Maklerstreik vom BVFI erntet Spott

Der Maklerstreik sorgt auch innerhalb der Branche für Unruhe

Der Bundesverband für die Immobilienwirtschaft – kurz: BVFI – hat seine 11.000 Mitglieder zur Umfrage aufgerufen, ob am 7. November gestreikt werden soll. Zur Umfrage wurden die rund 11.000 Makler eingeladen, ganz egal, welcher Verbandszugehörigkeit sie angehören. Der Grund für den Streik ist das Bestellerprinzip beziehungsweise die Maklerreform am 23.12.2020. Am 7. November sollen daher – wenn die Umfrage dies ergibt – die Maklerbüros geschlossen bleiben. Dieser Streikaufruf löste nicht nur in sozialen Netzwerken hitzige Diskussionen aus. Auch innerhalb der Branche ist man von dem Vorgehen wenig bis gar nicht begeistert.

„Idiotisch und saudumm“ – auch Makler sind gegen den Streik

Von „einer idiotischen Aktionen“, „einem lächerlichen Vorgehen“ sowie einer „schwachsinnigen Idee“ wird gesprochen. Die Wogen gehen hoch; auch in den sozialen Netzwerken wird der geplante Streik diskutiert. Mit dabei Markus Gruhn, welcher ebenfalls überzeugt ist, dass es sich „um eine saublöde Idee“ handelt. Gruhn ist der Vorsitzende des RDM in Berlin/Brandenburg. „Natürlich zittert die Politik vor dem Tag, wenn die Wirtschaft wegen dem Maklerstreik zusammenbricht“, so Gruhn ironisch. Auch Twitter-User reagieren ironisch. „Wie sollen wir morgen ein Haus kaufen?“ oder auch „wer sperrt jetzt die Wohnungen auf?“ ist in diversen Diskussionforen, bei Twitter und auf Facebook zu lesen. „Hoffentlich“, entgegnet ein User, „streikt nicht am selben Tag der Schlüsseldienst“.

Keine Unterstützung für den BVFI

Der BVFI hat mit einer Unterstützung gerechnet – diese wird er jedoch nicht bekommen. Roland Kampmeyer, von Beruf Makler, ist auf Facebook aktiv und beobachtet derzeit das Geschehen in den sozialen Netzwerken. Auch auf seiner Seite herrschen bereits Diskussionen. „Die Makler streiken und keine Sau interessiert es“, so ein User. Andere Makler sind ebenfalls von der Idee wenig begeistert. „Dieser Streik löst das Symptom des Fremdschämens aus“ oder auch „Ich mache viel Blödsinn mit, aber den?“, so ein anderer Makler. Die Makler sind überzeugt, dass der geplante Streik die gesamte Branche in ein falsches Licht rückt. „Wir machen uns lächerlich“, so ein weiterer Makler, der mit der Aktion nicht einverstanden ist. Ebenfalls sind viele überzeugt, dass die „Streikoffensive“ nur das Gegenteil bewirke und somit kontraproduktiv sei. Wer sich in die Diskussionen einbringen möchte oder die Kommentare verfolgen will, sollte auf Twitter #Maklerstreik eingeben. Viele Pro-Beiträge wird man jedoch nicht lesen; 90 Prozent der Einträge richten sich gegen den Streik.

Der Beginn einer großen Aktion

Auch wenn sich der BVFI keine Freunde mit dem geplanten Streik macht, meinen sie das Vorgehen ernst. „Wir wollen und werden nicht die Bundesrepublik lahmlegen, das ist uns bewusst“, so Jürgen Engelberth, Mitglied des Vorstandes. „Aber wir wollen dem Berufsstand ein besseres Gehör verschaffen“. Des Weiteren ist sich Engelberth sicher, dass die Politiker nicht das Gefühl haben dürfen, dass sie auf der sicheren Seite stehen. Mit der Urabstimmung und dem etwaigen Streik ist aber nicht genug. Der BVFI sieht die Aufforderung zum Streik als erste Aktion von noch vielen weiteren Maßnahmen.

Auf welche Mängel Immobilienmakler hinweisen müssen

Makler sind beim Verkauf einer Immobilie die Mittler des Geschäfts. Sie erhalten dafür eine stattliche Provision. Nach Ansicht der Auftraggeber zu viel, nach Ansicht der Makler zu wenig. Landläufig wird gern angenommen , dass die Tätigkeit der Makler auf die Erstellung eines Exposés und einige Terminvereinbarungen beschränkt sei. Auch das ist falsch. Makler können in die Haftung genommen werden, falls sie ihnen bekannte Informationen über die Immobilie nicht an den Käufer weiterleiten. Eine knifflige Angelegenheit kann sich aus dieser Rechtslage entwickeln. Makler sind nämlich nicht verpflichtet, eigene Recherchen über die Eigenschaften der zu verkaufenden Immobilie anzustellen. Sie dürfen sich auf die Angaben des Verkäufers über die Immobilie verlassen.

Das bürgerliche Gesetzbuch und die Makler- und Bauträgerverordnung MaBV schreiben die Informationspflichten des Maklers leider allgemein, weniger konkret vor. Das führt immer wieder zu unterschiedlichen Rechtsauffassungen, die vor Gericht geklärt werden. Grundsatzurteile der Gerichte über die Informationspflichten der Makler sind deshalb eine beliebte Lektüre bei Rechtsanwälten. Der Makler hat schlicht alle Informationen über offene und versteckte Mängel einer Immobilie in schriftlicher Form an den Käufer weiterzuleiten. Selbst Informationen über frühere Mängel, die von einer Fachfirma beseitigt wurden, gehören dazu. Ob es sich zum Beispiel um Informationen über einen früher aufgetretenen Schwamm im Gebäude, frühere Asbestbelastungen im Dach, Informationen zum Denkmalschutz des Gebäudes oder Zulassungsbestimmungen über den Verwendungszweck einer Immobilie handelt – der Makler ist verpflichtet, dem Käufer alle Informationen zu geben. Sofern er selbst über diese Informationen verfügt oder diese im Rahmen seiner Tätigkeit haben muss. Ein weites Feld mit viel Freiraum für juristische Auslegungen durch Rechtsanwälte.

Kommt der Makler seinen Informationspflichten nicht nach und verschweigt gegenüber dem Käufer wertmindernde Fakten, um den Kauf abzuschließen, verwirkt er seinen Provisionsanspruch. Das ist dann für den Makler besonders ärgerlich. Auf welche Mängel die Immobilienmakler hinweisen müssen? Die Antwort ist ebenso schlicht, wie prägnant: Makler müssen auf alle Mängel schriftlich hinweisen, die ihnen bekannt sind. Makler müssen umfassend und fachlich fundiert ihrer Informationspflicht gegenüber dem Käufer gerecht werden.

Prozess-Optimerung für Immobilienmakler

Sysiphos lässt grüßen!

Emails schreiben, Telefonate führen, organisieren, archivieren – und wo bleibt der Umsatz? Immobilienprofi zeigt Ihnen, wie Sie „leere“ Prozesse umgehen und direkt zum Punkt kommen!

