Online-Immobilienbewertung: preisgünstige Alternative zum Wertgutachten?

Wer einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens für eine Immobilie beauftragt, muss dafür in der Regel Kosten in Höhe eines vierstelligen Euro-Betrages einkalkulieren. Selbst für die Bewertung einer kleinen Eigentumswohnung belaufen sich die Kosten für die Wertermittlung zumindest auf mehrere Hundert Euro. Oftmals möchten Immobilieneigentümer oder potenzielle Immobilienkäufer jedoch nur einen Anhaltspunkt dafür haben, was ihre Immobilie wert ist beziehungsweise wie realistisch der vom Verkäufer einer Immobilie geforderte Preis ist. Dabei geht es ihnen weniger um eine exakte Bewertung bis ins letzte Detail, sondern vielmehr darum, schnell eine annähernde Bewertung des betreffenden Objekts zu erhalten. Diese Marktlücke haben Anbieter die großen Immobilienportale wie immobilienscout24 und immonet für sich entdeckt. Interessierte können bereits für weniger als 50 Euro eine Indikation für den Wert einer Immobilie bekommen – und das innerhalb kürzester Zeit.

Vorsicht ist bei besonders bei kleineren Anbieter wie z.B. immobilienwert24.com (Methode Dr. Barzel Online Immobilien Bewertung) geboten. Die Bewertungsmethoden sind zum Teil intransparent und fragwürdig, die Ergebnisse können um 100% und mehr vom Marktwert abweichen.

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Ein solcher Service ist zweifellos sehr zeitsparend und kann vor allem dann hilfreich sein, wenn schnell eine Entscheidung getroffen werden muss, um eine bestimmte Kauf- oder Verkaufsgelegenheit nicht zu verpassen. Angeboten werden Bewertungen für Grundstücke und Wohnungen ebenso wie für komplette Häuser. Einen vollwertigen Ersatz für ein Bewertungsgutachten bieten Online-Immobilienbewertungen allerdings nicht. So wird beispielsweise auf der Website eines Anbieters darauf hingewiesen, dass der ermittelte Richtwert ein Anhaltspunkt für eine Preisverhandlung, eine Nachlassregelung, eine Auseinandersetzung oder eine Vermögensaufstellung sein könne. Ein gerichtsverwertbares Wertgutachten als Ergebnis einer Online-Bewertung sollte dagegen niemand erwarten.

Um den Sinn und Nutzen einer online erstellten Immobilienbewertung zu beurteilen, sollte man sich verdeutlichen, wie diese zustande kommt. Zum einen basiert sie auf den Informationen zum Objekt, die der Auftraggeber selbst in das entsprechende Formular auf der Website einträgt. Dabei gilt natürlich: Je präziser und umfassender die eingegebenen Informationen sind, umso besser kann die Qualität des erhaltenen Bewertungsergebnisses sein. Wer bei der Eingabe nicht besonders exakt vorgeht oder aufgrund fehlender Fachkenntnisse unzutreffende Angaben macht, darf sich nicht wundern, wenn die erhaltene Wertangabe sich in der Praxis nicht als besonders marktnah und belastbar erweist. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass eine Online-Bewertung zu einem erheblichen Teil auf Marktdaten beruht, die der Anbieter aus externen Quellen oder eigenen Datenbanken bezieht. Je umfassender und belastbarer diese Datenbasis ist, umso besser kann sie zu einem möglichst realistischen Bewertungsergebnis beitragen.


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Dabei ist allerdings auch noch ein weiterer Aspekt zu berücksichtigen, der sich vereinfacht in dem Satz zusammenfassen lässt: „Je durchschnittlicher das Objekt, umso eher entspricht sein Wert dem jeweiligen Durchschnittswert vergleichbarer Objekte.“ Wenn beispielsweise die Bewertung einer durchschnittlichen Drei-Zimmer-Eigentumswohnung in Berlin abgefragt wird, dann dürfte die Datenbasis dazu relativ aussagekräftig sein. Schließlich handelt es sich um einen relativ großen Markt, in dem relativ viele vergleichbare Objekte gehandelt werden. Handelt es sich dagegen um ein Objekt, das in mehrfacher Hinsicht deutlich vom Durchschnitt abweicht, dann ist es auch weniger wahrscheinlich, dass sich dafür am Markt ein Preis erzielen lässt, der dem Durchschnittswert dieser Kategorie entspricht. Solche Abweichungen vom Durchschnitt können sich auf den Zuschnitt des Grundstücks, auf die Lage, auf den Grundriss, auf die Ausstattungsmerkmale oder auf den Erhaltungszustand beziehen, um nur einige Beispiele zu nennen. Für bestimmte Objekte, wie etwa Schlauchgrundstücke, Not leidende Immobilien, Nicht-Standardimmobilien oder Denkmal- und Sanierungsobjekte ist eine Online-Bewertung deshalb nicht möglich. Auch Grundstücke, die kein Bauland sind, oder Immobilien mit anderen Nutzungsarten als Wohnen können im Rahmen einer Online-Bewertung nicht bewertet werden.

