Leads für Immobilienmakler – Fluch oder Segen?

Keine Branche kommt ohne Werbung und ohne einen guten Kundenstamm aus. Bietet man Waren bzw. Dienstleistungen wie Immobilien an, die nicht gerade ein alltägliches Konsumprodukt sind, ist es umso schwieriger potenzielle Käufer und Verkäufer anzusprechen. Immer beliebter werden daher auch bei Maklern gekaufte Immobilienleads. Doch was steckt hinter diesen gekauften Kontakten und bringen sie tatsächlich den Erfolg oder sind sie nur eine teure Investition mit wenig Erfolgsaussichten? Und lohnt es sich mit Online-Portalen überhaupt in Konkurrenz zu treten.

Kenne deinen Makler

Damit man etwas verkaufen oder kaufen kann als Makler müssen potenzielle Kunden überhaupt wissen, dass es dieses Angebot gibt. Die Akquise von Neukunden gehört zu einer der zeitaufwendigsten Aufgaben für einen Makler. Alleine die Suche nach potenziellen Kunden ist schwierig und einfach wird es auch nicht bei einer Kontaktaufnahme. Langwierige Gespräche werden geführt, eine Vertrauensbasis muss geschaffen werden und mit viel Glück kann man einen neuen Interessenten in die Kartei aufnehmen. Ein Prozess, der sich oft über Monate zieht und man dann oft feststellen muss, dass man sich viel Arbeit gemacht hat, der Kunde aber dennoch kein Interesse hat. Viel einfacher erscheint es Leads von Agenturen zu kaufen, bei denen es sich bereits um potenzielle Kunden handeln könnte.

 

Wie kommen die Portale an die Aufträge?

In der Regel werden verkaufswillige Haus- oder Wohnungseigentümer im Netz durch ein kostenloses Wertgutachten oder einen kostenlosen Maklervergleich (Beispiel Maklervergleich) angelockt. Die Kontaktdaten der Eigentümer werden dann an Makler weiterverkauft. Beim Marktführer Käuferportal werden die Leads an drei Immobilienunternehmen gleichzeitig weitergegeben. Diese müssen dann um den Maklerauftrag kämpfen.

Mit diesem Maklervergleich werden Immobilienverkäufer im Netz akquiriert

 

Leads muss man sich leisten können

Zwar klingt diese Idee nicht schlecht, allerdings sind Leads nicht günstig. Ab 90 Euro gibt es Kontaktinformationen von Agenturen, allerdings handelt es sich bei solchen Schnäppchen oft um minderwertige Leads. Wer qualitative Immobilien-Leads kaufen möchte, der muss etwas tiefer in die Tasche greifen und zwischen 200 und 300 Euro pro Lead ausgeben. Wer einen Kundenstock aufbauen möchte, der investiert schnell mehrere Tausend Euro und nicht oft ist am Ende des Monats das Geschäftskonto durch den Einkauf von Leads überzogen – Abschlüsse bleiben oft dennoch auch. Der Grund dafür ist, dass selbst teure Leads nicht nur einmal, sondern mehrfach verkauft werden. Dies bedeutet wiederum, dass ein Makler nicht exklusiv einen Kontakt erhält, sondern wiederum mit anderen Maklern in Konkurrenz tritt. Das Risiko ist bei gekauften Leads hoch, dass trotz einer hohen Investition kein neuer Auftrag in akquiriert werden kann.

Sklave der kostenlosen Leistungen

Wer Kunden gewinnen möchte, der muss etwas bieten. In der Immobilienbranche ist es daher üblich geworden, kostenlose Dienstleistungen anzubieten. Den Anfang haben Immobilienportale gemacht, bei denen die Maklerprovision wegfällt oder auch bestimmte Leistungen wie die Bewertung einer Immobilie kostenlos angeboten werden. Große Maklerbüros können hier durchaus mithalten – kleine Unternehmen haben jedoch Schwierigkeiten diese häufigen Dienstleistungen kostenlos anzubieten. Die Situation ist für Makler in manchen Regionen zu einem großen Problem geworden, da es lokal bereits üblich ist bestimmte Leistungen kostenlos anzubieten. Ohne dieses Angebot werden Makler für Interessenten erst gar nicht in Betracht gezogen.

Wann der Kauf von Immobilien-Leads sinnvoll ist

Gekaufte Leads sind jedoch nicht gänzlich schlecht, allerdings meist nur für größere Maklerbüros sinnvoll. Oft ist es erforderlich einen eigenen Mitarbeiter für die Generierung von Leads abzustellen, als Einzelunternehmer läuft man meist nur dem nächsten Leads hinterher, vernachlässigt jedoch dabei das Tätigen von Abschlüssen. Allerdings bleibt es auch bei den Großen nicht erspart einen persönlichen Kontakt zu einem Interessenten aufzubauen. Kleinere Unternehmen haben jedoch in der Regel nicht die Ressourcen um aus gekauften Leads tatsächlich einen echten Kunden zu machen.

Auf qualitative Leads achten

Wer Leads kauft, der sollte auf Qualität achten. Portale bieten Leads an, allerdings ist die Streuung oft so groß, dass der Arbeitsaufwand und die Kosten zu groß sind, um tatsächlich Immobilieneigentümer mit echten Verkaufsabsichten zu finden. Besonders schwer haben es Makler, die sich auf Kunden in einem kleinen Umkreis spezialisiert haben. Soll lediglich der Markt für einen bestimmten Stadtteil bedient werden, sind gerade Online-Portale keine große Hilfe, denn sie filtern ihre Leads maximal nach Städten, jedoch nicht mehr nach bestimmten Stadtteilen. Wer solche Leads kauft, muss damit rechnen, dass er sehr viel Geld ausgegeben hat, um aus der Masse, die paar Kunden rauszufischen, die tatsächlich zum Kundenstamm und Angebot passen. Wer Leads kauft, der sollte auch immer hinter die Kulissen solcher Portale blicken. Wie arbeiten sie, wie generieren sie die Leads und nach welchen Kriterien werden sie ausgewählt. Ein Lead, der gerade eine Wohnbaufinanzierung abgeschlossen hat, kann zu einem potenziellen Käufer werden. Ein Lead, mit einem kleinen Eigenheim, wird in der Regel die Immobilie behalten. Während sich Kunden mit einer großen Immobilie oft im Alter gerne verkleinern möchten, da es für sie einfacher ist sich um ein kleines Haus oder eine kleine Wohnung zu kümmern.

Viele Leads aber keine Abschlüsse

Viele Leads bringen nur dann etwas, wenn man auch tatsächlich den Auftrag bekommt, ein Haus zu verkaufen bzw. auch ein Haus verkaufen kann. Es ist daher auch wichtig immer wieder die eigenen Leads zu evaluieren, denn ein großer Kundenstamm ist zwar gut, allerdings ohne Abschlüsse sind es einfach nicht die richtigen Kunden. Wichtig ist daher die regelmäßige Pflege des Kontaktes zu den Kunden. Genau dies ist es, womit auch kleinere Maklerbüros punkten können, denn der persönliche Kontakt zu einem Kunden ist oft mehr Wert als unzählige gekaufte Leads. Wer dennoch in Leads investieren möchte, kann mit dem Aufbau und der Pflege eines persönlichen Kontaktes große Maklerbüros ausstechen.

Abmahnungen bei Immobilienmaklern – Auf diese Risiken müssen Sie achten

Nicht selten wird in der Immobilienbranche mit harten Bandagen gekämpft. Immer wieder kommt es im täglichen Wettbewerb zu Abmahnungen seitens der Konkurrenz. Wird die Aufforderung zur Abgabe der Unterlassungserklärung bei einer Abmahnung nicht befolgt, kann der Streit vor Gericht landen. Doch nicht jede Abmahnung ist rechtlich fundiert. Dieser Artikel erklärt, welche Abmahnrisiken bestehen und welche regeln des Wettbewerbsrecht unbedingt zu beachten sind.

Fehler im Impressum

Zu den Abmahnklassikern zählen Fehler im Impressum des jeweiligen Internetauftritts von Immobilienmaklern. Obwohl die Anforderungen mittlerweile bekannt sind, lauern hier Abmahnfallen, die einfach zu vermeiden sind. Ein einfacher Verstoß gegen die erforderlichen Angaben im Impressum können vierstelligen Summen verursachen. In das Impressum eines Immobilienmaklers gehören verpflichtend nach § 5 TMG, § 2 DL-InfoV und § 55 RStV:
  • Name sowie die Anschrift des Immobilienmaklers (Postfach ist nicht ausreichend)
  • Telefonnummer, Faxnummer und E-Mail
  • Angabe der Rechtsform sowie des Verfügungsberechtigten (bei juristischen Personen)
  • Bei juristischen Personen sind das Stamm- oder Grundkapital bzw. der Gesamtbetrag von ausstehenden Einlagen aufzuführen, wenn Angaben über das Kapital der Gesellschaft getätigt werden
  • Handelsregistereintrag und HGB-Nummer
  • Nennung der zuständigen Aufsichtsbehörde
  • Umsatzsteuer-ID
  • Verantwortliche Person für redaktionell-journalistische Inhalte

In der Rechtsprechung werden mittlerweile alle Verstöße gegen die Impressumspflicht als abmahnfähig eingestuft. Werden Immobilienmakler seitens eines Mitbewerbers und Verbände abgemahnt, handelt es sich keineswegs um eine Bagatelle.

Gestaltung des Impressums

Die Impressumsangaben müssen leicht zu erkennen sein, unmittelbar erreichbar und immer verfügbar sein (§ 5 TMG). Das Impressum muss vollständig in Textform vorhanden sein. Kontaktdaten dürfen nicht durch eine Bild-Datei ersetzt werden, die der Spam-Abwehr dienen soll. Bilddateien sind nicht barrierefrei (Blinde, Sehschwache) und Grafiken sind nicht unverpixelt zu vergrößern oder können mit Hilfe eines Sprachprogramms vorgelesen werden. Das Impressum muss neben der Hauptseite auf jeder Unterseite leicht erkennbar und an einer gut wahrnehmbaren Stelle positioniert sein. Mit maximal zwei Klicks muss der Impressumslink erkennbar sein. Wettbewerbswidrig sind kostenpflichtige Mehrwertnummern. Insbesondere 0900-Rufnummern wirken abschreckend auf Verbraucher und sind im Impressum nicht erlaubt. Das Oberlandesgericht Frankfurt (Urteil vom 2.10.2014, Aktenzeichen 6 U 219/14) hat kostenpflichtige Rufnummern als wettbewerbswidrig und abmahnfähig angesehen.
Nicht nur auf der eigenen Webseite des Immobilienmaklers ist das Impressum Pflicht. Auch im Bereich der Social-Media und in Portalen sowie Plattformen, in denen Immobilien angeboten werden, besteht Impressumspflicht (Twitter, Google+, Facebook).

Widerrufsbelehrung

Mit der Gesetzesänderung vom 13. Juni 2013 besteht Rechtssicherheit im Bereich der Widerrufsbelehrung. Auch Maklerverträge können nach der neuen Rechtslage widerrufen werden. Es muss sich bei dem Maklervertrag um ein „Fernabsatzgeschäft“ bzw. ein „Haustürgeschäft“ handeln. Erfahrungsgemäß entstehen bei der Formulierung der Widerrufsbelehrung zahlreiche Fehler, die zu Abmahnungen führen können. Idealerweise bedienen sich Immobilienmakler und Makler der „amtlichen Musterbelehrung“ des Bundesministeriums für Verbraucherschutz. Ein weit verbreiteter Fehler liegt in dem Hinweis, dass der Widerruf ausschließlich in Textform und schriftlich erfolgen muss. Nach der neuen Rechtslage können Kunden die Widerrufsbelehrung auch telefonisch oder mündlich abgeben. Ist die Widerrufsbelehrung auf der Internetseite falsch, so ist der Streitwert bei den meisten Gerichten in einem vierstelligen Bereich angesiedelt.

Preise und Provisionen

Die maßgebliche Vorschrift für Immobilienmakler ist § 1 Absatz 1 der Preisangabenverordnung. Im gewerblichen Verkehr gegenüber Verbrauchern ist es Pflicht, Gesamtpreise inklusive der Umsatzsteuer anzugeben. Nennt ein Immobilienmakler diese Preise nicht auf der Internetseite, so ist das wettbewerbswidrig und kann abgemahnt werden. Immobilienmakler sollten deshalb bei der Erstellung von Angeboten sorgfältig sein. Es ist nicht zulässig, lediglich einen Quadratmeterpreis bei Immobilien anzugeben. Diese Angabe widerspricht der Erfordernis nach dem Gesamtpreis. Nicht zulässig sind Angaben zur Provision von „X-Prozent des Verkaufspreises zuzüglich der Umsatzsteuer“. Es muss die richtige Prozentzahl inklusive der Umsatzsteuer genannt werden, damit Verbraucher die Provision direkt ausrechnen können. Die Umsatzsteuer muss deshalb immer bei der Angabe der Provisionen hinzugerechnet werden. Manche Immobilienmakler nennen in der Provisionsangabe den Passus „x-Kaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer“. Auch das ist wettbewerbswidrig und kann eine Abmahnung zur Folge haben. Die Angabe muss den tatsächlichen Wert inklusive der Umsatzsteuer wiedergeben.

Das Wohnvermittlungsgesetz und Energieausweis

Vermitteln Immobilienmakler Wohnräume öffentlich in Zeitungen oder dem Internet an, müssen diese Informationen gemacht werden (Vorgabe § 6 Absatz 2 WoVermG):

  • Vollständiger Name des Maklers
  • Mietpreis
  • Gesonderte Nennung der Nebenkosten
    Immobilienmakler sollten die Informationspflichten unbedingt einhalten und bei jeder neuen Anzeige sorgfältig prüfen.
    Es müssen zudem bei einer Immobilienanzeige mehrere Angaben über den vorhandenen Energieausweis gemacht werden. Erforderlich sind nach § 1 16 a DS1 EnEV:
  • Differenzierung nach Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis
  • Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, der im Energieausweis genannt ist
  • Energieträger, die im Energieausweis für die Heizung genannt sind (Öl, Gas)
  • Bei Wohngebäuden: Baujahr, das im Energieausweis genannt wurde#
  • Bei Wohngebäuden: Energieeffizienzklasse, die im Energieausweis steht

Handelt es sich um Nicht-Wohngebäude, so muss darauf geachtet werden, dass der Energieverbrauch oder der Endenergiebedarf für Wärme und Strom getrennt angegeben wird.
Fehlern diese Pflichtangaben, handelt es sich rechtlich um das „Vorenthalten von wichtigen Informationen“ ( § 5 Absatz 2 UWG), was abmahnfähig und wettbewerbswidrig ist.

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Der Bundesgerichtshof hat am 31. Mai 2012 entschieden und Klarheit in die unsichere Rechtslage gebracht. Der § 4 Nr. 11 UWG gibt die Marktverhaltensregeln vor und Verstöße sind wettbewerbswidrig. Die Formulierung „Gerichtsstand ist Köln“ ist unzulässig, da sie auch auf Verbraucher Anwendung findet. Angaben zum Gerichtsstand sind generell zu vermeiden, weil sie eine intransparente Klausel darstellen können.
Das tägliche Geschäft bietet Immobilienmaklern zahlreiche Abmahnrisiken. Leider haben es unseriöse Anwälte oft auf Immobilienmakler abgesehen. Abmahnungen von „Hans Hauser Grundbesitz und Immobilienerwerb“ sollten mit besonderer Vorsicht behandelt werden, denn die Abmahngründe entbehren häufig jeder Rechtsgrundlage.

Hans Hauser Grundbesitz und Immobilenerwerb: Abmahnungen

Hans Hauser mahnt gerne und häufig ab. Liegt ein Schreiben des „Herrn Hauser Grundbesitz und Immobilienerwerb aus München“ vor, das angebliche Verstöße gegen das Wettbewerbsrecht beinhaltet, muss man sich nicht aufregen. Generell gilt, dass man nichts unterschreiben und zahlen soll, was nicht anwaltlich geprüft wurde. In früheren Abmahnungen trat Herr Hauser als Rechtsanwalt auf und behauptet nun, im Immobiliengeschäft tätig zu sein. Häufig verliert Herr Hauser jedoch Gerichtsverhandlungen, da ihm seitens der Gerichte ein rechtsmissbräuchliches Verhalten attestiert wurde. Das Verhalten des Herrn Hausers ist lediglich auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichtet. Die Unterlassungserklärung mit einer Strafbewehrung in Höhe von 500 Euro sollte keinesfalls unterschrieben werden. Ebenso sollte der pauschale Betrag von 150 Euro nicht geleistet werden. Makler, die eine Abmahnung seitens des bekannten „Abmahners“ erhalten haben, sollten überhaupt nicht auf die unseriösen Abmahnungen zu reagieren. Hans Hauser ist zum Abmahnen nicht mehr berechtigt.

