseiten der Immobilieneigner ist die nur bedingt bestimmbare Mietdauer für einige Objekte. Möblierte Wohnungen beispielsweise erleben häufige Mieterwechsel. Hier könnte sich für den Besitzer bald die Rentabilitätsfrage stellen, da er jedes Mal selbst für die Maklercourtage aufkommen muss. So überlegen Wohnungsbesitzer, ob sie überhaupt vermieten sollen, oder sehen sich gezwungen, ohne Makler auszukommen. In Gebieten ohne Mietpreisbegrenzung wird eventuell der Mieter mit einem in die Nettomiete eingearbeiteten „Risikozuschlag“ rechnen müssen. Größere Wohnungsbaugesellschaften und andere Gesellschaften mit großem Bestand an Mietwohnungen greifen zur Selbsthilfe und übernehmen das Vermitteln ihres Bestandes selbst. Hier dürfte es zu massiven Gewinneinbußen bei jenen Maklern kommen, die hauptsächlich im Mietwohnungsmarktsegment tätig sind.

In Gebieten mit starker Nachfrage nach Objekten könnte sich ein Prozedere etablieren, dass dem Gesetzgeber wenig gefallen dürfte. Vermieter melden freie Wohnungen an einen Makler. Ohne Vermittlungsauftrag. Der Makler nimmt die Wohnungen in seine Kartei auf und wartet, bis ein Mieter bei ihm erscheint und ihm einen Suchauftrag erteilt, denn der Mieter selbst findet keine Angebote mehr. Er hat auch keine Chance herauszufinden, ob der Makler nun im realen Raum oder in seinem Archiv „sucht“. Auch andere Szenarien sind nicht hoffnungsvoll für die zukünftigen Mieter. In manchen Nachbarländern sind ausgemusterte Wohnungseinrichtungen sehr begehrt. Sie werden in freie Wohnungen verbracht und sind dort Grund für eine Ablöse. Diese bewegt sich in etwa in der Höhe der Maklercourtage, die der Vermieter dem Makler zahlen soll. All das ist nicht wünschenswert. Es entsteht eine Grauzone, in der keiner der Beteiligten sich wirklich wohlfühlt.

Wie findet man eigentlich ein Haus im Süden Frankreichs oder ein Appartment in New York?

Wohl jeder der in den letzten Jahren Immobilien gesucht hat, weiß dass das Internet diesbezüglich meist sehr hilfreich ist. Neben den bekannten deutschen Seiten sind jedoch in den letzen Jahren immer mehr internationale Portale im Web enstanden, die die globale Immobiliensuche vereinfachen. Wer also ein kleines Ferienhaus in Frankreich sucht oder mal schauen will, wie teuer eigentlich ein Appartement in New York ist, kann die Antwort auf folgenden Seiten finden.

Die weltweite Suche gestaltet sich sehr einfach bei dem großen Immobilienmakler-Franchisegeber www.remax.com. Angenehm ist hier, dass die Suchoberfläche in mehreren Sprachen aufrufbar ist. Ob man nun eine Wohnung sucht, ein Haus oder ein Grundstück, man findet eine große Auswahl an Objekten in fast jeder Region der Erde.

Auch bei www.realtor.com ist alles vertreten, was das Herz begehrt: von der Strandhütte in Mexiko über alte Schlösser in Frankreich bis zur Hotelanlage in Thailand. Die Suche ist klar und einfach aufgebaut, so dass das stöbern sich schnell und effektiv gestaltet.

Seit Jahren bietet auch www.coldwellbanker.com Hilfe wenn es um die Immobiliensuche auf der ganzen Welt geht. Die Suchoberfläche der Seite ist leicht zu bedienen, die Ergebnisse klar gegliedert. Netter Zusatz: es gibt meist eine ausführliche Beschreibung über die Entfernung zur nächsten Stadt oder zum Flughafen.

Die Seite von www.globalpropertyguide.com sieht vielleicht auf den ersten Blick nicht so modern aus wie die oben genannten, jedoch bietet sie sehr gute Hinweise über den Immobilienmarkt in dem gesuchten Land, wo genau sich die Investition lohnt und allgemeine Informationen. Die Liste der Objekte ist ähnlich ausführlich wie bei den anderen Seiten. Je nachdem was der Geldbeutel hergibt, kann man hier auf jeden Fall fündig werden.

Bei www.worldproperties.com ist man auf der sicheren Seite: alle hier angebotenen Objekte werden durch Immobilienmakler vertreten. Durch ein Kontaktbutton kann man direkt den Makler anschreiben und somit direkten persönlichen Kontakt herstellen falls gewünscht. Die Beschreibungen der Objekte sind sehr sorgfältig und genügend Fotos sind auch vorhanden um sich ein genaues Bild von dem Haus, der Wohnung oder halt eben dem Schloss zu machen.