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Als Fazit lässt sich festhalten: Eine Online-Immobilienbewertung ersetzt kein professionelles Wertgutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien. Bei Baugrundstücken, Wohnhäusern und Eigentumswohnungen kann sie allerdings in vielen Fällen einen durchaus brauchbaren Richtwert liefern, und das zu einem deutlich niedrigeren Preis als ein Wertgutachten.

Haftung des Immobilienmaklers auf Schadenersatz

Zum Berufsrisiko des Immobilienmaklers gehören nicht nur nicht zahlende Kunden, sondern auch fehlerhafte Verträge, die wegen Täuschung oder Irrtums erfolgreich angefochten werden können. In solchen Fällen entfällt auch der Anspruch des Maklers auf Provision.

Dem Makler kommt die Pflicht zu, alle Unklarheiten vor Vertragsabschluss zu beseitigen. Dem Makler obliegt auch die Beweislast, wenn ein Kunde behauptet, es sei überhaupt kein Vertrag geschlossen worden. Die Rechtssprechung ist in Sachen Immobilien sehr auftraggeberfreundlich. Wir versuchen, der Frage nachzugehen, weshalb das so ist und welche Strategie der Makler entwickeln sollte, um sein Haftungsrisiko zu minimieren.

Der Kunde erwartet, dass ein Makler das Objekt, das zum Verkauf steht, gut kennt, wenn nicht sogar besser als der Eigentümer. Das zwingt den Makler, sich gewissenhaft Informationen einzuholen. Wenn der Makler zum Beispiel durch das Bauamt erfährt, dass das Grundstück wegen Schadstoffbelastung saniert werden musste, trifft ihn die Pflicht, dem Interessenten das mitzuteilen. Dass das nicht jeder Makler tut, hat sich bis zu den Gerichten schon herumgesprochen. Dass die Käufer so häufig Recht bekommen, liegt auch daran, dass sie keine Möglichkeit haben, sich bei einem Mangel an den Verkäufer direkt zu wenden. Dieser muss nämlich nicht beweisen, von einem Mangel keine Kenntnis gehabt zu haben. Hingegen trifft den Makler sehr wohl eine Aufklärungspflicht. Die Gerichte folgen dem Trend zu mehr Verbraucherschutz. Das zeigt sich insbesondere im AGB-Gesetz. Der Ausnahmecharakter der Regelung aus § 654 BGB wird mehr und mehr gelockert.

Zunehmend spezialisieren sich Rechtsanwälte auf das Gebiet der Maklerhaftung.

Was ist zu tun, wenn man als Makler in einem solchen Umfeld bestehen will, in dem von allen Seiten „Full-Service“ erwartet wird, zugleich aber der rechtliche Rahmen und gesellschaftliche Normen die gewerbliche Freiheit beschneiden?

Das Stichwort heißt: Risikomanagement. Mit qualifizierten Mitarbeitern kann der Makler seine Verkäufe schützen und effizienter gestalten. Im Maklergeschäft wird zu Vieles mündlich abgewickelt und das ist im Streitfall hinderlich.

Ratsam ist auch eine Konzentration auf eine bestimmte Kundschaft oder eine bestimmte Art Objekte, um den Überblick über den Markt zu erleichtern und Beratungsfehler zu vermeiden.