Die Preispolitik von Immobilienscout24: Nutzt das Portal seine Marktposition aus?

ImmobilienScout24 ist Deutschlands größtes Immobilienportal. Eigenen Angaben zufolge nennt die Webseite fast zwei Drittel (62 Prozent) des deutschen Marktes sein Eigen. Die beiden stärksten Konkurrenten Immonet und Immowelt besitzen gemeinsam nur ein Viertel (jeweils 10 und 14 Prozent). Alle anderen Mitstreiter teilen sich die restlichen vierzehn Prozent.

Was eine solch dominante Präsenz für den Markt bedeutet, haben wir in der Vergangenheit des Öfteren beobachten können. Man muss nur an die Marktposition der Suchmaschine Google oder dem Betriebssystem Windows denken. Früher oder später scheinen die Unternehmen ihre konkurrenzlose Führungsposition auszunutzen. Das könnte nun bei ImmobilienScout24 der Fall sein. Seit Monaten erhöht das Immobilienportal die Gebühren für Makler. Nun planen einige Makler den Wechsel zur Konkurrenz.

## Marktführer oder Monopol: Worin liegt der Unterschied?

Mit einem Marktanteil von 62 Prozent möge man behaupten, dass ImmobilienScout24 Marktführer ist, jedoch keine Monopolstellung genießt. Bei genauerem Hinsehen ist diese Behauptung nicht ganz korrekt. Scout hat sich zum Google der Immobiliensuche und dem Immobilienangebot entwickelt. Zwar beträgt der Marktanteil nicht über 90 Prozent, so wie es bei Google der Fall ist, dennoch wählen die meisten Makler und Immobiliensuchenden das Onlineportal. Es ist logisch, dass Menschen ihre Immobilie dort suchen, wo es die meisten Angebote gibt. Umgekehrt inserieren die Makler dort, wo die meisten Kunden aktiv sind.

Wie bereits erwähnt, führt dieses Verhalten dazu, dass ImmobilienScout24 derzeit einen Marktanteil von fast zwei Dritteln genießt. Mehr noch: Das Portal befindet sich in den Top 20 der am meisten besuchten Webseiten Deutschlands. Eigenen Angaben zufolge besuchten im Juni 2014 rund 7,6 Millionen einmalige Besucher das Portal. Immowelt muss sich mit drei Millionen Besuchern zufriedengeben, Immonet hat nur 2,5 Millionen Besucher.

## Verlangt ImmobilienScout24 zu hohe Preise?

Ob der Marktführer unter den Immobilienportalen zu viel verlangt, ist schwer zu sagen. ImmobilienScout24 verlangt folgende Preise für gewerbliche Anbieter (Stand: April 2015):

  • 10 Anzeigen: 499 EUR
  • 25 Anzeigen: 849 EUR
  • 50 Anzeigen: 1.499 EUR

Alle Preise verstehen sich zuzüglich Mehrwertsteuer.

Angesichts der großen Reichweite des Portals könnte man sagen, dass die Preise durchaus gerechtfertigt sind. Selbst wenn die beiden anderen Portale günstigere Preise anbieten, müssen Makler bedenken, dass deren Reichweite kleiner ist. Zur Erinnerung die monatlichen Besucherzahlen der drei Portale (im Monat Juni 2014):

  1. ImmobilienScout24: 7,6 Mio. pro Monat
  2. Immowelt: 3 Mio.
  3. Immonet: 2,5 Mio.

ImmobilienScout24 hat folglich eine dreimal größere Reichweite als Immonet. In Theorie könnten sie also auch dreimal so viel verlangen als der drittplatzierte Konkurrent.

Abseits der Reichweite müssen Makler auf das restliche Angebot achten. Das Portal bietet einiges an Funktionalität, was die Suche nach Interessenten erleichtert. Vor über 15 Jahren, als es noch kein ImmobilienScout24 gab, mussten Makler viel Geld und Zeit für Zeitungsannoncen investieren.

## Makler drohen mit der Abwanderung zur Konkurrenz

Zahlreiche Makler geben ihre Unzufriedenheit in den sozialen Netzwerken kund. Einige rufen ihre Kollegen auf, ImmobilienScout24 den Rücken zu kehren und zur Konkurrenz zu marschieren. Ganz so einfach ist die Angelegenheit nicht. Wie bereits erwähnt, genießt ImmobilienScout24 eine Führungsposition in Deutschland. Eine Abwanderung zur Konkurrenz ist nicht für jeden Makler machbar. In bestimmten Regionen wird ausschließlich ImmobilienScout24 verwendet. Die Konkurrenten Immonet und Immowelt sind praktisch nicht präsent. Der Umstieg zu den anderen Portalen wäre für den Makler wirtschaftlicher Selbstmord.

Sollte ImmobilienScout24 mit seiner Reichweite nicht länger punkten und Makler zur Konkurrenz wechseln, profitiert am Ende der Kunde, also die Wohnungssuchenden. Konkurrenz belebt bekanntlich das Geschäft. Einerseits wachsen die anderen Immobilienportale, andererseits wird der Marktführer gezwungen, mit neuen Funktionen seine Führungsposition zu unterstreichen. Eine solche Funktion ist unter anderem die von immobilienscout24.de angekündigte Mitgliedschaft für Makler. Gegen eine pauschale Gebühr sollen diese Inserate einstellen können.

## Mit einer Fusion den Marktführer angreifen

Die beiden Konkurrenten Immowelt und Immonet fusionierten im Jahr 2015, nachdem das deutsche und österreichische Kartellamt zugestimmt hatten. Gemeinsam möchten die Immobilienportale gegen den Marktführer ImmobilienScout24 antreten. Doch die Makler scheinen von dem Duo wenig begeistert zu sein. Eine Inseration ist nur noch auf beiden Portalen möglich, was mit Mehrkosten verbunden ist. Für viele Makler ist eine doppelte Inseration nicht rentabel, da Immowelt im Süden und Immonet im Norden des Landes dominiert. Makler, die in einer der beiden Regionen aktiv sind, benötigen folglich nur eines der beiden Immobilienportale. Immonet und Immowelt rechtfertigen den höheren Preis mit folgender Argumentation:

Sehr geehrter Makler,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wir können verstehen, dass die neue Preisstruktur bei Ihnen zunächst auf Unverständnis stößt, gerade dann, wenn für Sie auf den ersten Blick keine Mehrleistung erkennbar ist. Hintergrund des neuen Preismodelles ist der Zusammenschluss von Immowelt und Immonet, dessen Vorteil für Sie in der deutlich höheren Sichtbarkeit Ihrer Objekte liegt. Denn mit der neuen DUO-Partnerschaft werden automatisch alle Immobilien auf beiden Portalen veröffentlicht. So werden auch Immobiliensuchende aus anderen Teilen Deutschlands auf Sie und Ihr Angebot aufmerksam.

Aus Maklersicht ist diese Argumentation kaum zu vertreten, denn es ist fraglich, ob ein Deutscher aus Hamburg eine Wohnung in München sucht. Ausnahmen bilden natürlich Menschen, die umziehen – doch wie groß mag deren Anteil sein?

Es wird sich zeigen, wie Makler auf die steigenden Gebühren bei Immobilienscout24 reagieren. Einige werden zur Konkurrenz abwandern, andere bleiben beim Marktführer, weil er für sie das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bietet und eine gefühlte Abhängigkeit besteht. Auch bleibt abzuwarten, ob Immobilienscout24 versucht, Makler mit neuen Funktionen und Preisgestaltungen von seiner Marktstellung zu überzeugen.

Freie Mitarbeiter in Maklerbüros – Chancen und Risiken

Ein Gastbeitrag von immobilien-jobs.de

Sogenannte freie Mitarbeiter sind in Maklerbüros heute eine Selbstverständlichkeit. Mehr noch: In so manchem Unternehmen sind sie mittlerweile eher die Regel als die Ausnahmfundern muss einen das nicht, schließlich sind freie Mitarbeiter  je nach Auftragslage flexibel einsetzbar und arbeiten in der Regel auf Provisionsbasis, ihre Bezahlung ist also erfolgsabhängig. Das senkt das Kostenrisiko für das Maklerunternehmen natürlich enorm und erhöht gleichzeitig dessen Flexibilität. Freie Mitarbeiter können allerdings auch erhebliche Risiken mit sich bringen, die man nicht außer Acht lassen sollte. Das zentrale Problem dabei ist die Frage, wie frei denn die Freien tatsächlich sind. Schnell steht der Vorwurf der Scheinselbstständigkeit im Raum – und der kann für das Maklerbüro teuer werden. Gründe genug also, sich einmal näher mit dem Thema freie Mitarbeiter in einem Maklerunternehmen zu beschäftigen.

 

Was genau sind eigentlich freie Mitarbeiter?

Die Frage ist schnell beantwortet: Freie Mitarbeiter sind rechtlich selbstständige Unternehmer, die auf eigene Rechnung arbeiten. Sie haben den Status eines freien Handelsvertreters, der in Paragraph 84 des Handelsgesetzbuches genau geregelt ist. Ihr Aufgabe ist die Vermittlung von Aufträgen für ein oder mehrere Unternehmen. Dafür erhalten sie pro vermitteltem Auftrag eine bestimmte, zuvor festgelegte Provision. Die Bezahlung ist also stets leistungsabhängig. Vermittelt ein freier Mitarbeiter also viele Aufträge erhält er mehr Provision als wenn er nur wenige bringt. Konkret heißt das: Wenn ein Freier in einem Maklerbüro viele Wohnungen oder Häuser vermieten bzw. verkaufen kann, wird er besser bezahlt als wenn es nur wenige sind. Ist er erfolglos, erhält er in der Regel nichts.

Für das Maklerunternehmen stellt das natürlich einen nicht zu unterschätzenden Vorteil dar. Es bezahlt nämlich nur für die tatsächlich erbrachte Leistung. Da freie Handelsvertreter auch selbst für ihre soziale Absicherung verantwortlich sind, entstehen auch keine Sozialabgaben, die bekanntlich erheblich ins Gewicht fallen können. Freie Mitarbeiter sind für ein Maklerbüro deshalb ein ideales Instrument, um die Kosten im Griff halten zu können. Sie können darüber hinaus auch deutlich flexibler eingesetzt werden als fest angestellte Mitarbeiter. Wenn es einmal nichts oder nur sehr wenig zu tun gibt, gibt es schlicht keine Aufträge für sie. Der Einsatz von freien Mitarbeitern lässt sich also individuell der jeweiligen Markt- und Auftragslage anpassen. Das gibt dem Unternehmen eben gerade jenes Maß an Flexibilität in personeller Hinsicht, die im heutigen Marktumfeld einfach unabdingbar ist.

 

Wie genau arbeiten freie Mitarbeiter als Immobilienmakler?

Die Beantwortung dieser Frage ist schon etwas schwieriger. Da der freie Mitarbeiter rechtlich gesehen ein selbstständiger Unternehmer ist, kann er seine Arbeit natürlich auch nach seinen eigenen Vorstellungen organisieren. Das beginnt schon damit, dass er den Ort, von dem aus er tätig ist, selbst bestimmt. Das Maklergeschäft bringt es naturgemäß mit sich, dass es sich zu einem nicht unerheblichen Teil in Wohnungen oder Häusern abspielt, die vermietet bzw. verkauft werden sollen. Da muss auch der Freie selbstverständlich direkt vor Ort sein und potenziellen Interessenten das Objekt zeigen. Wenn es aber beispielsweise um die Akquise von Kunden geht oder um Verwaltungsarbeiten, kann er ganz alleine bestimmen, wo er diese erledigt – etwa direkt bei sich zu Hause.

Viele Maklerbüros bieten ihren freie Mitarbeitern freilich die Möglichkeit, direkt in ihren Geschäftsräumen zu arbeiten und die vorhandene Infrastruktur zu nutzen. Der Freie erhält einen Schreibtisch, ein Telefon und Zugang zur firmeneigenen EDV. Das Unternehmen stellt diese Leistungen entweder kostenlos zur Verfügung oder verrechnet sich als Pauschalbetrag mit den anstehenden Provisionszahlungen. Der Vorteil einer derartigen Lösung liegt natürlich klar auf der Hand: Ist der freie Mitarbeiter nämlich direkt im Maklerbüro tätig, fällt in der Regel die Kommunikation und die Abstimmung leichter. Entscheidungswege werden kürzer, Entscheidungen können damit oftmals auch schneller getroffen werden. Allerdings besteht auch eine große Gefahr, auf die im nächsten Punkt näher eingegangen werden soll.

 

Welche Risiken können freie Mitarbeiter in einem Maklerbüro mit sich bringen?

Nur noch einmal zur Erinnerung: Freie Mitarbeiter sind selbstständig. Sie können frei entscheiden und sind deshalb auch nicht weisungsgebunden. Sie erledigen ihre Arbeit nach ihren eigenen Vorstellungen. Das bedeutet natürlich nicht, dass von Seiten des Maklerbüros nicht bestimmte Vorgaben oder auch bestimmte Konditionen kommen können. Allerdings dürfen diese Vorgaben auch nicht zu weit gehen, sonst steht nämlich schnell der Vorwurf der Scheinselbstständigkeit im Raum – vor allem dann, wenn der Freie ausschließlich für das Büro tätig ist, also nur einen Kunden hat.

Tatsächlich stellt das Problem mit der Scheinselbstständigkeit das größte Risiko beim Einsatz von freien Mitarbeitern dar. Gerade, wenn er seinen Tätigkeit vom Büro des Maklerunternehmens aus ausübt, liegt der Verdacht mitunter durchaus nahe. Meistens wird das Problem Scheinselbstständigkeit erst virulent, wenn das Vertragsverhältnis aus welchen Gründen auch immer aufgelöst wird. Kommt es in diesem Zusammenhang etwa zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, kann der Vorwurf der Scheinselbstständigkeit erhebliche finanzielle Forderung gegen das Unternehmen nach sich ziehen.

Man tut deshalb gut daran, einige Punkte zu beachten, will man nicht irgendwann eine böse Überraschung erleben. So sollte auf jeden Fall sicher gestellt sein, dass der Freie seine Tätigkeit auch tatsächlich frei ausüben kann. Das bedeutet zum Beispiel, dass er Aufträge an-, aber auch ablehnen kann. Darüber hinaus darf er auch nicht fest in die Organisation des Unternehmens eingebunden sein. Er muss frei über seine Arbeitszeit und seine Arbeitsweise entscheiden können. Dazu gehört übrigens auch, dass es für ihn keine Anwesenheitspflicht im Büro gibt.

Noch ein Wort zu den Folgen einer Scheinselbstständigkeit. Kommt etwa ein Gericht zu der Überzeugung, dass ein freier Mitarbeiter nicht wirklich selbständig für das Maklerbüro tätig war, wird das in der Regel die Nachzahlung von Sozialversicherungsangaben zur Folge haben. Die können je nachdem wie lange der Betreffende für das Büro tätig war eine beträchtliche Höhe erreichen und sogar die Existenz gefährden. Es gilt, dass der vermeintlich Freie schlussendlich wie ein sozialversicherungspflichtiger Arbeitnehmer behandelt wird.

 

Ohne freie Mitarbeiter geht es nicht

Keine Frage: Ohne freie Mitarbeiter funktioniert heute kaum noch ein Maklerbüro. Tatsächlich stellen Freie eine enorme Chance für den Geschäftserfolg dar. Um den freilich dauerhaft zu sichern, sollte man von Anfang an darauf achten, den Eindruck von Scheinselbstständigkeit erst gar nicht aufkommen zu lassen. Ein freier Mitarbeiter ist ein freier Unternehmer – und diese Freiheit muss man ihm schlicht und einfach gewähren.

20 Gründe, einen Immobilienmakler zu daten oder zu heiraten :-)

Ein Date mit einem Immobilienmakler schindet Eindruck. Natürlich kann man damit nicht nur angeben, denn es hört sich einfach schick an, wenn man den Beruf des zukünftigen Gatten ganz nebenbei fallen lässt. Außerdem bietet eine Liaison mit solch einem Fachmann auch einige Vorteile:

1. Sie können die lästige Wohnungssuche aufgeben und werfen einfach dem Immobilienmakler ein paar nette Blicke zu. Wer so hübsch ausschaut, hast sicherlich auch die schönsten Immobilien im Gepäck.

2. Immobilienmakler kennen sich auch mit schlecht gelaunten Menschen aus und werden des öfteren beschimpft – lassen Sie den Gefühlen also einfach freien Lauf.

3. Immobilienmakler wissen sich zu kleiden: Sie brauchen also niemals selbst sein Outfit zusammenstellen.

4. Sie sind einsam, brauchen einen Gesprächspartner, aber keine Ihrer Freundinnen hat Zeit für Sie? Kein Problem – holen Sie einfach die Visitenkarte aus dem Portemonnaie und rufen Sie den Immobilienmakler Ihres Vertrauens an.

5. Immer nur gestylt und in High Heels ist einfach nicht Ihr Ding? Bei dem richtigen Immobilienmakler müssen Sie sich keine Sorgen machen, er erkannt wahre Schönheit auch dann, wenn sie verborgen ist.

6. Im Immobiliengeschäft ist Ordnung bereits die halbe Miete! Machen Sie sich das zunutze, wenn im eigenen Home Office wieder einmal das totale Chaos herrscht.

7. Sie sind es leid, dass Ihre Freundinnen ständig mit den tollsten Sachen prahlen und angeben? Nehmen Sie ihnen einfach den Wind aus den Segeln und präsentieren Sie beim nächsten Mädelsabend ein paar tolle Fotos von der Finka auf den Kanaren.

8. Immer wieder klingeln Vertreter an Ihrer Tür oder ungebetene Spendensammler werden aufdringlich? Dann lassen Sie einfach den Aktenkoffer sichtbar an der Tür stehen und sagen, dass sie erst alles mit dem „Fachmann“ besprechen müssen.

9. Ab sofort brauchen Sie auch keine lange Urlaubsplanung mehr und schonen den Geldbeutel – Auslandsimmobilien sind sehr beliebt.

10. Möchten Sie gerne wissen, ob andere Leute auch so gestresst sind während der Wohnungssuche, dann begleiten Sie den Immobilienmakler doch einen Tag lang und gewinnen sie einen Einblick in dessen Berufsalltag.

11. Im Leben ändern sich nicht nur die Immobilienpreise immer wieder – ein Immobilienmakler ist auf alles eingestellt und kann auch mit Rückschlägen umgehen.

12. Wenn Sie klare Worte mögen und nicht lange um den heißen Brei reden, ist ein Immobilienmakler der perfekte Mann für Sie: Er bringt alles schnell und sachlich auf den Punkt, bleibt dabei aber stets freundlich und zuvorkommend. Eine grobe Zurückweisung wird es also nicht geben.

13. Schauen Sie sich immer wieder bedrückt in den eigenen vier Wänden um? Nur Mut, der Immobilienmakler wird Ihnen alles schönreden. Danach fühlen Sie sich schon viel wohler und es wird Ihnen Zuhause gleich viel besser gefallen.1. Mit einem Immobilienmakler haben sie garantiert immer ein Dach über dem Kopf. Auch, wenn sie auf ewig irgendwie nur Mieter bleiben werden. Selbst im gemeinsamen Haus.

14. Weil es äußerst amüsant ist, wenn sie nach dem Einkauf nach Hause kommen und ihr Ehemann sie erst einmal durch alle Räume führt und ihnen die Quadratmeterzahl nennt.

15. Weil er ihnen romantische Gedichte schreiben wird, die sie dennoch nach dem letzten Vers in dreifacher Ausführung unterschreiben müssen.

16. Sie lieben Ihren jetzigen Vermieter – aber jede Liebe kommt einmal zu ihrem Ende. Adios, Vermieter, mein neuer Schatz hat was Besseres für mich!

17. Sie sind von Ihrer Datscha im Brandenburgischen begeistert – aber nun ist es Zeit für Berlin Mitte – mit Hilfe Ihres Schatzes gelingt Ihnen das Kunststück auch.

18. Wenn Sie Ihre Freundinnen fragen, was Ihr neuer Freund macht, sagen Sie ganz locker: Er ist Herr über Haus und Hof. Das ist schwer beeindruckend!

19. Sie haben einfach keine Lust mehr auf diese Schufa-Sachen – ran an die Quelle!

20. Makler sind aktuell die heißeste Spezies auf der ganzen Welt – bis die Blase platzt!

Richtig fragen: Wie Immobilienmakler Kompetenz bei der Akquise von Immobilien beweisen

Der Immobilienmakler kennt zwei Standardsituationen in seinem Arbeitsablauf: der Verkauf einer Immobilie und der Einkauf (also der Akquise von Immobilien). Der Verkauf einer Immobilie endet mit dem Vertrag beim Notar. Zuvor wurden sehr konkrete Dinge besprochen und geregelt: Zustand der Immobilie, Kaufpreis, Finanzierung. Der Einkauf hingegen hat mit stärkeren Unwägbarkeiten zu tun: Gibt es einen Alleinauftrag? Wie hoch liegt der Courtage? Wie wird der Wert der Immobilie eingeschätzt? Alles Fakten, die auf eine Zukunft ausgerichtet, aber noch lange nicht fixiert sind. Es handelt sich um eher hypothetische Größen.

Wohl deshalb stößt der Makler gerade beim Einkauf auf Widerstände, die auf den ersten Blick nur schwer zu überwinden scheinen. Mit der entsprechenden Vorbereitung und einer ausgefeilten Verhandlungsstrategie lässt sich aber auch hier ein Erfolg erzielen.

Eine der wichtigsten Techniken, die bei der Verhandlung zur Verfügung stehen, ist die optimale Gesprächsführung. Die Art der Gesprächsführung ist aber auch oft genug der Grund, weswegen Geschäfte scheitern und es erst gar nicht zu einem Verkaufsabschluss kommt: weil man als makler gerne zielorientiert denkt – und überhastet handelt.

Einer der zentralen Faktoren bei der Verhandlung mit einem Immobilien-Eigentümer, der verkaufen will: Als Makler muss man auf Belehrungen verzichten! Belehrungen, ja selbst Argumente, und seien sie noch so fundiert, bewirken beim Gegenüber das Gefühl von Unterlegenheit. Mit anderen Worten: Der Makler erweckt beim möglichen Veräußerer das Gefühl von Anmaßung, von Überheblichkeit. Keine Erfolg versprechende Basis fürs angepeilte Geschäft.

Wesentlich nachhaltiger wirken hingegen all jene Gespräche, die darauf abzielen, den Kunden selbst erkennen zu lassen, welchen Vorteil es für ihn bedeutet, den Verkauf über einen Makler abzuwickeln – ihn dazu zu bringen, dass er die eigenen Grenzen erkennt, dass er ahnt, welche Aufgaben auf ihn zukämen, würde er auf die Kompetenz und Unterstützung durch den Fachmann verzichten! Stellt sich natürlich die Frage: Wie erreiche ich dieses Gefühl beim Kunden?

Als erstes sollte sich der Makler den Unterschied zwischen Einkauf und Verkauf einer Immobilie bewusst machen. Ihm muss der Startpunkt, die Ausgangslage der Verhandlung mit dem Verkäufer klar sein. Erst dann kann er den Gesprächspartner in einen intensiven Dialog hineinziehen. Ein Dialog, ein Gespräch lebt ganz wesentlich von der Art und Weise, wie welche Fragen zu welchem Zeitpunkt gestellt werden. Hier wird beim Verkäufer oft genug schon der Grundstein gelegt für ein Ja oder ein Nein zum jeweiligen Makler.

Makler werden immer dann als aggressiv empfunden, wenn sie in die Ecke drängen. Fragen des Maklers wie „Ist Ihnen bewusst …?“, „sind Sie dazu in der Lage …“, „können Sie das zeitlich überhaupt leisten …“ schaffen eine angespannte Atmosphäre. Sie zwingen den Verhandlungspartner (also den Eigentümer der Immobilie) zu einer Art Rechtfertigung, denn natürlich will der nicht inkompetent erscheinen oder gar „dumm“. Fragen dieser Art betonen das Trennende, wo doch das Verbindende gesucht wird: dass beide (Verkäufer und Makler) am selben Ziel arbeiten – dem erfolgreichen Verkauf.

Wie man ein Gespräch in die richtige Richtung lenkt, dazu hat Hans J. Gärtner ein Fragesystem entwickelt. In der nach ihm benannten dreistufigen Strategie geht es erst einmal darum, einen Dialog überhaupt erst zu ermöglichen; das lässt sich durch abgestufte Fragen erreichen.

Stufe 1

Auf Stufe 1 der Gesprächsanbahnung wird der Makler Fragen stellen, die der Verkäufer leicht beantworten kann. Natürlich geht es nicht um „Wissens“-Fragen, sondern darum, eine Atmosphäre zu schaffen, die dem Veräußerer die Sicherheit vermitteln, dass der Makler zwar weiß, wovon er spricht, dass die angesprochenen Probleme aber durchaus auch vom Verkäufer selbst gelöst werden können. Ein Beispiel:

Der Makler erkundigt sich beim Eigentümer: „Falls Sie selbst verkaufen wollen: Wie stellen Sie sicher, dass Sie rund um die Uhr erreichbar sind?“ Natürlich hat der Verkäufer ein paar Antworten parat, und es ist enorm wichtig, dass der Makler diese Antwort nicht kommentiert – er würde in eine Diskussion geraten, in eine Art Streitgespräch, bei dem er nur verlieren könnte.

Was geschieht auf der Seite des Verkäufers? Bei aller Erleichterung, die Frage des Maklers gut abgewehrt zu haben, mischt sich dort ein erstes Gefühl in die Unterhaltung: Ganz offensichtlich weiß der Makler, wovon er spricht.

Fazit Stufe 1: Der Makler erkundigt sich auf eher allgemeinem Niveau und öffnet dabei einen Einblick in seine Dienstleistung – der Verkäufer wehrt die Fragen ab und fühlt sich bestätigt: Diese Art der Unterstützung hat er nicht nötig.

Es wird Zeit für Stufe 2

Unmerklich steigert der Makler den Schwierigkeitsgrad bzw. die Brisanz seiner Fragen. Auch hierzu ein Beispiel.

Der Makler erkundigt sich beim Verkäufer: „Wie gelingt es Ihnen, die wahren Vermögensverhältnisse der Interessenten herauszufinden?“

Hoppla! denkt sich der Eigentümer – da ist was dran! Und er sieht seine Position leicht angeschlagen. Vielleicht fällt ihm auf die oben genannte Frage der Verweis auf den Notar ein (was natürlich keine Sicherheit bieten würde, denn der Notar überprüft selbstverständlich nicht die Bonität des Interessenten), aber in seine Einstellung ist bereits eine Lücke geschlagen. Auch hier ist es ganz wichtig für den Makler, die Antworten des Verkäufers nicht zu kommentieren, geschweige denn, sie zu entkräften! Das Ziel des Maklers ist der Abschluss – nicht der Sieg in einer Diskussion!

Fazit Stufe 2: Der Eigentümer hat nun einige Male dem Makler Paroli bieten können und fühlt sich in einer komfortablen Position: als „Sieger“.

Stufe 3

„Ein Sieger kämpft nicht mehr“. Jetzt müssen die Fragen dem Verkäufer deutlich machen, dass er im Zweifelsfall keine Ahnung vom Geschäft hat – und dass diese Unkenntnis für ihn einen herben (finanziellen) Verlust bedeuten kann. Ein letztes Beispiel.

„Wer hat geprüft, ob im Grundbuch Auflagen bestehen, die den Verkauf behindern oder stören, wenn Sie zum Zeitpunkt X noch nicht verkauft haben? Wie können Sie sicherstellen, dass Sie Ihr Geld auch pünktlich erhalten?“ Fragen dieses Kalibers zeigen dem Laien seine Grenzen überdeutlich – und lassen ihn die Situation neu überdenken. Und oft genug kommt er dann zum Schluss, den Verkauf entgegen seiner ursprünglichen Haltung doch in die Hände des erfahrenen Fachmanns zu legen.

Wären diese „harten“ Fragen bereits zu Beginn erfolgt, dann hätte über dem Gespräch der Eindruck von Panikmache geschwebt. Auch das wäre alles andere als eine produktive Atmosphäre gewesen.

Schlussbemerkung
Eines muss unbedingt klar sein: Aus dem Ärmel lassen sich solche Gespräche nicht schütteln (zumindest nicht zu Beginn, wenn man diese Technik noch nicht oft angewendet hat). Diese spezielle Strategie verlangt nach intensiver Vorbereitung.

Alle Informationen rund um den neuen §34 i GewO

Ab dem 21.3. 2016 benötigen Makler eine Erlaubnis, nach dem neuen §34 i GewO, um die Kreditvermittlung für Kunden bei der Bank zu übernehmen. Genügte bislang hierfür die Erlaubnis nach $34 c Abs. 1 Satz Nr. 2 GewO, setzt die neue Erlaubnis ausreichende Sachkunde und eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung voraus.

Neue Erlaubnis

Immobilienkreditvermittler, die Immobiliendarlehen vermitteln oder über solche beraten, benötigen ab dem 21.3.2016 die neue Erlaubnis gemäß § 34 i GewO. Dabei haben Immobilienkreditvermittler, die am 21.3.2016 über eine Gewerbeerlaubnis zur Vermittlung von Darlehenszuschüssen verfügen die Möglichkeit, die Tätigkeit zunächst fortzuführen und die neue Erlaubnis bis zum 21.3.2017 nachzureichen. Diese Neuerung basiert auf der Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und muss bis zum 21.3.2016 in das deutsche Recht umgesetzt werden.

Anwendungsbereich

Der Anwendungsbereich des neuen § 34 i GewO gilt für die Vermittlung von Verbraucher-und Immobiliardarlehensverträgen, welche zwischen einem Unternehmer und einer Bank und dem Erwerber als Darlehensnehmer die durch eine Reallast oder ein Grundpfandrechtbesichert sind oder für die Erhaltung und den Erwerb von Gebäuden und Grundstücken vorgesehen sind. Durch den neuen § 491 Abs. 3 BGB wird die Definition des Verbraucher-Immobiliardarlehensvertrag geregelt.
Im Sinne des neuen § 506 BGB fallen entgeltliche Finanzierungshilfen unter das Gesetz. Reine Bausparverträge allerdings fallen nicht darunter.

Definition

Nach dem neu gefassten § 655 a Abs. 1 BGB liegt eine Vermittlung vor, wenn der Makler einen Darlehensvertrag vermittelt, beim Abschluss eines Darlehensvertrages behilflich ist, die Gelegenheit zum Darlehensvertrags-Abschluss nachweist oder wenn zur Vermittlung zählt, dass der Vermittler Drittpersonen Verträge im Rahmen des Absatz 1 Satz 1 anbietet oder vorstellt. Zudem zählt dazu, dass Dritten bei Vorarbeiten oder anderen administrativen Tätigkeiten zum Vertragsabschluss im Sinne von Absatz 1 Satz 1 geholfen wird oder für den Darlehensgeber Verträge mit Dritten im Sinne des Absatz 1 Satz 1 abgeschlossen werden.

Voraussetzungen

Zu den Voraussetzungen, die für die Erteilung der Erlaubnis erfüllt werden müssen zählen neben persönlicher Zuverlässigkeit, geordneten Vermögensverhältnissen. der Berufshaftpflichtversicherung und der nachweislichen Sachkunde die Niederlassung und Tätigkeit im Inland.

Hausverkauf: Erhöhen Sie als Makler ihre Chancen auf einen Auftrag

Ein geplanter Hausverkauf ist meistens sehr zeitintensiv. Damit ein Hausverkauf zügig abgewickelt werden kann, ist die Hilfe eines Immobilienmaklers meistens sehr von Vorteil für Immobilieneigentümer. Die Kunden vergleichen die Leistungen von Immobilienmaklern meistens sehr intensiv, damit sie den richtigen Geschäftspartner für den Verkauf finden. Damit Sie beim Immobilieneigentümer gut ankommen, haben wir einige Tipps für Sie zusammengestellt.

