Die Mietpreisbremse – Mögliche Auswirkungen für Makler

Sie ist für Juni 2015 als Teil des sogenannten „Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) geplant, die Mietpreisbremse. Auf den Weg gebracht hat sie der Bundesjustizminister Heiko Maas. Ihr Ziel soll eine verträgliche Durchmischung der Wohngebiete und eine größere Fairness bei der Zahlung von Maklercourtagen sein. Entsprechend gliedert sich die Mietpreisbremse in zwei Regelungsbereiche – die Bestimmung der maximal forderbaren Mieten und die Bestimmung desjenigen, der die Maklercourtagen zahlen soll.

Das Ausbremsen der steigenden Mieten – Mythos oder Wahrheit?

Verschiedene Medien haben es publiziert, die Mietsteigerungen in den letzten Jahren im gesamten Gebiet Deutschlands fielen geringer aus als die Höhe der Inflationsrate. Dass dennoch ein Bedarf an Mietsteigerungsbegrenzung festgestellt wurde, liegt an dem unterschiedlichen Wohnungsmarkt in Deutschland. In ländlichen und strukturschwachen Gebieten ist das Angebot an freien Wohnungen größer als die Nachfrage. In wirtschaftlich prosperierenden Ballungsgebieten jedoch stiegen die Mieten in den letzten Jahren aufgrund der Nachfrage deutlich. Vor allem bestimmte Innenstadtlagen sind bei einer finanzkräftigen Gruppe von Mietern beliebt. In diesen Vierteln wurden zudem viele Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Hier herrscht eine deutlich stärkere Nachfrage, als das schrumpfende Angebot bedienen kann und somit können sich in diesen Gebieten stärkere Mieterhöhungen durchsetzen. Einkommensschwache Haushalte können mit dieser Entwicklung nicht mithalten.

In solchen Bereichen mit „angespannter Wohnungslage“ – die die jeweiligen Landesregierungen nach eigenen Kriterien festlegen – soll die Mietpreisbremse zukünftig gelten. Neue Mietverträge sollen lediglich einen Mietzins aufweisen, der maximal 10% über dem jeweils geltenden Mietspiegel liegt. Bestehende Mieten dürfen um maximal 15% innerhalb von vier Jahren steigen und auch da nur bis 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen: Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen.

Es ist zweifelhaft, inwieweit dieses Instrument greift, denn die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus den tendenziell höherpreisigen Neuvermietungen der letzten Jahre zusammen. So steigen die Mieten kontinuierlich an. Und zwar so weit, wie sich Mieter finden, die diese zahlen können. Für Immobilienmakler ändert das wenig hinsichtlich Ihrer Einkünfte. In den besagten Vierteln ist die ortsübliche Vergleichsmiete hoch und frei werdende Wohnungen sind durch umfassende Renovierungen ohnehin diesem Instrument entzogen.

Wer bestellt, der zahlt – oder etwa doch nicht?

Das zweite Instrument der Mieterentlastung ist die Verlagerung des Bezahlprinzips bei der Maklercourtage. Bisher regelte der Markt mit seiner Nachfrage, wer jeweils die Dienste eines eingeschalteten Maklers zahlte. Nun regelt dies das neue Gesetz. Zahlen soll jeweils der Auftraggeber. Was sich im ersten Moment vernünftig anhört, ist bei näherem Hinsehen eine verzwickte Angelegenheit, zumindest für Immobilienbesitzer und Makler.

Hauptkritikpunkt vonseiten der Immobilieneigner ist die nur bedingt bestimmbare Mietdauer für einige Objekte. Möblierte Wohnungen beispielsweise erleben häufige Mieterwechsel. Hier könnte sich für den Besitzer bald die Rentabilitätsfrage stellen, da er jedes Mal selbst für die Maklercourtage aufkommen muss. So überlegen Wohnungsbesitzer, ob sie überhaupt vermieten sollen, oder sehen sich gezwungen, ohne Makler auszukommen. In Gebieten ohne Mietpreisbegrenzung wird eventuell der Mieter mit einem in die Nettomiete eingearbeiteten „Risikozuschlag“ rechnen müssen. Größere Wohnungsbaugesellschaften und andere Gesellschaften mit großem Bestand an Mietwohnungen greifen zur Selbsthilfe und übernehmen das Vermitteln ihres Bestandes selbst. Hier dürfte es zu massiven Gewinneinbußen bei jenen Maklern kommen, die hauptsächlich im Mietwohnungsmarktsegment tätig sind.

In Gebieten mit starker Nachfrage nach Objekten könnte sich ein Prozedere etablieren, dass dem Gesetzgeber wenig gefallen dürfte. Vermieter melden freie Wohnungen an einen Makler. Ohne Vermittlungsauftrag. Der Makler nimmt die Wohnungen in seine Kartei auf und wartet, bis ein Mieter bei ihm erscheint und ihm einen Suchauftrag erteilt, denn der Mieter selbst findet keine Angebote mehr. Er hat auch keine Chance herauszufinden, ob der Makler nun im realen Raum oder in seinem Archiv „sucht“. Auch andere Szenarien sind nicht hoffnungsvoll für die zukünftigen Mieter. In manchen Nachbarländern sind ausgemusterte Wohnungseinrichtungen sehr begehrt. Sie werden in freie Wohnungen verbracht und sind dort Grund für eine Ablöse. Diese bewegt sich in etwa in der Höhe der Maklercourtage, die der Vermieter dem Makler zahlen soll. All das ist nicht wünschenswert. Es entsteht eine Grauzone, in der keiner der Beteiligten sich wirklich wohlfühlt.

Online-Auktionen für Mietwohnungen: smmove statt Immobilienmakler

Im Bereich der Immobilienvermittlung verändert sich das lange eingespielte Prozedere für Makler wie für Kunden. Einiges hat die Politik zu verantworten, beispielsweise durch die Einführung der Mietpreisbremse oder die Änderungen auf das Bestellerprinzip bei der Zahlung der Maklercourtage. Anderes scheint eher dem Wunsch nach leicht verdientem Geld geschuldet. Und damit sind nicht die vielen seriös arbeitenden Makler gemeint – mittlerweile erfährt das ehemals schlechte Image dieser Berufsbranche ja eine deutliche Aufwertung. Nein, gemeint ist das junge Start-up-Unternehmen smmove, das Internet, Glücksspiel und Objektvermittlung zusammenführt.

smmove bietet eine Dienstleistungsplattform, bei der Interessenten auf eine über dieses Portal angebotene Mietwohnung bieten können. Wie bei Auktionen üblich, haben diejenigen die besten Chancen auf einen Mietvertrag, die die beste Bonität mit dem höchsten Gebot verbinden. 3, 2,1 … meins? Ganz so schnell geht es dann doch auch bei smmove nicht. Das Portal sortiert unter den eingegangenen höchsten Geboten diejenigen fünf aus, die mit den Ansprüchen der Vermieter kompatibel scheinen. Dem Vermieter steht es frei, einem der Auserwählten den Zuschlag zu erteilen oder sich unter den weiteren Bietern umzusehen. Der Mietvertrag kann ebenfalls per Internet geschlossen werden. Potenzielle Mieter allerdings bekommen von vorneherein nur Wohnungen vorgeschlagen, zu deren Anforderungsprofil sie mit ihren beim Portal eingestellten Selbstauskünften passen. Also ganz wie beim Online-Dating, nur dass die Matching-Points hier nicht offengelegt werden.

Geringe Kosten, geringes Risiko – warum sollten Vermieter sich dieses Angebot entgehen lassen?

Aus der Sicht der Vermieter klingt das Angebot zunächst verlockend: Ab Juni dieses Jahres soll derjenige die Kosten eines eingeschalteten Maklers übernehmen, der den Vermittlungsauftrag erteilt. Bei Mietwohnungen betrifft dies nun verstärkt die Vermieter. Bisher waren die Mieter diejenigen, die bis zu zweieinhalb Nettomonatsmieten Courtage zahlen mussten. Gegenüber dieser Maklerprovision wird bei einer erfolgreichen Vermittlung – und nur dann – eine deutlich geringere Summe von 25 Prozent einer Nettomonatsmiete fällig, die der Vermieter nun an das vermittelnde Portal zahlt. Zusätzlich kann der Vermieter auch das Fotografieren und das Erstellen eines Exposés beim Portal in Auftrag geben. Kostenpflichtig versteht sich. Auch eine Online-Kontaktaufnahme via Video-Chat ist möglich. Kostenfrei prüft das Portal die Bonität der Mieter und übernimmt die Vorauswahl.

Der Deal für die Vermieter – Höchstgebot gegen langjährige Mieterbindung?

Vermieter bevorzugen aus wirtschaftlichen Gründen langfristige Mietverträge mit umgänglichen, regelmäßig zahlenden Mietern. Leerstand kostet und auch das neue Bestellerprinzip verursacht bei jeder Neuvermietung erneute Kosten. Die Mietpreisbremse setzt der Mietzinsgestaltung nach oben hin Grenzen, sodass durch Mieterwechsel nicht unbedingt eine höhere Miete erzielt werden kann. Wer als Vermieter längerfristig vermieten möchte, sollte vielleicht einen anderen Weg der Mietersuche gehen.

Das Prinzip von smmove zieht vermehrt Mieter an, die nicht notwendigerweise an langfristigen Verträgen interessiert sind. Vielmehr werden Personen angesprochen, die für kürzere Zeiträume eine höhere Miete in Kauf nehmen, weil sie sich zeitlich nicht lange binden möchten.

Zudem ist jeder Mietvertrag, der die Grenzen der ortsüblichen Höchstmiete überschreitet grundsätzlich teilnichtig und kann vom Mieter sofort nach der Mietvertragsunterzeichnung erfolgreich angefochten werden. Inwieweit die Aussagen der Firmengründer, die Mietobergrenzen zu respektieren, zutreffen, ist in der Praxis ja noch nicht überprüfbar. Und im Falle der Berücksichtigung der Mietobergrenzen – wie erfolgt dann die Auswahl der fünf präferierten Mieter?