Empfehlenswert ist auch die Nutzung von Plattformen, die eine zusätzliche Kontrolle ermöglicht und Qualitätsstandards definiert. Unbedingt nötig ist auch die Einhaltung der Dokumentationspflicht, vor allem vor dem Hintergrund der EU-Harmonisierung. Zwar ist die Dokumentationspflicht noch nicht gesetzlich verankert, dennoch ist es sehr anzuraten, mit einer Risikoanalyse und mit Gesprächsprotokollen alle wichtigen Einzelheiten festzuhalten. So baut der Makler eine passive „Verteidigungslinie“ auf und sichert sie durch eine Vermögenshaftpflichtversicherung ab. Denn durch Haftungsansprüche kann schnell für den Makler eine existenzbedrohende Lage entstehen. Auch die zum Teil gepflegte Praxis der Gründung von Gesellschaften (GmbH oder Limited) verhindern den Verlust der Reputation nicht, auch wenn der Makler sein Kapital schützen kann.

Festzuhalten bleibt, dass der Versicherungsschutz eine ausreichende
Deckung aufweisen muss. Der Umfang und die Leistungshöhe der Versicherung muss alle Risiken abdecken. Wichtig ist auch das Risiko bei Rechtsverstößen (Verstoßdeckung). Diese ist genauso wichtig wie die Nachhaftungsmodalitäten.

Die Haftungsrisiken für Makler nehmen immer weiter zu, weil der Gesetzgeber die Verbraucher verstärkt schützen will. Auch Allgemeine Geschäftsbedingungen schützen nicht ausreichend vor Haftungsfällen. Obligatorisch für Makler ist es deshalb auch, sich mit der einschlägigen
Rechtssprechung zu beschäftigen.

Doch die unumkehrbare Verwandlung vom Vermittler zum Berater ist nicht nur eine Last. Der Bedarf an „Full-Service“-Anbietern, die z.B. die Finanzierung disponieren, Versicherungen vermitteln und sich so zum „anchorman“ zu positionieren, hat auch seine guten Seiten, wenn man sich gegenüber Konkurrenten, die weniger bieten, behaupten will. Mit einer guten Strategie kann der Makler sich eine gute Zukunft sichern.

Kommt das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien?

Das Bestellerprinzip wirkt ausschließlich zu Mietwohnungen. Jener Grundsatz gilt also nicht beim Verkauf oder Kauf von Immobilien.

Unkenntnis zum Bestellerprinzip treibt manchen Verkaufswilligen zum Abbruch seines Vorhabens: Grundlos fürchtet er vermeintlich erzwungene Maklerprovisionen. Dabei wird bei Immobilientransaktionen nach wie vor der Prinzipaktivierung gelten: Nur Vertragspartner von Maklern zahlen Courtagen – und diese Partner sind nicht zwingend Verkäufer. Käufer zahlen wie bisher Maklerprovisionen, denn zu geplanten Transaktionen schließen Makler wie zuvor mit Käufern Verträge. Diese Abmachungen bleiben ebenfalls als bisher übliche Makler- bzw. Provisionsverträge unverändert. Abhängig vom Markt zahlen also wie zuvor Käufer oder Verkäufer die Courtagen. Nutzten beide Partner einen Immobilienmakler, zahlen ihn wie zuvor beide gemeinsam.

Ungenaue Medienberichte zum Bestellerprinzip führten zu erheblicher Vermengung von Vermietung und Verkauf. Gerade in Großräumen differenziert die Öffentlichkeit nur wenig. In Berlin bedenkt der Senat allerdings Ausdehnungen des Bestellerprinzips auf Kaufimmobilien. Doch der Beschluss zur Antragsstellung scheint fern. Zudem müsste der Bundesrat den zu stellenden Antrag im Bundestag bestätigen – was absehbar nicht in 2015 und 2016 geschähe: Wahrscheinlich beobachtet die Regierung zunächst Wirkungen des Bestellerprinzips über einige Jahre. Erst danach stünden womöglich Prinzipausdehnungen auf Immobilienverkäufe an.

Mithin hängen Transaktionen von Immobilien weiterhin nur von bisherigen Kriterien ab. Speziell aktuelle Entwicklungen von Marktpreisen sowie persönliche Umstände entscheiden also.

Mieten, Kaufen, Wohnen – Realität von Maklern?

Zwischen dem 13. Oktober 2008 bis zum 06. Juni 2013 strahlte der Fernsehsender VOX 1000 Folgen der beliebten Fernsehserie „Mieten, Kaufen, Wohnen„. Inklusive der Wiederholungen waren dies zuletzt 20 Folgen pro Woche, die bei durchschnittlich 1,3 Millionen Zuschauern großen Zuspruch erfahren haben. Und sicherlich werden einige Zuseher sich schon dabei erwischt haben, wie sie einem Kandidaten ganz fest die Daumen für die Suche nach der Traumimmobilie gedrückt haben.

Dass der Fernsehsender VOX im zügigen Abspann selbst den Hinweis gibt, dass „die Erlebnisse unserer Makler frei nacherzählt” seien, fällt dabei kaum ins Gewicht. Dementsprechend verwundert es auch nicht, dass die Kandidaten zum Teil einen Mietvertrag mit dem fleißigen Makler abschließen, obwohl sie die Wohnung oder das Haus bereits im realen Leben bewohnen. Kommentiert wird das Objekt der Begierde noch mit den (zynischen) Worten: „Das ist wirklich klasse. Schön hell. Das gefällt mir gut.“

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Maklerin Claudia Gülzow ist eines der bekanntesten Gesichter von mieten, kaufen, wohnen

Die nachgestellten Immobiliensuchen mögen sehr unterhaltsam sein, auch wenn sich mitunter ein Pornostar auf Wohnungssuche für einen Interessenten begibt. In der Regel handelt es sich bei den Darstellern aber um echte Makler, die das Geschäft sicherlich aufgrund ihrer jahrelangen Berufserfahrung bestens kennen. Und die Teilnahme an einer gestellten Wohnungsrecherche ist sicherlich auch eine willkommene Abwechslung zum harten Geschäftsalltag.

Während der einstündigen Serie werden unterschiedliche Immobilienmakler bei ihrer vermeintlichen Arbeit begleitet. Bei den Wohnimmobilien handelt es sich um millionenschwere Luxusvillen, das freistehende Einfamilienhaus oder die gemütliche Studentenwohnung. Angesprochen werden sämtliche Schichten, die verschiedene Anforderungen an den individuellen Wohnraum stellen.

Bereits jetzt wird insbesondere einem tätigen Immobilienmakler auffallen, dass jeglicher Objektzustand keinerlei Grund zur Kritik bietet. Stattdessen sind die Wohnungen und Häuser ohne Ausnahme in einem tadellosen Zustand. Selbst die minimalistische Studentenbleibe bietet höchsten Komfort und überzeugt auch in optischer Hinsicht auf der ganzen Linie. Die Realität sieht hier jedoch oftmals anders aus, so dass Makler auch mit Wohnungen arbeiten müssen, die sicherlich nicht mängelfrei sind.

Darüber hinaus sollte dem Zuschauer aufgefallen sein, dass jeder Makler den passenden Schlüssel für das jeweilige Objekt immer griffbereit hat. Das gilt selbst dann, wenn die Wohnung oder das Haus scheinbar noch von den Vorbesitzer bewohnt ist. Während man die Bewohner oder Mieter jedoch zu keinem Zeitpunkt vor der Kamera sieht, scheinen die Makler dementsprechend eine Generalserlaubnis für Wohnungsbesichtigungen erhalten zu haben. Das ist bereits deswegen realitätsfremd, weil dem noch nicht ausgezogenen Mieter nicht zugemutet werden kann, jederzeit mit Besuch in der Immobilie rechnen zu müssen. Stattdessen werden solche Termine zwischen dem Makler und dem Bewohner vereinbart. Bei der Fernsehserie entsteht jedoch der Eindruck, dass der Interessent letztendlich den Termin ohne Rücksicht auf andere bestimmen darf.

Ex-Scooter Mitglied Jürgen Frosch alias DJ Jay Frog auf Wohnungssuche
Ex-Scooter Mitglied Jürgen Frosch alias DJ Jay Frog auf Wohnungssuche

Selbstverständlich ist auch der Objektzustand von luxuriösen Anwesen nicht zu bemängeln. Auffällig ist allerdings, dass die Angebote der oberen Preisklasse in der Regel gänzlich leer stehen. Dadurch wird der trügerische Eindruck vermittelt, dass der Verkäufer es trotz eines lukrativen Geschäfts scheinbar nicht besonders eilig hat, seine wertvolle Immobilie zu verkaufen. Insoweit scheint es ihn nicht sonderlich zu stören, wenn der Leerstand bereits seit mehreren Monaten anhält. Dies wird schlichtweg billigend in Kauf genommen, was sicherlich einen Kontrast zum realen Immobilienalltag darstellt.

Des Weiteren entspricht auch das Verhalten der einzelnen Makler nicht unbedingt der Realität. Während einige ihre Tätigkeit dadurch in den Vordergrund spielen möchten, indem sie einer älteren Interessentin Komplimente am Fließband machen, verbringen andere weibliche Immobilienmaklerinnen die Besichtigungszeit auch gerne mit dem Kunden in der Dusche. Beide Extreme stehen im Gegensatz zu der Professionalität, mit der die meisten Makler in der Praxis auftreten sollten. Eine gewisse Distanz zum Kunden sollte gewahrt bleiben, auch wenn bei einigen Charaktere ein lockerer Umgang gepflegt werden kann. Die Show selbst wird jedenfalls nicht selten genutzt, um auch die potentiellen Kunden (ehemalige Stars und Sternchen der Gesellschaft) wieder ins Rampenlicht der großen Bühne zu führen.

Beeindruckend ist auch die Erfolgsquote, die der Fernsehsender VOX mit seinem Format suggeriert. Den Miet- oder Kaufinteressenten werden regelmäßig nur zwei Immobilien präsentiert. Es mag an der besonderen Fähigkeit der engagierten Makler liegen, dass die Wahrscheinlichkeit für einen Vertragsabschluss bei fast 100 % liegt. Der Vertrag wird jedoch nicht schriftlich fixiert, sondern per Handschlag in dem neuen Wohnumfeld besiegelt. Es verwundert dementsprechend auch nicht, dass die wohltemperierte Brause jederzeit griffbereit ist, um das Geschäft angemessen zu feiern. In der Realität hat sich durch diese fiktive Praxis das Gerücht entwickelt, dass die von den Maklern erzielte Provision besonders einfach zu verdienen ist.

Die Sendung hat in einigen Fällen maßgeblichen Einfluss auf den Berufsalltag der Immobilienmakler genommen. Mittlerweile erwarten Interessenten eine ähnliche Arbeitsweise wie sie diese aus dem Fernsehprogramm erfahren haben. Um die eigene Wirtschaftlichkeit jedoch nicht zu gefährden, können Makler nicht den individuellen Wünschen der Kunden hinterher laufen, zumal diese auch nicht immer umzusetzen sind. Stattdessen konzentriert er sich in der Praxis zunächst auf ein bestimmtes Objekt, um anschließend einen Mieter bzw. Käufer dafür zu finden. Daraus ergibt sich allerdings auch, dass der Eigenbestand, über den der Immobilienverwalter verfügen kann, deutlich begrenzter ist als VOX es seinen Zuschauern transferiert.

Dass die Fernsehserie ausschließlich zur Unterhaltung dient, wird insbesondere auch dadurch deutlich, dass die eigentliche Arbeit des Maklers gar nicht gezeigt wird. Zumindest die Akquise stellt einen wesentlichen Aufgabenbereich innerhalb der Branche dar, so dass von einer einfach verdienten Provision in der Regel nicht ausgegangen werden darf. Es ist gerade nicht so, dass Immobilienmakler ihr Geld ausschließlich damit verdienen, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen, während sie sich ansonsten vom Erfolg tragen lassen können.

Die inszenierten Szenen der Fernsehserie „Mieten, Kaufen, Wohnen“ haben das Bild einiger Zuschauer auf die Tätigkeit des Immobilienmaklers nachteilig verändert. Da sie sich nicht mit dem Gedanken anfreunden können, dass es sich bei den potentiellen Kunden der Serie um bezahlte Laiendarsteller handelt und sich die Handlung nicht an den Interessen, sondern vielmehr an einem Drehbuch orientiert, hat der – vermutlich – faule Makler jedenfalls in einigen Gesellschaftsteilen einen festen Standpunkt eingenommen. Jedenfalls geht aus dem Format nicht hervor, dass vor einem schriftlichen Vertragsabschluss zumeist eine Vielzahl von Besichtigungen durchgeführt worden sind. Im Gegensatz zu den zwei präsentierten Objekten während der Sendezeit, sind in der Realität auch mehr als 50 Besichtigungstermine keine Seltenheit.

Die EnEV 2014 und die verwirrenden Konsequenzen für Makler, Verkäufer und Mieter

Am 01. Mai 2014 ist sie in Kraft getreten: die neue Energiesparverordnung EnEV 2014. Sie legt nochmals strengere Maßstäbe an den Energieverbrauch beim Wohnen an als die Vorgängerverordnungen. Das politische Ziel ist die langfristige Einsparung von CO2 durch Reduzierung des Energieverbrauchs. Besonders für Neubauten ­gelten nun höhere energetische Standards und auch für Altbauten finden sich neue Bestimmungen zur Dämmung bei einer umfassenden Sanierung der Fassade.

Vermieter können die Kosten einer solchen energetischen Sanierung bis zu elf Prozent auf die Miete umlegen – eine Belastung für beide Seiten. Der Vermieter investiert eine hohe Summe, die meist über Kredite zu finanzieren ist, und der Mieter zahlt unter Umständen mehr Miete, als die energetische Sanierung an Heizkosten spart.

Bereits seit Jahren wird unter Fachleuten kontrovers über den Sinn der EnEV debattiert. Die Diskussionen thematisieren vor allem Folgeschäden durch energetische Sanierung an Altbauten wie Mauerdurchfeuchtung, Schimmelbildung sowie die Energiekosten für die spätere Entsorgung des Dämmmaterials. Ebenso wird die Aussagekraft des sogenannten ­u-Wertes, der den Energiebedarf eines Hauses darstellen soll, von Fachleuten angezweifelt.

Nun müssen Häuser bei Verkauf oder Vermietung verpflichtend über einen Energieausweis verfügen. Er soll zukünftigen Bewohnern ermöglichen, gezielt nach einem Zuhause mit geringem Energiebedarf zu suchen. Das hört sich gut und vernünftig an, der Energieausweis ist aber in der Praxis genau hierfür kein verlässliches Instrument.

Architekten und Ingenieure kommen überein, dass energetische Berechnungen kompliziert und bei offenen Systemen wie Wohnhäusern nur noch grob abschätzbar sind. Abweichungen bis zu 60 Prozent sind möglich. Das ist insofern bedenklich, da mit der neuen Verordnung von 2014 die vom Energieausweis gelieferten Daten in einer Verkaufs- oder Vermietungsanzeige eine zugesagte Eigenschaft darstellen, für die der Vermieter oder Verkäufer haftbar gemacht werden kann.

Verbindlich ist seit Mai 2014 die Darstellung der Energieverbrauchswerte in kommerziellen Anzeigen sowie die Vorlage des Energieausweises bei der Besichtigung des Objektes. Die EnEV 2014 legt dar, welcher Ausweis für die verschiedenen Gebäudekategorien auszustellen ist.

Gebäude, die nach 1977 errichtet oder modernisiert wurden oder mehr als 5 Wohneinheiten aufweisen, benötigen den Verbrauchsausweis. Dieser nennt die gemittelten Werte der letzten drei Jahre für Heizenergie und Warmwasser laut Verbrauchsrechnung. Diese Werte sind nur bedingt aussagefähig, da sie auf dem Verhalten der vorherigen Nutzer basieren, das sich von dem der zukünftigen Nutzer erheblich unterscheiden kann. Alle anderen Gebäude benötigen einen Bedarfsausweis, der lediglich theoretisch die Werte errechnet, mit dem bereits erwähnten Fehlerpotenzial. Energieausweise, auch fehlerhafte, behalten bis zu zehn Jahre ihre Gültigkeit.

Die Art des Energieausweises muss bereits in den Anzeigen genannt werden. Verpflichtend ist weiterhin die Angabe, welche Heizungsart verwendet wird sowie das Baujahr des Hauses. Weiterhin müssen Energieausweise, die ab 2014 gelten, eine Energieeffizienzklasse des Gebäudes angeben, von A+ bis H.

Für Makler und Käufer oder Mieter bedeuten diese zusätzlichen Angaben auch, dass die Anzeigen immer weniger einen Wohnwert oder die Vorzüge eines Hauses oder einer Wohnung darstellen werden, um die Kosten abzufangen, die diese zusätzlichen Angaben in den nun größeren Anzeigen verursachen. Hinzu kommt, dass es keinen verbindlichen Kanon für die verwendbaren Abkürzungen gibt, sodass Missverständnissen Tür und Tor geöffnet sind.

Obwohl die Energiesparverordnung von 2014 vor allem die Besitzer von Wohnungen und Häusern bei Verstößen mit empfindlichen Bußen von bis zu 15 000 Euro in Haftung nimmt, ergeben sich für Makler aufgrund eines Maklervertrages gewissen Nebenpflichten. So ist der Makler in seinem eigenen Interesse gehalten, den Verkäufer auf fehlende Energieausweise oder Angaben hinzuweisen.