Praktisch jeder Makler kennt die Problematik: Im Arbeitsalltag verbringt man eine erhebliche Menge an Zeit mit Tätigkeiten, die eigentlich nicht zum Umsatz beitragen. Aber erledigt werden müssen sie trotzdem – oder?

Investieren Sie nur in qualifizierte Kontakte

Häufig beginnt der Tag mit Einschalten des PCs. Seien Sie ehrlich – wie viele Stunden kostet es Sie jeden Morgen, Ihre Emails und Anfragen zu bearbeiten? Anfragen, aus denen Sie meist nicht einmal eine Besichtigung generieren können. Wir leben in einer Zeit, in der eine große Menge an Angeboten jederzeit im Internet zugänglich ist. Viele Interessenten wollen einfach „nur mal schauen“. Vorher werden oft die Annoncen nicht einmal vollständig gelesen – es kostet ja nur das Ausfüllen eines Kontaktformulars, sich ein aufwändig zusammengestelltes Exposé zusenden zu lassen.

Systematisierung von Abläufen spart Zeit und fördert den Umsatz

Während der Makler also täglich mehrere Stunden ins Leere arbeitet, kann er in dieser Zeit keine Besichtigungen durchführen, keine neuen Verkäufer gewinnen und keine Verkaufsverhandlungen führen.
Dabei gibt es verschiedene Tricks, um solche Abläufe zu automatisieren und damit nicht nur Zeit zu sparen, sondern auch an mehr qualifizierte Kontakte zu kommen. Dies bedeutet jedoch, dass Vertriebssystem Ihres Unternehmens umzustellen.

Keine Angst vor Neuem! Hat die klassische Akquise ausgedient?

Zunächst mag das wie ein großer Schritt erscheinen, aber der Immobilienmarkt verändert sich immer mehr in diese Richtung. In der nahen Zukunft werden damit kleine „Wohnzimmermakler“ in den Hintergrund rücken, während mittelständische Unternehmen die Chance hervorragend nutzen können.
Werden Sie vom Bittsteller zum bestellten Dienstleister! Wie das funktioniert? Lassen Sie die Kunden zu sich kommen!
Im ersten Schritt müssen Sie sich von den unqualifizierten Kontakten befreien, welche nur Arbeit machen, aber niemals Umsatz einbringen. Haben Sie keine Angst, Kunden zu verlieren! Die echten Käufer werden weiterhin optimal bedient.
Einfache Wege zum Aussortieren der „einfach nur mal schauen“-Anfragen: Anstatt jedem Interessenten ein Exposé auszuhändigen, bieten Sie automatisiert die Möglichkeit des Logins in einen VIP-Kunden-Bereich an. Der Interessent gibt seine Daten im Austausch für Zugang. Dort kann er nicht nur das gewünschte Exposé einsehen, sondern findet zusätzlich weitere Instrumente zur Kundenbindung, etwa einen regelmäßig erscheinenden Marktbericht seiner Gegend oder interessante Artikel zu verschiedenen Aspekten des Immobilienkaufs. So wird er nicht nur „bei Laune gehalten“, sondern gibt Ihnen gegebenenfalls sogar noch Informationen über sich und seine Lebensumstände.

Dies ist genauso auch telefonisch möglich, entweder durch Ihre Mitarbeiter oder sogar durch ein Call Center.

Das ist nur ein Beispiel, wie man sich den Umgang mit Kaufinteressenten erheblich vereinfachen kann. Im Verkauf ist es mindestens genauso gut möglich!

Ein anstrengender Prozess wird ersetzt durch optimale Präsentation

Wie sieht bei Ihnen bisher der Einkaufsvorgang aus? Oft beginnt folgender Prozess: Sie erreichen einen Kunden durch Kaltakquise oder dieser kommt auf Sie zu. Danach beginnen Sie mit aufwändiger Recherche, Zusammenstellung von Objektunterlagen, eventuell sogar Exposé-Erstellung und es folgen mehrere Termine mit dem Kunden. Und selbst dann ist es noch nicht zu 100 Prozent sicher, dass der Kunde sich für Sie entscheidet.

Der Gegenentwurf: Jeder Kunde wird als erstes in Ihre Büroräume eingeladen. Statt um die Gunst des Kunden zu buhlen und sich gegebenenfalls von Ihrer Provision zu verabschieden oder einen zu hohen Kaufpreis anzusetzen, bereiten Sie eine erstklassige Präsentation vor.
Hier zeigen Sie dem Kunden nicht nur auf professionelle Weise die Vorteile und Vorgehensweisen Ihres Unternehmens auf, sondern erläutern auch, wie wichtig es ist, mit dem optimalen Preis an den Markt zu gehen. Zudem kann der Wert eines Alleinauftrags hervorgehoben und der Sinn Ihrer Provision dargelegt werden.

Nahezu 100 Prozent Erfolg, indem man sich am Markt abhebt

Nachdem der Kunde nun Ihr Gebäck verspeist, Ihren Kaffee getrunken und sich durch Ihre Präsentation beeindrucken lassen hat, stellen Sie die alles entscheidende Frage: Kann er sich grundsätzlich vorstellen, mit ihrem Unternehmen zusammen zu arbeiten? Erfahrungen von Kollegen haben gezeigt: Die Antwort lautet in nahezu 100 Prozent der Fälle „Ja“.

Lassen Sie andere Makler mit immer den gleichen Strategien um Kunden kämpfen – Sie verschaffen sich durch das oben beschriebene Vorgehen mehrere entscheidende Vorteile. Sie heben sich am Markt deutlich ab, Sie erzielen stets eine angemessene Innenprovision und Sie haben die Möglichkeit, mit einem marktgerechten Preis in den Verkauf zu gehen!

So gelingt die Finanzierung einer Eigentumswohnung

Wohnungssuchende müssen mehrere Etappen meistern, um anschließend ihr Ziel zu erreichen. Die Rede ist hier von einem Kauf einer Eigentumswohnung. Da der Kauf einer Immobilie wahrscheinlich die größte Investition im Leben eines normalen Bürgers ist, ist es wichtig einige enschon im Vorfeld zu treffen. Wenn man diesen Weg einschlagen möchte, wird man an einem Kredit in der Regel nicht vorbeikommen. Hierbei spielt es eine Rolle, bei welcher Institution man sich den Kredit leihen möchte, in welcher Höhe und wie viel Eigenkapital man zur Verfügung hat. So wird dann ein spezieller Finanzierungsplan für einen erstellt, der den eigenen Lebensverhältissen auch entspricht. In der Regel lässt sich dies in ein paar wesentliche Punkte unterteilen:

  • Kauflimit setzen
  • Kredithöhe und -rate gezielt festlegen
  • Immobilie wählen
  • Kaufvertrag
  • Kredit abbezahlen

Da der Wohnungskauf meist nicht aus der eigenen Tasche finanziert werden kann, muss man einen Kredit bei einer Bank, Bausparkasse oder einer Versicherung aufnehmen. Dieser muss dann nach der vereinbarten Zeit komplett zurückgezahlt werden plus Zinsen. Der erste Schritt ist daher erstmal zu wissen, wie viel Eigenkapital man zur Verfügung hat, um damit die Höhe des Kredits zu bestimmen. Die monatliche Rate der Finanzierung wird auf das Gehalt des Schuldners angepasst, damit die Rate auch sicher bezahlt werden kann. Für diejenigen, die sich über das Thema Finanzierung weiter informieren möchten, haben wir eine Auflistung der besten 10 Tipps für die Finanzierung einer Eigentumswohnung.

Welche Kosten entstehen bei einem Kauf einer Immobilie?

Neben dem Kaufpreis und dem Zinsverschulden bei dem Gläubiger, entstehen noch weitere Kosten, die auch bezahlt werden müssen.

Die Grunderwerbssteuer: Nach dem Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) besitzt der Staat eine Teilhabe an Immobilien-Käufen. Diese liegt circa zwischen drei bis sieben Prozent des Kaufpreises der Wohnung. Die prozentuelle Teilhabe des Staats ist jedoch länderabhängig und somit überall verschieden.

Provision bzw. Maklercourtage: Wenn die Wohnung über einen Makler vermittelt wurde, so steht dem Makler eine gewisse Summe zu. Diese Kosten sind in der Regel bis zu knapp 5 Prozent vom Kaufpreis.

Notar- und Grundbuchkosten: Wohnungskäufe müssen allesamt vertraglich bei einem Notar abgewickelt werden und werden im Grundbuch eingetragen. Der Notar beurkundet den Vertrag und klärt gegebenenfalls über die Rechtslage auf. Aus diesem Grund werden Kosten zwischen einem und 1,5 Prozent des Kaufpreises fällig.

Nach Abschluss des Vertrags: Was passiert jetzt?

Nun ist der Wohnungskauf in trockenen Tüchern. Doch was passiert jetzt? Ganz einfach, sobald der Vertrag vom Notar beurkundet wurde, bekommst du eine Rückmeldung beziehungsweise eine Finanzierungsbestätigung vom Gläubiger und der gewünschte Betrag wird auf dein Konto überwiesen. So kann die Wohnung jetzt bezahlt werden. Ab dem vereinbarten Termin beginnt dann dementsprechend auch die Ratenzahlung. Die anderen anfallenden Kosten dürfen natürlich hierbei nicht vergessen werden.

Fazit

Schlussendlich kann gesagt werden, dass der Wohnungskauf keine einfache Angelegenheit ist. Man muss auf sehr viele verschiedene Dinge achten, um auch wirklich alles richtig zu machen. Man sollte sich einen Finanzplan erstellen lassen, um alle Kosten zu begutachten. Darüber hinaus fallen noch andere diverse Kosten an, die es zu decken gilt. Falls du dir unschlüssig über die Sachlage bist, dann wende dich einfach an einen Notar oder einen Immobilienmakler. Zusätzlich kannst du auch selbst eine Recherche im Netz machen und Erfahrungsberichte von anderen Menschen lesen. Diese werden dir sicherlich sehr weiterhelfen, da in solchen „Blogs“ die eigene Erfahrung geschildert wird. Wir hoffen unser Artikel konnte dir weiterhelfen.

Wir wünschen dir viel Erfolg auf deiner Suche nach einer Eigentumswohnung.

Immobilienverkauf lohnt sich die Einschaltung eines Maklers

Wollen Sie als privater Eigentümer eine Immobilie verkaufen, stehen Sie mit Sicherheit vor dieser einen Grundsatzfrage: Sollten Sie selbst loslegen oder doch einen Makler mit dem Verkauf beauftragen? Das kostet schließlich Courtage. Die Entscheidung können Sie nur selbst treffen – hier einige Fakten und

Gedanken, die Ihnen bei der Abwägung der Vor- und Nachteile helfen

Eine Immobilie zu verkaufen, ist keine Kleinigkeit: Einerseits ist der gesamte Prozess eine komplexe Angelegenheit, die einzelnen Schritte müssen akribisch geplant und umgesetzt werden, um maximale Sicherheit für alle Beteiligten zu erreichen. Andererseits geht es immer um Geld – und hier meist um eine ganze Menge. Umso wichtiger ist es, mit marktgerechten Preisvorstellungen an potenzielle Käufer heranzutreten. Doch wie erreichen Sie die überhaupt? Und wie geht es dann weiter? Wer kümmert sich um die Verträge – und wie sind die rechtssicher zu formulieren? Es sind also einige Vorüberlegungen anzustellen, um fatale Fehler zu vermeiden. Die können sich nämlich gerade finanziell auswirken.

Wichtige Vorüberlegungen: Hausverkauf privat organisieren

Zunächst sollten einige Fragen dabei helfen, die vor Ihnen liegenden Schritte beim Immobilienverkauf etwas greifbarer werden zu lassen. Wollen Sie Ihren Verkauf selbst auf die Beine stellen, sollten Sie sich zu den folgenden Punkten positionieren:

  • Haben Sie das Objekt fundiert bewerten lassen oder kennen Sie die aktuell zu erzielenden Preise für vergleichbare Immobilien?
  • Haben Sie ausreichend zeitlichen Spielraum, um sich um alle Schritte – von der Planung über die Besichtigungen bis hin zur Übergabe – selbst zu kümmern?
  • Können Sie selbst hochwertige Fotos vom Objekt machen, den Grundriss aufbereiten und ein professionelles Exposö erstellen?
  • Sind Sie permanent telefonisch erreichbar, um die Kontaktaufnahme von Interessenten nicht zu verpassen?
  • Kennen Sie die in Frage kommende Zielgruppe für Ihr Objekt – und vor allem die geeigneten Vermarktungskanäle?
  • Haben Sie ein Budget für die Vermarktungskosten, also für Inserate in den einschlägigen Portalen oder für andere Maßnahmen?
  • Sind Sie vor Ort, sodass Sie jederzeit Objektbesichtigungen durchführen können?
  • Haben Sie Erfahrungen mit Verkaufsverhandlungen, die Sie jetzt gewinnbringend einsetzen können?
  • Sind Sie fit in Bezug auf rechtliche Fragen im Immobilienverkauf wie versteckte Mängel oder vertragliche Details?
  • Wissen Sie, welche Unterlagen Sie selbst einbringen und welche Sie vom Käufer abfordern müssen?
  • Haben Sie eine Idee, wie Sie die Bonität Ihres potenziellen Käufers prüfen können, um auf Nummer sicher zu gehen?
  • Ist Ihnen klar, in welcher Reihenfolge die einzelnen Schritte des Verkaufsprozesses zu absolvieren sind?

Es sind vielfältige Themen, die Sie im Vorfeld eines Immobilienverkaufs für sich klären sollten – und dabei müssen Sie noch professionell, kompetent und

überzeugend auftreten, um das Geschäft erfolgreich zum Abschluss zu bringen. Sobald ein Interessent nämlich mitbekommt, dass Sie unsicher sind oder Sie Fragen nicht oder nicht korrekt beantworten können, wird er Abstand nehmen. Der gesamte Aufwand wäre dann umsonst gewesen, ein potenzieller Käufer abgeschreckt. Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexes Vorhaben – hier geht es nicht nur um Geld, sondern auch um Verantwortung.

Konkrete Aufgabenstellungen im Detail betrachten

Einige der anstehenden Aufgaben sind so wichtig, dass sich eine nähere Betrachtung lohnt. Hier spielt nicht nur das persönliche Engagement eine Rolle, sondern vor allem die professionelle Ausführung – damit legen Sie nämlich den Grundstein für eine erfolgreiche Transaktion.

  1. Immobilienbewertung

Der Immobilienmarkt ist in den letzten Jahren geradezu aus den Fugen geraten. Allerdings trifft dies nicht auf jede Region gleichermaßen zu, außerdem

bewegen sich die Preise im permanenten Spiel zwischen Angebot und Nachfrage auf und ab. Hier wirken sich zahlreiche Faktoren aus, wie zum Beispiel die Status

Quo und Perspektive des Wohnumfeldes, die Qualität der Infrastruktur und nicht zuletzt die Bausubstanz selbst. Die Einschaltung eines Profis, also eines kompetenten Gutachters, ist dringend angeraten. Was ist beispielsweise mit dem Energieausweis? Wie ist die aktuelle Nachfrage für die Größe, Bauart und -ausführung Ihres Objektes? Wie gestalten sich die Bodenpreise? Welche Pläne hat die Stadt bzw. Gemeinde?

All diese Frage wirken sich nicht nur auf die Preisermittlung aus, sondern auch auf die Höhe des Verkaufspreises, mit dem Sie die Verhandlungen eröffnen sollten: Wählen Sie einen zu niedrigen Preis, springen vielleicht viele Interessenten auf Ihr Angebot an – aber was dann? Verlangen Sie von vornherein zu viel, warten die Insider zunächst ab. Sobald Sie nämlich keine Anfragen erhalten und in der Folge im Preis nachlassen, wird klar, dass hier noch mehr zu holen ist – sie werden sich weiter zurückhalten. Und Sie büßen an Gewinn ein. Ein erfahrener Immobilienmakler kennt den Spielraum und die Methoden, wie er für Sie das bestmögliche Geschäft aushandelt.

  1. Präsentation

Das Auge isst immer mit – auch beim Immobilienverkauf: Präsentieren Sie Ihre Immobilie in optimaler Form. Es soll nichts beschönigt, das Objekt aber auch nicht nachteilig vorstellt werden. Die perfekte und professionelle Präsentation eines Objektes wird gerne unterschätzt, ist jedoch der Eyecatcher, der Interessenten darauf aufmerksam macht. Außerdem können Sie als Verkäufer einen guten Eindruck hinterlassen, wenn Sie nicht nur geeigneten Fotos, sondern vor allem die relevanten Daten und Fakten in einem hochwertigen Exposö vermitteln. Das ist die berühmte Chance des ersten Eindrucks: Nehmen Sie diese nicht gezielt wahr, lässt sich das nur schwer wieder korrigieren.

  1. Mängel

Sie hängen vielleicht emotional am Verkaufsobjekt, aber: Betrachten Sie die Immobilie aus Käufersicht – sehen die real vorhandenen Mängel? Ordnen Sie den aktuellen Zustand unbedingt objektiv ein, um gegenüber potenziellen Käufern ein korrektes Bild malen zu können. Stellen Sie vorliegende Unterlagen zu eventuellen Instandhaltungs-, Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen akribisch zusammen. Damit können Sie sämtliche Aussagen belegen und gehen keinerlei Risiken ein. Auch dies würde ein seriöser Immobilienmakler so erledigen, um sich in puncto Haftung optimal abzusichern.

  1. Vermarktungskanäle

Zielgruppe und die in Frage kommenden Vermarktungskanäle hängen von der Art der Immobilie ab: Während Sie bei exklusiven Luxusobjekten spezielle Printmedien oder persönliche Kontakte frequentieren sollten, kommen für übliche Wohnimmobilien bevorzugt die großen Online-Portale in Frage.

Natürlich haben Sie auch die Möglichkeit, mit Zeitungsinseraten zu arbeiten. Allerdings werden diese heute immer weniger genutzt, die meisten Interessenten orientieren sich online. Die Recherchen sind mit etwas Aufwand verbunden, hier kann ein Immobilienmakler seine profunden Erfahrungen voll ausspielen. Es bringt jedoch nichts, wenn Sie Ihr Angebot möglichst breit streuen – Sie vergeben sich so wertvolle Chancen.

  1. Unterlagen

Auch dieser Punkt ist wichtig und muss sorgfältig erledigt werden: Sie benötigen alle Dokumente, die für einen Kaufinteressenten von Relevanz sein könnten. Dazu gehören natürlich Lagepläne und Grundrisse, statistische Berechnungen und Baupläne, ein aktueller Grundbuchauszug sowie Belege zum Verbrauch von Wasser, Gas und Energie. Haben Sie im Laufe der Jahre Veränderungen an der Bausubstanz vorgenommen, wie beispielsweise Wände herausgerissen oder welche eingezogen, dann sollten Sie auch dies dokumentieren.

Auf der anderen Seite haben natürlich auch die Interessenten einiges vorzulegen, bevor Sie überhaupt eine Entscheidung treffen können. Wissen Sie, ob Ihr Gegenüber wirklich solvent ist und eine Finanzierung im benötigten Umfang von der Bank erhält? In dieser Frage gehen Immobilienmakler sehr gewissenhaft vor, schließlich erhalten sie ihre Courtage nur im Falle einer erfolgreichen Transaktion. Sie werden also alle so gut wie möglich sicherstellen, dass Sie nur die Kandidaten kennenlernen, die Sie wirklich weiterbringen.

Und noch ein Punkt: Kennen Sie die virtuellen Besichtigungstouren, die viele Makler jetzt anbieten? Damit eröffnen Sie Kaufinteressenten jederzeit und in gewünschter Dauer den Zutritt zu den Räumlichkeiten des Verkaufsobjektes, ohne dass Sie diese behelligen müssten. Vor allem aber kann ein cleverer Makler bereits an dieser Stelle herausfinden, wer sich tatsächlich für die Immobilie begeistert – und damit den gesamten Prozess optimieren.

Persönlicher Aufwand vs. Maklercourtage: Das kommt auf Sie zu

Das gewichtigste Argument, das für einen privaten Immobilienverkauf spricht, das sind die Kosten, also die Courtage für den Makler, den sich viele Eigentümer sparen wollen. Und tatsächlich kann diese Position erheblich sein -zumindest im Erfolgsfall. Hier gibt es je nach Bundesland Abweichungen in der Höhe und bislang auch zur Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Die

Bandbreite reicht von 5,95 Prozent des Kaufpreises in Hessen, die vom Käufer zu entrichten sind, bis zu 7,14 Prozent, die meist hälftig von beiden Parteien getragen werden. Für den Herbst 2020 wird eine bundeseinheitliche Regelung erwartet, die generell die hälftige Belastung für beide Parteien umfassen soll.

Angesichts dieser zugegebenermaßen erheblichen Kosten lohnt sich ein Blick auf den Aufwand, den Sie alternativ selbst zu betreiben haben:

Immobilienbewertung

Online-Bewertung kostenlos im Internet – kostenlos, aber nicht belastbar Verkehrswertermittlung als Kurzgutachten – 1.000 Euro

Inserate auf Online-Portalen – 600 Euro

Unterlagen

– Auszug Baulastverzeichnis – 50 Euro

– Grundrissaufbereitung -15 Euro – Grundbuchauszug – 45 Euro

– 3D-Darstellung des Objektäußeren und -inneren – ab 500 Euro

– Energieausweis

Verbraucherausweis – 70 Euro Bedarfsausweis – 450 Euro

– Amtliche Flurkarte – 20 Euro

– Sonstige Kosten (Fotos, Kopien, Behörden etc.) – 70 Euro

Kaufvertrag

– Vorlage im Internet – kostenlos

– Prüfung durch Spezialisten – 180 Euro

Arbeitsaufwand – 4.700 Euro

(Stundenlohn 20 Euro – 135 Arbeitsstunden)

– Recherchearbeiten

– Markt und mögliche Preise ermitteln

– Exposé inklusive Verkaufstexte und Fotos erstellen

– in Frage kommende Portale auswählen

– Accounts einrichten, inserieren und Fehler korrigieren

– Anfragen entgegennehmen

– Verkaufsverhandlungen führen

– Termine für Besichtigungen organisieren, koordinieren und durchführen

– eventuelle Mängel an der Immobilie korrekt anmelden

– Kandidaten prüfen und Entscheidung treffen

– Kaufvertrag vorbereiten

– Termin beim Notar vereinbaren

– Immobilie übergeben und Protokoll erstellen

(Verkauf eines Einfamilienhauses für 250.000 Euro, Inserate bei drei Online-Portalen, Zeitraum drei Monate)

Unter dem Strich müssten Sie also einen Aufwand im Wert von mehr als 7.000 Euro betreiben – sofern Sie mit der Anzahl der Arbeitsstunden auskommen. Dabei ist keineswegs sichergestellt aß Sie mit Ihrem Vorgehen erfolgreich sein werden, die Kosten fallen zum größten Teil trotzdem an. Fakt ist: Dieser Aufwand wird von einem seriösen Immobilienmakler betrieben – und das relativiert die Höhe der anfallenden Courtage doch deutlich.

Was ein Makler für Sie erledigt – und nur im Erfolgsfall bezahlt bekommt

Um den Leistungsumfang eines Immobilienmaklers richtig einschätzen zu können, sind hier die üblichen Aufgaben bei Immobilienverkauf noch einmal zusammengestellt:

  • Kostenlose Bewertung der jeweiligen Immobilie
  • Umfassende Beratung zum Energieausweis
  • Beschaffung und Aufbereitung aller benötigten Unterlagen und Dokumente
  • Kompetente Beratung zu vertraglichen Gestaltungsmöglichkeiten und zum Ablauf des Verkaufsprozesses
  • professionelle Erstellung eines hochwertigen Exposös
  • Abstimmung einer auf Ihre Belange zugeschnittenen Vermarktungsstrategie . Identifizierung der passenden Zielgruppe und der in Frage kommenden Verkaufskanäle
  • Organisation, Umsetzung und Überwachung des gesamten Prozesses und der Besichtigungstermine
  • zuverlässiger Ansprechpartner für alle aufkommenden Fragen
  • Auswahl interessanter Kaufkandidaten und Prüfung der Bonität
  • Durchführung taktisch kluger Verkaufsverhandlungen
  • Vorbereitung des Kaufvertrages und Abstimmung mit dem Notar
  • Begleitung bei der notariellen Beurkundung
  • Durchführung der Übergabe des Objektes
  • Betreuung während des gesamten Prozesses und auch nach Vertragsabschluss

Fazit: Lohnt sich der persönliche Aufwand beim privaten Immobilienverkauf für Sie?

Die Frage können natürlich nur Sie beantworten, es gibt triftige Argumente gegen und für die Einschaltung eines Maklers. In erster Linie kommt es darauf an, ob Sie überhaupt in der Lage sind, den notwendigen Aufwand selbst zu betreiben. Fakt ist: Immobilienmakler erhalten ihre Courtage nicht umsonst, zumal Sie ohnehin nur im Erfolgsfall bezahlen müssen. Sie müssen sich permanent weiterbilden, weil sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen immer wieder ändern – siehe Courtage, Energieausweis oder sonstige

Informationspflichten. Gleichzeitig wissen sie aber auch ganz genau, welche Zielgruppe für Ihr Objekt die größten Erfolgsaussichten verspricht, wie diese anzusprechen ist und welche Kanäle sich dafür eignen. Und nicht zu vergessen: Makler sind routiniert, beherrschen sämtliche notwendigen Schritte und kennen die wichtigen Tricks, mit denen sie in Ihrem Interesse das bestmögliche Ergebnis erzielen. Nun liegt die Entscheidung bei Ihnen.

Interview mit einem Hauptstadt Makler

Rene Atz-Asen, Gründer von estateMoments berät als junger Makler in Berlin seit nunmehr einigen Jahren erfolgreich Immobilienverkäufer wie auch Immobilien Suchende. Wir haben mit ihm gesprochen und haben dabei auch versucht herauszufinden, welche Kanäle im Marketing für Immobilienmakler sinnvoll sind.

Herr Atz-Asen – Wir stellen es uns recht schwierig vor, sich als noch recht junger Makler in der Hauptstadt zu etablieren


In der Tat, gibt es gewiss kleinere Herausforderungen, doch habe ich mir bereits vor einigen Jahren entschieden, in der Hauptstadt leben und arbeiten zu wollen und mit klaren Zielen, Fleiß, Kundenorientierung und klarem Fokus lassen sich auch in Berlin entsprechende Erfolge feiern. Ich würde sagen, dass nicht zuletzt die Leidenschaft für den jeweiligen Beruf, Grundvoraussetzung für den Erfolg, gleichwohl welche Branche, ist. In jedem Fall kann ich von mir behaupten, dass mein Beruf für mich eine Passion ist. Empathie ist ohnehin eine wichtige Eigenschaft, die ein Immobilienmakler mitbringen sollte, denn der Verkauf einer Immobilie bedeutet für den Verkäufer stets auch das Abschließen mit einem Lebensabschnitt. Wer dies versteht, respektiert und sich auf den Verkäufer der Immobilie mit dem entsprechenden Respekt einstellt, erscheint gewiss rasch als geeigneterer  Immobilienmakler als es jener ist, der nur an den möglichen Profit denkt. Im übrigen leidet die Immobilienbranche, wie ich finde, ohnehin schon unter keinem so guten Ruf. 


Sie sprechen den Ruf der Immobilienbranche an, wie machen Sie dies fest?


Nun, Sie müssen wissen, dass der Beruf Immobilienmakler kein Ausbildungsberuf ist, so muss man nicht studieren oder eine Ausbildung machen, um als Immobilienmakler tätig zu sein. Salopp gesagt, darf sich also ein jeder Immobilienmakler schimpfen, was sicherlich dem Ruf der Branche nicht dienlich ist. Wer sich von Hobby Maklern abgrenzen möchte, ist also angehalten, sich entsprechend fortzubilden und sich nicht zuletzt durch zufriedene Kunden und entsprechende Kundenbewertungen abzuheben. Dies ist wie bereits bei meiner vorigen Antwort angesprochen, ein ganz zentraler Punkt, denn ein ganz zentraler Punkt, so finde ich, wenn es um den Erfolg als Immobilienmakler geht, ist die Kundenausrichtung. Betrachtet man die Klickpreis bei Google Ads im Immobilienbereich, so zeigt sich schnell, dass der kostengünstigste Vertrieb in digitalen Zeiten, noch immer die Mundpropaganda durch zufriedene Kunden ist, was im übrigen nicht bedeutet, dass man als Makler nicht auch mit der Zeit gehen muss und sich um den eigenen Auftritt im Netz kümmern sollte. Hier würde ich das von Ihnen erwähnte recht junge Alter vielleicht gar als kleinen Vorteil sehen, um mit den sich verändernden Möglichkeiten im Internet, so auch für Makler, Schritt zu halten. 

Wenn wir über das Internet reden, welche Chancen und Risiken sehen Sie?


Vorab sei gesagt, dass ein Makler, Häuser, Wohnungen, Kapitalanlagen oder Grundstücke verkauft oder im Kundenauftrag kauft. Das ist unser Beruf und darauf sollte auch der Fokus liegen. Damit möchte ich sagen, dass es sicherlich Sinn macht, das eigentliche Doing, also das Online marketing den entspechenden Experten zu überlassen. Ich versuche also zwar zu verstehen, was nötig ist, möchte jedoch meinen Alltag nicht mit dem Aufsetzen etwaiger Marketing Kampagnen verbringen. Um auf ihre Frage zurückzukommen, möchte ich vielleicht dennoch kurz erwähnen, was ich als wichtig erachte. Wie andere Branchen auch, so ist natürlich auch die Immobilienbranche großem Wettbewerb ausgesetzt. Ich halte es für vermessen, zu glauben, dass ich unter dem Suchwort „Immobilienmakler“ jemals auf Seite 1 landen werde. Natürlich hätte ich zwar nichts dagegen, aber ich für meinen Teil, versuche lieber einige lokale Nischen zu besetzen. Ohnehin führt es eher zum Kundengespräch, wenn jemand nach einem Immobilienmakler in Zehlendorf oder Teltow sucht, als es der Fall wäre wenn jemand in Freiburg nach einem Immobilienmakler sucht und bei mir landet. Zwar sind wir auch Deutschlandweit tätig, der Fokus liegt jedoch klar auf Berlin, Brandenburg und Potsdam. Ich konzentriere mich also sehr auf organische Rankings für Nischen, während ich auch versuche. über Social Media Kampagnen auf unsere Leistungen aufmerksam zu machen. Natürlich fällt mir hier als erstes, doch bei weitem nicht als einziges, Facebook ein. Wir von estateMoments versuchen beim eigenen Internetauftritt, Kompetenz zu vermitteln und auszustrahlen, weshalb wir einige kostenfreie Ratgeberartikel veröffentlichen. Dies lässt sich gewiss ausbauen und nur zu gerne, würde ich Youtube für mich entdecken, um auch in bewegten Bildern Maklerwissen zu vermitteln. Aktuell ist dies zeitlich bedingt, allerdings noch kein Thema. 

Leads für Immobilienmakler – Fluch oder Segen?

Keine Branche kommt ohne Werbung und ohne einen guten Kundenstamm aus. Bietet man Waren bzw. Dienstleistungen wie Immobilien an, die nicht gerade ein alltägliches Konsumprodukt sind, ist es umso schwieriger potenzielle Käufer und Verkäufer anzusprechen. Immer beliebter werden daher auch bei Maklern gekaufte Immobilienleads. Doch was steckt hinter diesen gekauften Kontakten und bringen sie tatsächlich den Erfolg oder sind sie nur eine teure Investition mit wenig Erfolgsaussichten? Und lohnt es sich mit Online-Portalen überhaupt in Konkurrenz zu treten.

Kenne deinen Makler

Damit man etwas verkaufen oder kaufen kann als Makler müssen potenzielle Kunden überhaupt wissen, dass es dieses Angebot gibt. Die Akquise von Neukunden gehört zu einer der zeitaufwendigsten Aufgaben für einen Makler. Alleine die Suche nach potenziellen Kunden ist schwierig und einfach wird es auch nicht bei einer Kontaktaufnahme. Langwierige Gespräche werden geführt, eine Vertrauensbasis muss geschaffen werden und mit viel Glück kann man einen neuen Interessenten in die Kartei aufnehmen. Ein Prozess, der sich oft über Monate zieht und man dann oft feststellen muss, dass man sich viel Arbeit gemacht hat, der Kunde aber dennoch kein Interesse hat. Viel einfacher erscheint es Leads von Agenturen zu kaufen, bei denen es sich bereits um potenzielle Kunden handeln könnte.

 

Wie kommen die Portale an die Aufträge?

In der Regel werden verkaufswillige Haus- oder Wohnungseigentümer im Netz durch ein kostenloses Wertgutachten oder einen kostenlosen Maklervergleich (Beispiel Maklervergleich) angelockt. Die Kontaktdaten der Eigentümer werden dann an Makler weiterverkauft. Beim Marktführer Käuferportal werden die Leads an drei Immobilienunternehmen gleichzeitig weitergegeben. Diese müssen dann um den Maklerauftrag kämpfen.

Mit diesem Maklervergleich werden Immobilienverkäufer im Netz akquiriert

 

Leads muss man sich leisten können

Zwar klingt diese Idee nicht schlecht, allerdings sind Leads nicht günstig. Ab 90 Euro gibt es Kontaktinformationen von Agenturen, allerdings handelt es sich bei solchen Schnäppchen oft um minderwertige Leads. Wer qualitative Immobilien-Leads kaufen möchte, der muss etwas tiefer in die Tasche greifen und zwischen 200 und 300 Euro pro Lead ausgeben. Wer einen Kundenstock aufbauen möchte, der investiert schnell mehrere Tausend Euro und nicht oft ist am Ende des Monats das Geschäftskonto durch den Einkauf von Leads überzogen – Abschlüsse bleiben oft dennoch auch. Der Grund dafür ist, dass selbst teure Leads nicht nur einmal, sondern mehrfach verkauft werden. Dies bedeutet wiederum, dass ein Makler nicht exklusiv einen Kontakt erhält, sondern wiederum mit anderen Maklern in Konkurrenz tritt. Das Risiko ist bei gekauften Leads hoch, dass trotz einer hohen Investition kein neuer Auftrag in akquiriert werden kann.

Sklave der kostenlosen Leistungen

Wer Kunden gewinnen möchte, der muss etwas bieten. In der Immobilienbranche ist es daher üblich geworden, kostenlose Dienstleistungen anzubieten. Den Anfang haben Immobilienportale gemacht, bei denen die Maklerprovision wegfällt oder auch bestimmte Leistungen wie die Bewertung einer Immobilie kostenlos angeboten werden. Große Maklerbüros können hier durchaus mithalten – kleine Unternehmen haben jedoch Schwierigkeiten diese häufigen Dienstleistungen kostenlos anzubieten. Die Situation ist für Makler in manchen Regionen zu einem großen Problem geworden, da es lokal bereits üblich ist bestimmte Leistungen kostenlos anzubieten. Ohne dieses Angebot werden Makler für Interessenten erst gar nicht in Betracht gezogen.

Wann der Kauf von Immobilien-Leads sinnvoll ist

Gekaufte Leads sind jedoch nicht gänzlich schlecht, allerdings meist nur für größere Maklerbüros sinnvoll. Oft ist es erforderlich einen eigenen Mitarbeiter für die Generierung von Leads abzustellen, als Einzelunternehmer läuft man meist nur dem nächsten Leads hinterher, vernachlässigt jedoch dabei das Tätigen von Abschlüssen. Allerdings bleibt es auch bei den Großen nicht erspart einen persönlichen Kontakt zu einem Interessenten aufzubauen. Kleinere Unternehmen haben jedoch in der Regel nicht die Ressourcen um aus gekauften Leads tatsächlich einen echten Kunden zu machen.

Auf qualitative Leads achten

Wer Leads kauft, der sollte auf Qualität achten. Portale bieten Leads an, allerdings ist die Streuung oft so groß, dass der Arbeitsaufwand und die Kosten zu groß sind, um tatsächlich Immobilieneigentümer mit echten Verkaufsabsichten zu finden. Besonders schwer haben es Makler, die sich auf Kunden in einem kleinen Umkreis spezialisiert haben. Soll lediglich der Markt für einen bestimmten Stadtteil bedient werden, sind gerade Online-Portale keine große Hilfe, denn sie filtern ihre Leads maximal nach Städten, jedoch nicht mehr nach bestimmten Stadtteilen. Wer solche Leads kauft, muss damit rechnen, dass er sehr viel Geld ausgegeben hat, um aus der Masse, die paar Kunden rauszufischen, die tatsächlich zum Kundenstamm und Angebot passen. Wer Leads kauft, der sollte auch immer hinter die Kulissen solcher Portale blicken. Wie arbeiten sie, wie generieren sie die Leads und nach welchen Kriterien werden sie ausgewählt. Ein Lead, der gerade eine Wohnbaufinanzierung abgeschlossen hat, kann zu einem potenziellen Käufer werden. Ein Lead, mit einem kleinen Eigenheim, wird in der Regel die Immobilie behalten. Während sich Kunden mit einer großen Immobilie oft im Alter gerne verkleinern möchten, da es für sie einfacher ist sich um ein kleines Haus oder eine kleine Wohnung zu kümmern.

Viele Leads aber keine Abschlüsse

Viele Leads bringen nur dann etwas, wenn man auch tatsächlich den Auftrag bekommt, ein Haus zu verkaufen bzw. auch ein Haus verkaufen kann. Es ist daher auch wichtig immer wieder die eigenen Leads zu evaluieren, denn ein großer Kundenstamm ist zwar gut, allerdings ohne Abschlüsse sind es einfach nicht die richtigen Kunden. Wichtig ist daher die regelmäßige Pflege des Kontaktes zu den Kunden. Genau dies ist es, womit auch kleinere Maklerbüros punkten können, denn der persönliche Kontakt zu einem Kunden ist oft mehr Wert als unzählige gekaufte Leads. Wer dennoch in Leads investieren möchte, kann mit dem Aufbau und der Pflege eines persönlichen Kontaktes große Maklerbüros ausstechen.

Abmahnungen bei Immobilienmaklern – Auf diese Risiken müssen Sie achten

Nicht selten wird in der Immobilienbranche mit harten Bandagen gekämpft. Immer wieder kommt es im täglichen Wettbewerb zu Abmahnungen seitens der Konkurrenz. Wird die Aufforderung zur Abgabe der Unterlassungserklärung bei einer Abmahnung nicht befolgt, kann der Streit vor Gericht landen. Doch nicht jede Abmahnung ist rechtlich fundiert. Dieser Artikel erklärt, welche Abmahnrisiken bestehen und welche regeln des Wettbewerbsrecht unbedingt zu beachten sind.

Fehler im Impressum

Zu den Abmahnklassikern zählen Fehler im Impressum des jeweiligen Internetauftritts von Immobilienmaklern. Obwohl die Anforderungen mittlerweile bekannt sind, lauern hier Abmahnfallen, die einfach zu vermeiden sind. Ein einfacher Verstoß gegen die erforderlichen Angaben im Impressum können vierstelligen Summen verursachen. In das Impressum eines Immobilienmaklers gehören verpflichtend nach § 5 TMG, § 2 DL-InfoV und § 55 RStV:
  • Name sowie die Anschrift des Immobilienmaklers (Postfach ist nicht ausreichend)
  • Telefonnummer, Faxnummer und E-Mail
  • Angabe der Rechtsform sowie des Verfügungsberechtigten (bei juristischen Personen)
  • Bei juristischen Personen sind das Stamm- oder Grundkapital bzw. der Gesamtbetrag von ausstehenden Einlagen aufzuführen, wenn Angaben über das Kapital der Gesellschaft getätigt werden
  • Handelsregistereintrag und HGB-Nummer
  • Nennung der zuständigen Aufsichtsbehörde
  • Umsatzsteuer-ID
  • Verantwortliche Person für redaktionell-journalistische Inhalte

In der Rechtsprechung werden mittlerweile alle Verstöße gegen die Impressumspflicht als abmahnfähig eingestuft. Werden Immobilienmakler seitens eines Mitbewerbers und Verbände abgemahnt, handelt es sich keineswegs um eine Bagatelle.

Gestaltung des Impressums

Die Impressumsangaben müssen leicht zu erkennen sein, unmittelbar erreichbar und immer verfügbar sein (§ 5 TMG). Das Impressum muss vollständig in Textform vorhanden sein. Kontaktdaten dürfen nicht durch eine Bild-Datei ersetzt werden, die der Spam-Abwehr dienen soll. Bilddateien sind nicht barrierefrei (Blinde, Sehschwache) und Grafiken sind nicht unverpixelt zu vergrößern oder können mit Hilfe eines Sprachprogramms vorgelesen werden. Das Impressum muss neben der Hauptseite auf jeder Unterseite leicht erkennbar und an einer gut wahrnehmbaren Stelle positioniert sein. Mit maximal zwei Klicks muss der Impressumslink erkennbar sein. Wettbewerbswidrig sind kostenpflichtige Mehrwertnummern. Insbesondere 0900-Rufnummern wirken abschreckend auf Verbraucher und sind im Impressum nicht erlaubt. Das Oberlandesgericht Frankfurt (Urteil vom 2.10.2014, Aktenzeichen 6 U 219/14) hat kostenpflichtige Rufnummern als wettbewerbswidrig und abmahnfähig angesehen.
Nicht nur auf der eigenen Webseite des Immobilienmaklers ist das Impressum Pflicht. Auch im Bereich der Social-Media und in Portalen sowie Plattformen, in denen Immobilien angeboten werden, besteht Impressumspflicht (Twitter, Google+, Facebook).

Widerrufsbelehrung

Mit der Gesetzesänderung vom 13. Juni 2013 besteht Rechtssicherheit im Bereich der Widerrufsbelehrung. Auch Maklerverträge können nach der neuen Rechtslage widerrufen werden. Es muss sich bei dem Maklervertrag um ein „Fernabsatzgeschäft“ bzw. ein „Haustürgeschäft“ handeln. Erfahrungsgemäß entstehen bei der Formulierung der Widerrufsbelehrung zahlreiche Fehler, die zu Abmahnungen führen können. Idealerweise bedienen sich Immobilienmakler und Makler der „amtlichen Musterbelehrung“ des Bundesministeriums für Verbraucherschutz. Ein weit verbreiteter Fehler liegt in dem Hinweis, dass der Widerruf ausschließlich in Textform und schriftlich erfolgen muss. Nach der neuen Rechtslage können Kunden die Widerrufsbelehrung auch telefonisch oder mündlich abgeben. Ist die Widerrufsbelehrung auf der Internetseite falsch, so ist der Streitwert bei den meisten Gerichten in einem vierstelligen Bereich angesiedelt.

Preise und Provisionen

Die maßgebliche Vorschrift für Immobilienmakler ist § 1 Absatz 1 der Preisangabenverordnung. Im gewerblichen Verkehr gegenüber Verbrauchern ist es Pflicht, Gesamtpreise inklusive der Umsatzsteuer anzugeben. Nennt ein Immobilienmakler diese Preise nicht auf der Internetseite, so ist das wettbewerbswidrig und kann abgemahnt werden. Immobilienmakler sollten deshalb bei der Erstellung von Angeboten sorgfältig sein. Es ist nicht zulässig, lediglich einen Quadratmeterpreis bei Immobilien anzugeben. Diese Angabe widerspricht der Erfordernis nach dem Gesamtpreis. Nicht zulässig sind Angaben zur Provision von „X-Prozent des Verkaufspreises zuzüglich der Umsatzsteuer“. Es muss die richtige Prozentzahl inklusive der Umsatzsteuer genannt werden, damit Verbraucher die Provision direkt ausrechnen können. Die Umsatzsteuer muss deshalb immer bei der Angabe der Provisionen hinzugerechnet werden. Manche Immobilienmakler nennen in der Provisionsangabe den Passus „x-Kaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer“. Auch das ist wettbewerbswidrig und kann eine Abmahnung zur Folge haben. Die Angabe muss den tatsächlichen Wert inklusive der Umsatzsteuer wiedergeben.

Das Wohnvermittlungsgesetz und Energieausweis

Vermitteln Immobilienmakler Wohnräume öffentlich in Zeitungen oder dem Internet an, müssen diese Informationen gemacht werden (Vorgabe § 6 Absatz 2 WoVermG):

  • Vollständiger Name des Maklers
  • Mietpreis
  • Gesonderte Nennung der Nebenkosten
    Immobilienmakler sollten die Informationspflichten unbedingt einhalten und bei jeder neuen Anzeige sorgfältig prüfen.
    Es müssen zudem bei einer Immobilienanzeige mehrere Angaben über den vorhandenen Energieausweis gemacht werden. Erforderlich sind nach § 1 16 a DS1 EnEV:
  • Differenzierung nach Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis
  • Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, der im Energieausweis genannt ist
  • Energieträger, die im Energieausweis für die Heizung genannt sind (Öl, Gas)
  • Bei Wohngebäuden: Baujahr, das im Energieausweis genannt wurde#
  • Bei Wohngebäuden: Energieeffizienzklasse, die im Energieausweis steht

Handelt es sich um Nicht-Wohngebäude, so muss darauf geachtet werden, dass der Energieverbrauch oder der Endenergiebedarf für Wärme und Strom getrennt angegeben wird.
Fehlern diese Pflichtangaben, handelt es sich rechtlich um das „Vorenthalten von wichtigen Informationen“ ( § 5 Absatz 2 UWG), was abmahnfähig und wettbewerbswidrig ist.

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Der Bundesgerichtshof hat am 31. Mai 2012 entschieden und Klarheit in die unsichere Rechtslage gebracht. Der § 4 Nr. 11 UWG gibt die Marktverhaltensregeln vor und Verstöße sind wettbewerbswidrig. Die Formulierung „Gerichtsstand ist Köln“ ist unzulässig, da sie auch auf Verbraucher Anwendung findet. Angaben zum Gerichtsstand sind generell zu vermeiden, weil sie eine intransparente Klausel darstellen können.
Das tägliche Geschäft bietet Immobilienmaklern zahlreiche Abmahnrisiken. Leider haben es unseriöse Anwälte oft auf Immobilienmakler abgesehen. Abmahnungen von „Hans Hauser Grundbesitz und Immobilienerwerb“ sollten mit besonderer Vorsicht behandelt werden, denn die Abmahngründe entbehren häufig jeder Rechtsgrundlage.

Hans Hauser Grundbesitz und Immobilenerwerb: Abmahnungen

Hans Hauser mahnt gerne und häufig ab. Liegt ein Schreiben des „Herrn Hauser Grundbesitz und Immobilienerwerb aus München“ vor, das angebliche Verstöße gegen das Wettbewerbsrecht beinhaltet, muss man sich nicht aufregen. Generell gilt, dass man nichts unterschreiben und zahlen soll, was nicht anwaltlich geprüft wurde. In früheren Abmahnungen trat Herr Hauser als Rechtsanwalt auf und behauptet nun, im Immobiliengeschäft tätig zu sein. Häufig verliert Herr Hauser jedoch Gerichtsverhandlungen, da ihm seitens der Gerichte ein rechtsmissbräuchliches Verhalten attestiert wurde. Das Verhalten des Herrn Hausers ist lediglich auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichtet. Die Unterlassungserklärung mit einer Strafbewehrung in Höhe von 500 Euro sollte keinesfalls unterschrieben werden. Ebenso sollte der pauschale Betrag von 150 Euro nicht geleistet werden. Makler, die eine Abmahnung seitens des bekannten „Abmahners“ erhalten haben, sollten überhaupt nicht auf die unseriösen Abmahnungen zu reagieren. Hans Hauser ist zum Abmahnen nicht mehr berechtigt.

Die Preispolitik von Immobilienscout24: Nutzt das Portal seine Marktposition aus?

ImmobilienScout24 ist Deutschlands größtes Immobilienportal. Eigenen Angaben zufolge nennt die Webseite fast zwei Drittel (62 Prozent) des deutschen Marktes sein Eigen. