Zum Berufsrisiko des Immobilienmaklers gehören nicht nur nicht zahlende Kunden, sondern auch fehlerhafte Verträge, die wegen Täuschung oder Irrtums erfolgreich angefochten werden können. In solchen Fällen entfällt auch der Anspruch des Maklers auf Provision.
Dem Makler kommt die Pflicht zu, alle Unklarheiten vor Vertragsabschluss zu beseitigen. Dem Makler obliegt auch die Beweislast, wenn ein Kunde behauptet, es sei überhaupt kein Vertrag geschlossen worden. Die Rechtssprechung ist in Sachen Immobilien sehr auftraggeberfreundlich. Wir versuchen, der Frage nachzugehen, weshalb das so ist und welche Strategie der Makler entwickeln sollte, um sein Haftungsrisiko zu minimieren.
Der Kunde erwartet, dass ein Makler das Objekt, das zum Verkauf steht, gut kennt, wenn nicht sogar besser als der Eigentümer. Das zwingt den Makler, sich gewissenhaft Informationen einzuholen. Wenn der Makler zum Beispiel durch das Bauamt erfährt, dass das Grundstück wegen Schadstoffbelastung saniert werden musste, trifft ihn die Pflicht, dem Interessenten das mitzuteilen. Dass das nicht jeder Makler tut, hat sich bis zu den Gerichten schon herumgesprochen. Dass die Käufer so häufig Recht bekommen, liegt auch daran, dass sie keine Möglichkeit haben, sich bei einem Mangel an den Verkäufer direkt zu wenden. Dieser muss nämlich nicht beweisen, von einem Mangel keine Kenntnis gehabt zu haben. Hingegen trifft den Makler sehr wohl eine Aufklärungspflicht. Die Gerichte folgen dem Trend zu mehr Verbraucherschutz. Das zeigt sich insbesondere im AGB-Gesetz. Der Ausnahmecharakter der Regelung aus § 654 BGB wird mehr und mehr gelockert.
Zunehmend spezialisieren sich Rechtsanwälte auf das Gebiet der Maklerhaftung.
Was ist zu tun, wenn man als Makler in einem solchen Umfeld bestehen will, in dem von allen Seiten „Full-Service“ erwartet wird, zugleich aber der rechtliche Rahmen und gesellschaftliche Normen die gewerbliche Freiheit beschneiden?
Das Stichwort heißt: Risikomanagement. Mit qualifizierten Mitarbeitern kann der Makler seine Verkäufe schützen und effizienter gestalten. Im Maklergeschäft wird zu Vieles mündlich abgewickelt und das ist im Streitfall hinderlich.
Ratsam ist auch eine Konzentration auf eine bestimmte Kundschaft oder eine bestimmte Art Objekte, um den Überblick über den Markt zu erleichtern und Beratungsfehler zu vermeiden.
Empfehlenswert ist auch die Nutzung von Plattformen, die eine zusätzliche Kontrolle ermöglicht und Qualitätsstandards definiert. Unbedingt nötig ist auch die Einhaltung der Dokumentationspflicht, vor allem vor dem Hintergrund der EU-Harmonisierung. Zwar ist die Dokumentationspflicht noch nicht gesetzlich verankert, dennoch ist es sehr anzuraten, mit einer Risikoanalyse und mit Gesprächsprotokollen alle wichtigen Einzelheiten festzuhalten. So baut der Makler eine passive „Verteidigungslinie“ auf und sichert sie durch eine Vermögenshaftpflichtversicherung ab. Denn durch Haftungsansprüche kann schnell für den Makler eine existenzbedrohende Lage entstehen. Auch die zum Teil gepflegte Praxis der Gründung von Gesellschaften (GmbH oder Limited) verhindern den Verlust der Reputation nicht, auch wenn der Makler sein Kapital schützen kann.
Festzuhalten bleibt, dass der Versicherungsschutz eine ausreichende
Deckung aufweisen muss. Der Umfang und die Leistungshöhe der Versicherung muss alle Risiken abdecken. Wichtig ist auch das Risiko bei Rechtsverstößen (Verstoßdeckung). Diese ist genauso wichtig wie die Nachhaftungsmodalitäten.
Die Haftungsrisiken für Makler nehmen immer weiter zu, weil der Gesetzgeber die Verbraucher verstärkt schützen will. Auch Allgemeine Geschäftsbedingungen schützen nicht ausreichend vor Haftungsfällen. Obligatorisch für Makler ist es deshalb auch, sich mit der einschlägigen Rechtssprechung zu beschäftigen.
Empfehlenswert ist auf jeden Fall der Abschluss einer umfassenden Gewerbeversicherung.
Doch die unumkehrbare Verwandlung vom Vermittler zum Berater ist nicht nur eine Last. Der Bedarf an „Full-Service“-Anbietern, die z.B. die Finanzierung disponieren, Versicherungen vermitteln und sich so zum „anchorman“ zu positionieren, hat auch seine guten Seiten, wenn man sich gegenüber Konkurrenten, die weniger bieten, behaupten will. Mit einer guten Strategie kann der Makler sich eine gute Zukunft sichern.