Makler sind dazu verpflichtet, neben der Angabe der Quadratmeterzahl einer Wohnung und der Kaltmiete auch den Energiekennwert einer Wohnung oder eines Hauses anzugeben. Nun ist dies aber eine Sache, die von den Behörden keines Bundeslandes kontrolliert wird. Bemerkenswert ist daher, dass der Großteil der gewerblichen Anbieter daher auf die Nennung des Energiekennwertes verzichtet – hier stehen 66 Prozent den 14 Prozent bei den privaten Anbietern gegenüber. Bis zu 15.000 Euro Strafe drohen, wenn die Vorschrift zur Nennung missachtet wird. Doch viele Makler sparen sich die Angabe der Energiewerte, weil diese für potenzielle Mieter ohnehin zu verwirrend sind.

Energieausweis
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung durch den Makler vorgezeigt werden. Andernfalls drohen Abmahnungen.

Nicht selten finden sich eigenartige Formeln, die einen Endenergieverbrauch mit einer bestimmten Kilowattstundenzahl angeben. Diese Kilowattstunden beziehen sich auf einen einzelnen Quadratmeter und beinhalten bereits die Aufbereitung des Warmwassers. Zusätzlich gibt es eine Art Ampelprinzip, wobei die Farben Auskunft über die Energieeffizienz des Gebäudes geben sollen. Diese Farbskala ist durchaus hilfreich, denn je grüner die Farbe wird, desto effizienter ist das Haus oder die Wohnung. Das wiederum bedeutet, dass es für den Mieter oder Käufer günstiger wird. Angaben von null bis 75 kWh/m² sind günstig. Im gelben Bereich liegen Wohnungen zwischen 75 und 175 kWh/m², alles, was darüber kommt, gehört in die rote Zone. Doch was so einfach scheint, ist es wie so oft natürlich nicht.

Das Problem ist hier, dass es keine feste Definition für die einzelnen Farbbereiche gibt und einzelne Makler und Verkäufer Wohnungen als grün deklarieren, obgleich diese nach der oben genannten offiziellen Einstufung bereits im gelben Bereich zu finden sind. Mieter, die sich damit nicht auskennen, verlassen sich einfach auf die Farbangabe und erleben nicht selten eine böse Überraschung, wenn sie die Nebenkostenabrechnung in den Händen halten.

Ebenfalls problematisch – und nicht unbedingt allgemein bekannt – ist, dass es zwei Arten von Energieausweisen gibt. Zum einen ist der Verbrauchsausweis zu nennen, zum anderen der Bedarfsausweis. Der Verbrauchsnachweis basiert auf den reellen Energiemengen der letzten drei Jahre. Der Bedarfsausweis hingegen setzt auf eine rein rechnerische Ermittlung der Energie, die in Zukunft verbraucht werden wird. Mieter sollten sich eher an letzteren Werten orientieren, erhalten in der Farbskala zum Energiewert aber oft die Daten aus dem Verbrauchsausweis. Daher muss in den Vermittlungsanzeigen die Art des Ausweises, auf dem die jeweiligen Energiekenndaten basieren, angegeben werden.

Durch die unterschiedlichen Arten der Energieausweise ist es für Mieter nicht einfach, den energetischen Zustand eines Gebäudes einzuschätzen. Die Daten sind nicht zwingend miteinander vergleichbar, denn sie basieren auf unterschiedlichen Annahmen. Außerdem verbraucht ein Mieter weniger Warmwasser als ein anderer. Außerdem sollte bedacht werden, dass der Energieausweis nicht für eine einzelne Wohnung eines Mietshauses gilt, sondern für das gesamte Gebäude. Aufgrund verschiedener baulicher Voraussetzungen und unterschiedlicher Sanierungsmaßnahmen kann der Energiebedarf bei einer Wohnung deutlich höher sein als bei einer anderen, obwohl sich beide im gleichen Haus befinden. So verursacht zum Beispiel die Wohnung im Dachgeschoss deutlich höhere Heizkosten als die Wohnung im mittleren Bereich des Gebäudes.

Auf Makler kommt neben der Angabe des Energiekennwertes aber noch eine wichtige Auskunftspflicht zu: Sie müssen gegenüber den potenziellen Mietern deutlich machen, von welchem Energieträger die Wärme für die Wohnung stammt. Auch das Baujahr des Hauses spielt eine Rolle zur Einschätzung des Energieverbrauchs, wobei die anzugebende Energieeffizienzklasse weitaus wichtiger ist. Diese Energieeffizienzklassen beginnen bei A+ und gehen bis H. Die bekannte Farbskala kommt auch hier wieder mit dem Ampelprinzip zum Einsatz.

Um kostspieligen Abmahnungen vorzubeugen, reicht im Zweifelsfall der Hinweis, dass der Energieausweis zum Zeitpunkt der Insertion noch nicht vorlag. In diesem Fall müssen auch keine Angaben zu den Energiekennwerten erfolgen.

Doch zurück zum Ausgangspunkt: In vielen Bundesländern läuft derzeit eine heiße Debatte darüber, ob und wie die Angabe der Energiewerte in Immobilienanzeigen überwacht werden kann. Inzwischen laufen sogar schon Verfahren der Umwelthilfe, die Prozesse gegen gewerbliche Anbieter von Wohnungen und Häusern angestrebt hat. Diese geht davon aus, die Verfahren zu gewinnen, was dazu führen wird, dass zum einen die Angaben durch die Makler sicherlich in Zukunft vollständiger getätigt werden. Zum anderen wird die Überwachung dieser Auskünfte geregelt werden müssen. Ob die Angaben für Mieter und Mietinteressenten dadurch durchschaubarer werden, steht auf einem ganz anderen Blatt und kann nach derzeitigem Stand verneint werden.

Neues Meldegesetz für Vermieter

Sie ist wieder zurück, die Meldebescheinigung. Ab dem 01. November 2015, tritt die Vermieterbescheinigung wieder in Kraft. Keine unbedingte Neuerung, denn vor über 10 Jahren wurde sie abgeschafft. Der Grund war der hohe bürokratische Aufwand. Dennoch kommt sie wieder zurück. Somit wird das Melderecht abermals laut dem Bundesmeldegesetz (BGBI. I 2013, S. 1084) fortentwickelt und harmonisiert.

Einheitliche bundesweite Regelungen

Mit der neuen bundesweiten Ausführung, wurde das Meldegesetz im Grundgesetz verankert. Die Innovation soll Schutz und Sicherheit mit sich bringen. Zudem soll der Scheinanmeldung und Kriminalität entgegengewirkt werden. Werbung und Adresshandel sind künftig nur noch mit Einwilligung der jeweiligen Person möglich. Bei Krankenhaus- und Heimaufenthalten sowie der Hotelmeldepflicht, wird das Prozedere bundesweit vereinfacht. Ebenso bei der Abfrage zur gewerblichen Nutzung ist zukünftig der Zweck der Anfrage aus der Melderegisterauskunft anzugeben.

Vorschriften Vermieterbescheinigung

Der Ein- und Auszug muss vom Vermieter bestätigt werden. Für die Erstellung ist eine 2 Wochenfrist gesetzt. Der Inhalt ist gesetzlich vorgeschrieben und darf auch nicht abweichen. Dazu ist folgendes aufzuführen:

  • Art der Meldepflicht (Ein- oder Auszug)
  • Datum des Ein- oder Auszugs
  • Name und Anschrift des Wohnungsgebers
  • Anschrift der Wohnung

Zu beachten ist dabei, dass die Vermieterbescheinigung nur notwendig wird, sofern kein neuer Wohnsitz in Deutschland gemeldet ist. Dies gilt auch für einen Zweitwohnsitzt. Bei einem Einzug wird die Bescheinigung dann aber benötigt.

Bußgeld droht

Wichtig ist, wird bei Ein- oder Auszug innerhalb 2 Wochen keine Vermieterbescheinigung beim Einwohnermeldeamt eingereicht, droht ein Bußgeld. Dies kann in einer Höhe bis zu 1.000 € ausfallen. Das ist weder für Vermieter noch Mieter angenehm.

Auch bei einer Gefälligkeitsmeldung droht ein massives Bußgeld und das bis zu 50.000 €. Denn hier wird von einer Scheinanameldung ausgegangen. Der Mieter mietet an und hat aber nicht die Absicht in die Wohnung einzuziehen.

Rechtzeitig ausfüllen

Der Mieter muss sich immer noch selbst beim Einwohnermeldeamt an- oder abmelden. Der Vermieter hat mit der Pflicht der Vermieterbescheinigung seine Pflicht erfüllt. Bei beiden gelten immer die 2 Wochenfrist.

Bescheinigung kann sowohl schriftlich als auch online ausgestellt werden. Vermieter können sie dem Mieter oder direkt der zuständigen Behörde zukommen lassen. Das Musterformular kann auf der Webseite des Bundesrates heruntergeladen werden