Transparent: in einigen Punkten. Preisfreundlich: eher nicht. smmove aus Mietersicht: zweifelhaft

Für die Mieter sind die Vorzüge nicht ganz so leicht auszumachen. Sie stellen kaum eine homogene Gruppe dar: Da stehen der alleine Erziehungsberechtigte, die größere Familie und die Person mit speziellen Bedürfnissen wegen einer Behinderung neben dem Paar mittleren Alters mit doppeltem Einkommen und dem solventen Unternehmen, das für seine Mitarbeiter eine vorübergehende Bleibe sucht – aber natürlich nicht in derselben Wohnung. Denn die Bewerber werden von smmove vorsortiert. Der potenzielle Mieter hat also gar nicht Zugriff auf alle angebotenen Wohnungen. Und wer mitbietet, sieht die Gebote der anderen. Schnell noch einige Euro mehr bieten? Das Erhöhen des eigenen Angebots ist nur einen Klick entfernt. Die Erfahrungen mit dem Auktionshaus eBay zeigen, ersteigern Viele Waren zu überhöhten Preisen. Weil sie gewinnen möchten. Weil sie nicht enttäuscht werden möchten, dass das Objekt der Begierde in andere Hände fällt. Wer bei smmove den Zuschlag bekommt, hat vielleicht eine Wohnung gewonnen. Aber möglicherweise reut so manchen dann der Preis, den er für diesen Sieg zahlen muss. Es wird von keiner Seite ernsthaft erwartet, dass ein Portal wie smmove den in Ballungsgebieten angespannten Wohnungsmarkt beruhigt oder etwas zur Verlangsamung des Mietanstiegs beiträgt.

mietwohnungen-versteigern-smmove

Clever handelt vielleicht derjenige, der eine Wohnung bezieht, die er zu einem Mietzins ersteigert hat, der über der Kappungsgrenze lag. Mit einer Rechtsschutzversicherung, die schon länger als drei Monate besteht, lässt sich die Miethöhe beruhigt anfechten. Auf diese Weise erhält der Mieter zwar eine Wohnung mit fairer Miethöhe, aber das gute Verhältnis zum Vermieter ist hinterher sicher dauerhaft eingetrübt.

Die Reaktionen in der Presse auf smmove sind verhalten bis kritisch

So sind bereits kritische Stimmen zu hören: Michael Roggenbrodt, Vertreter des Berliner Mietervereins, schätze smmove als wenig Vertrauen erweckend ein und rät Wohnungssuchenden davon ab, die Plattform zu nutzen. Auch der Bausenator von Berlin, Andreas Geisel, ist skeptisch. Er ist der Meinung, dass der Vertragsabschluss über die Plattform smmove und das geltende Mietrecht nicht vereinbar sein könnten. Er lehnt die Wohnungsvermittlung über Auktionen als unsozial ab. In der Tat könnte ein solches Portal die sozialen Unterschiede innerhalb der Gesellschaft weiter fördern. Schön Wohnen? Nur noch mit höchster Bonität und risikoarmem Lebenslauf. Studierende und Auszubildende, Rentner und Paare mit Nachwuchsplanung fallen da schnell durch das Suchraster bei smmove, obwohl jeder aus diesen Gruppen der Mieter sein kann, den sich Vermieter idealerweise wünschen.

Interessantes Konzept, holpriger Start

Zum Start der „Kreuzung aus immobilienscout24 und eBay“ wurden 8.000 Wohnungsangebote angekündigt. Tatsächlich sind
es nach eigenen Angaben auf facebook nun rund 1.600. Bei genauerer Betrachtung handelt es sich allerdings um viele Dubletten.

Laut der Berliner Zeitung befinden sich die Wohnungsangebote in Berlin in Stadtrandlagen wie Reinickendorf und die Wunschmieten betragen inklusive Nebenkosten um die 9 Euro pro Quadratmeter aufwärts, die der Vermieter professionell mit schönster Exposéprosa rechtfertigt, etwa der „Badewanne, in der Sie sich hervorragend entspannen können“ oder der Küche, „in der Ihrer Kreativität keine Grenzen gesetzt sind“.

smmove – das Modell für die Zukunft der Wohnungsvermittlung?

Es wird sich in den nächsten Monaten und Jahren zeigen, welches Modell sich durchsetzen kann: Die schnelle, auf moderner Technologie aufbauende Vermittlung von Immobilien via Software und heimischem Rechner oder vielleicht ­überraschen uns der Markt und die Menschen, die in ihm handeln mit einer Renaissance der Wohnungsvermittlung über den seriösen, fachlich versierten Makler. Der ist an langfristigen Bindungen zu seinen Kunden interessiert bringt aus seiner Erfahrung und Expertise heraus die richtigen Partner zueinander.