1. Perfekte Ortskenntnisse

Häufig kann sich ein Makler beim Immobilieneigentümer beliebt machen, wenn er sich in der Nähe der Immobilie befindet / viel Wissen über die jeweilige Region mitbringt. Als Faustformel geben wir beispielsweise 20 Kilometer an. Immobilienmakler, welche sich weiter weg von der Immobilie befinden, können in der Regel die regionalen Verhältnisse nicht mehr so gut einschätzen. Daher ist es ratsam, sich als Makler in der Nähe von vielen Immobilien anzusiedeln. In der Vermarktung von Immobilien macht sich die Erfahrung über die Region meistens auch schnell bemerkbar. Wenn Kunden über die Ortskenntnisse eines Maklers in Zweifel geraten, dann kann es sein, dass der Immobilieneigentümer sich weiter auf dem Maklermarkt umschauen wird.

2. Großes Leistsungsspektrum ermöglicht mehr Potential

Immobilienmakler sollten in der heutigen Zeit ein breites Leistungsspektrum anbieten können. Besonders die Kategorien Verkauf und Vermietung von Wohnobjekten sollte der Makler bedienen und Referenzen vorweisen können. Für Gewerbeobjekt ist es umgekehrt. Ein Blick auf die Internetpräsenz eines Immobilienmaklers kann viel über die Arbeit verraten. Daher ist es als Makler wichtig zu präsentieren, welches Kundenklientel bedient werden soll. Geben Sie dem Immobilieneigentümer Zahlen und Fakten an die Hand. Häufig lassen sich Zweifel über die Referenzen eines Immobilienmaklers somit in Luft auflösen.

3. Wertermittlung schafft persönliche Ebene

Ein guter Immobilienmakler sollte mit einer ordentlichen Wertermittlung einer Immobilie beim Immobilieneigentümer beginnen. Damit zeigt er auch, dass er gute Immobilien- und Marktkenntnisse und viele Jahre Erfahrung mitbringt. Durch eine Bewertung wird die Entscheidung für den Hausverkauf häufig weiter gefestigt und man bekommt den Interessenten schneller zum Maklervertrag. Schaffen Sie die persönliche Ebene zum Kunden. Ohnehin die wichtigste Formel im Vertrieb von Dienstleistungen.

4. Zusatzleistungen bringen Empfehlungen

Durch zusätzliche Dienstleistungen kann ein Immobilienmakler auch beim Kunden punkten. Häufig müssen Energieausweise noch erstellt, ein Gutachten in Auftrag gegeben und verschollen geglaubte Dokumente beschaffen werden. Wenn ein Immobilienmakler dem Kunden zusätzlich unter die Arme greifen kann, dann spricht sich das schnell herum. Immobilieneigentümer empfehlen häufig den beauftragten Makler an Freunde und Familienmitglieder weiter.

SEO für Immobilienmakler

Ohne Frage sind es die Suchmaschinen, die in der heutigen Zeit über Gewinn und Verlust in einem Unternehmen bestimmen können. Was für eine private Agentur zählt, ist natürlich auch für den normalen Immobilienmakler ein Problem. Keine Präsenz bei Google, Yahoo und Bing bedeutet auch automatisch weniger Einfluss in der Branche und deutlich geringere Gewinne. Das Ziel ist es also, langfristig mit dem Marketing über Suchmaschinen erfolgreich zu sein. Welche Strategien sollte man dabei als Immobilienmakler anwenden?

Die Grundlagen für das Marketing in Suchmaschinen

Google hat in den letzten Jahren eine Marktmacht entwickelt, der man sich auch im aktiven Marketing nicht entziehen kann. Daher sollte man auch nach den Spielregeln der Suchmaschine spielen. Es beginnt dabei mit der eigenen Seite im Internet. Die Webseite ist die grundsätzliche Basis für alles. Die Frage ist also: Was muss man als Makler im Internet präsentieren? Die folgenden Elemente sind die wichtigsten Grundlagen für eine erfolgreiche Webseite:

  • Content: Auch wenn die Technik bei Google eine Rolle spielt, sind es in den letzten Jahren die Inhalte gewesen, die dominiert haben. Gute Inhalte, die für die Kunden einen Mehrwert haben, sollten die oberste Priorität haben.
  • Design: Natürlich darf auch die Optik nicht hinten anstehen. Ein gutes Design lässt sich sehr einfach und sehr günstig realisieren.
  • Objekte: Für einen Makler dreht sich logischerweise alles um die Objekte. Ein Besucher, der auf die Webseite kommt – egal ob Vermieter oder potentieller Mieter – will natürlich informiert werden. Bilder und genaue Informationen sind hier der Schlüssel.

Der Aufbau einer solchen Seite muss natürlich nicht unbedingt persönlich erledigt werden. Schon für vergleichsweise wenig Geld bekommt man von Agenturen oder Designern entsprechende Homepages, die künftig die eigene Basis der Repräsentation im Internet sind. Erst wenn diese Basis steht, kann man sich mit den eigentlichen Suchmaschinen beschäftigen.

Der Aufstieg in den Suchergebnissen

Mit der Basis der Homepage kann man sich auf die Suche nach Möglichkeiten begeben, mit denen man den Aufstieg durchziehen kann. Viele Makler wenden sich dabei Methoden zu, die mit einem besonders schnellen Aufstieg verbunden sind. Dabei sollte man jedoch eher auf einen langsam und einen natürlichen Fortgang der eigenen Optimierung setzen. Die vielen Methoden, die einen schnellen Erfolg garantieren, mögen sehr reizvoll sein – sie führen aber langfristig eher zu Problemen. Das Ziel muss es sein, dass man sich innerhalb der Suchmaschine und vor allem in der eigenen Region etabliert. Mit dem Thema der Regionen kommt man auf den Punkt.

Viele Dienstleister aus dem Bereich der Suchmaschinen setzen auf eine breite Abdeckung von Keywords. Dabei ist es in der heutigen Zeit doch eher wichtig, dass man sich auf die eigene Region und somit auf die direkten möglichen Kunden und Vermieter oder Verkäufer konzentriert. Bei Google hat es in den letzten Jahren einen deutlichen Boost für die regionale Optimierung gegeben. Damit kann man die eigene Arbeit und somit auch die Vermarktung der Webseite auf ein bestimmtes Gebiet konzentrieren. Auch sonst hat Google verschiedene Werkzeuge aus diesem Bereich zur Verfügung gestellt. Was sollte für die regionale Optimierung genutzt werden?

  • Regionale Optimierung: Ob in Großstädten oder in ganzen Kreisen – mit dem einfachen Zusatz des Stadtnamens kommt man an die genaue Optimierung für Besucher aus diesem Bereich.
  • Google Maps: Was über Jahre nur ein besseres Tool für das Routing war, ist heute eine Map, die verschiedene Shops und Geschäfte anzeigt. Auch das eigene Büro sollte hier gelistet werden.
  • Google Adwords: Im regionalen Umfeld sind die Anzeigen in der Regel deutlich günstiger. Damit kann man auch bei den Anzeigen die richtigen Möglichkeiten für mehr Besucher finden.

Die regionale Optimierung ist also eine sehr gute Alternative, wenn man nicht einfach nur auf die normalen SERPs setzen möchte. Eine Agentur kann hier helfen und die ersten Schritte erledigen. Allerdings sollte man sich nicht alleine auf diesen Weg konzentrieren. Auch in anderen Bereichen kann man bei der Suchmaschine punkten.

Die sozialen Netzwerke und das Suchmaschinenmarketing

Wer im Marketing der Suchmaschinen erfolgreich sein möchte, darf sich nicht alleine auf Google, Bing und andere Maschinen dieser Art verlassen. Auch die eigene Webseite in Verbindung mit einem guten Marketing ist eine Garantie dafür, dass man wirklich großen Erfolg mit der eigenen Seite haben wird. Daher ist es so wichtig, dass man auch noch in den anderen Bereichen wirklich aktiv ist. Das umfasst zum Beispiel die sozialen Netzwerke wie Facebook, Twitter, Google Plus und Xing, die allesamt in den letzten Monaten deutlich an Bedeutung in Deutschland gewonnen haben. Wer hier einen aktiven Kontakt pflegt und auch noch die verschiedenen Dienstleistungen und Objekte aus dem eigenen Portfolio zur Verfügung stellt, wird am Ende mehr als nur ein wenig Erfolg mit den eigenen Seiten im Internet haben.

Das Marketing über die Suchmaschinen ist in den letzten Jahren nicht gerade einfacher geworden. Immer mehr Werkzeuge stehen zur Verfügung, immer mehr Regeln werden von Google für die perfekte Gestaltung aufgestellt. Aber nu der, der sich im Internet präsentieren und eine gewisse Sichtbarkeit erarbeiten kann, wird sich auch einen Namen in der eigenen Region machen. Daher ist es so wichtig, dass man als Makler auf die Tipps aus diesem Bereich setzt und sich so zu einer gewissen Bekanntheit in den Medien des World Wide Web hocharbeitet.

Local SEO für Immobilienunternehmen

Gerade für die Suche nach lokalen Dienstleistern wie Immobilienmakler ist Local SEO extrem wichtig, um bei bei der lokalen Suche der Suchmaschinen auf den vorderen Plätzen zu landen. Local SEO hilft Ihnen dabei und bringt Ihnen so mehr Kunden.

Was ist Local SEO?

SEO steht für Search Engine Optimization = Suchmaschinenoptimierung. Hierbei wird die eigene Webseite oder der Webblog für bestimmte Suchbegriffe (Keywords) optimiert. Durch diese Optimierung soll die eigene Seite bei der Eingabe der entsprechenden Suchbegriffe in der Ergebnisliste möglichst weit oben stehen. Das ist wichtig, weil nur die ersten Einträge in dieser Liste eine realistische Chance haben, vom Benutzer auch aufgerufen zu werden. Nun sind aber Immobilienunternehmen in der Regel nur für diejenigen interessant, die sich in der geografischen Nähe befinden. Das heißt, sie müssen bei der lokalen Suche möglichst weit oben gelistet werden. Um dies zu erreichen, werden die Methoden des allgemeinen SEOs so modifiziert, dass der Ort im Mittelpunkt steht.

Was ist die lokale Suche?

Eine lokale Suche erkennt man daran, dass in der Ergebnisliste bei Google eine Karte von Google Maps angezeigt wird. Die lokale Suche wird ausgelöst, wenn der Benutzer beispielsweise »Immobilienmakler Husum« eingibt. Eine weitere Möglichkeit ist, dass Google bei mobilen Geräten selber erkennt, dass der Benutzer sich in Husum befindet. Dann startet Google bei der Eingabe des Suchbegriffs »Restaurants« selbständig eine lokale Suche. Warum ist hier ständig von Google die Rede? Gibt es nicht auch noch andere Suchmaschinen? In Deutschland hat Google bei Suchmaschinen einen Marktanteil von 95 %. Außerdem greifen auch andere Suchmaschinen auf die Suche von Google zurück. Daher ist die gute Platzierung bei Google extrem wichtig.
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Die Einträge der Immobilienunternehmen unterhalb der Karte befinden sich dank Local SEO auf den vorderen Plätzen von google.

Wie funktioniert Local SEO?

Local SEO ist eine Erweiterung des allgemeinen SEOs. Ein sehr wichtiges Element ist ein Firmenprofil bei Google+. Auch wenn Google+ immer wieder totgesagt wird, das stimmt einfach nicht. Google+ ist ein soziales Netzwerk, dass von Google betrieben wird. Natürlich greift Google bei der Suche gerne darauf zurück. Das bedeutet, dass ein richtig angelegtes Google+ Firmenprofil die Seite bei der Suche nach oben bringt. Ein weiteres Instrument des lokalen SEOS ist die lokale Verlinkung. Außerdem sind Elemente des allgemeinen SEOs wichtig. Hier ist besonders auf die gute Darstellbarkeit auf mobilen Endgeräten zu achten. Weiterhin ist die Auswahl der richtigen Keywords wichtig.

Wie wird ein Google+ Profil angelegt?

Dazu muss in einem ersten Schritt eine Google Email-Adresse angelegt werden. Dann fragt Google selber nach, ob ein Profil erstellt werden soll. Dieses Profil muss durch Google verifiziert werden. Sie können wählen, ob die Verifikation per SMS oder durch eine Postkarte erfolgen soll. In beiden Fällen wird Ihnen ein Pin zugeschickt, der in dem Profil eingegeben werden muss.

Was wird auf dem Google+ Profil eingetragen?

Auf jeden Fall müssen der Unternehmensname, die Anschrift, die Kontaktdaten und ein Link zur Webseite eingetragen werden. Es ist sicher eine gute Idee, auch die Öffnungszeiten hier anzugeben. Darüber hinaus gilt: Je umfangreicher und interessanter das Profil ist, desto besser ist das für das Ranking. Außerdem können Sie auch durch dieses Profil von potentiellen Gästen gefunden werden. Daher sollten diese hier erste Informationen zu Ihrem Betrieb bekommen. Hierzu haben Sie zwei Möglichkeiten. Einerseits können Sie selber Beiträge erstellen, beispielsweise über Spezialitäten des Hauses oder über Neuerungen informieren. Andererseits sind Kundenbewertungen sehr beliebt und werden auch durch Google berücksichtigt.

Wie bekommen Sie Kundenbewertungen?

Kundenbewertungen sind nicht nur für Ihr Google+ Profil wichtig. Auch bei branchenspezifischen Bewertungsplattformen sollten Sie Kundenbewertungen haben. Je mehr positive Bewertungen Ihr Unternehmen aufweisen kann, desto besser rankt es in den Suchergebnissen. Aber wie können Sie diese Bewertungen bekommen?

Eine sehr riskante und daher nicht zu empfehlende Methode ist es, jemanden dafür zu bezahlen, dass er Ihnen positive Bewertungen erstellt. Da kann zwar eine Weile gut gehen und Ihre Webseite in der Ergebnisliste nach oben katapultieren. Aber Google ist mittlerweile sehr gut darin, solche Fakes zu erkennen, beispielsweise dadurch, dass Sie innerhalb von zwei Wochen eine große Anzahl toller Bewertungen bekommen und dann gar keine mehr. Spätestens beim nächsten Google Update wird Ihre Seite dann abgestraft und fällt im schlimmsten Fall vollkommen aus der Suche heraus.

Eine wesentlich bessere Methode ist es, zufriedene Gäste um eine Bewertung zu bitten. Da muss nicht unbedingt persönlich erfolgen. Sie können auch einen entsprechenden Hinweis auf die Rechnung drucken oder einen Flyer in die Speisekarte einlegen. Wenn Sie per Email Kontakt zu Gästen haben, kann auch hier ein gelegentlicher Hinweis sinnvoll sein.
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Was versteht man unter lokaler Verlinkung?

Links von anderen Webseiten auf Ihre Seite sind ein weiterer wichtiger Faktor für das Ranking in der Suche. Hierbei geht Google davon aus, dass eine Seite umso interessanter ist, je mehr Links zu ihr hinführen. Schön ist es natürlich, wenn diese Links von selber entstehen, weil jemand Ihre Seite gefunden, interessant fand und daher auf der eigenen Seite verlinkt hat. Darauf können Sie sich aber nicht verlassen. Daher müssen Sie hier selber aktiv werden. Viele Orte haben eigene Webseiten, die auch einen Marktplatz oder Ähnliches enthalten. Hier sollte Ihr Unternehmen eingetragen sein. Darüber hinaus bietet es sich an, mit anderen Unternehmen zu kooperieren.

Mobile Endgeräte werden immer wichtiger

Viele Nutzer suchen heute über Tablets oder Smartphones. Daher ist es extrem wichtig, dass Ihre Webseite auf diesen Geräten gut dargestellt werden kann. Mittlerweile ist dies auch ein Ranking-Faktor bei Google.

Weitere wichtige Überlegungen

Neben den oben genannten Maßnahmen ist es wichtig, dass Sie die richtigen Keywords wählen. Diese sollten nicht zu global sein – dann ist die Konkurrenz zu groß. Andererseits dürfen Sie auch nicht zu spezifisch sein, dann wird kaum nach ihnen gesucht.

Wenn Sie auf mehreren Sozialen Netzwerken aktiv sind oder Ihre Seite in verschiedenen Portalen angemeldet haben, müssen Sie darauf achten, dass Informationen wie Adresse, Telefonnummer oder Öffnungszeiten überall gleich sind.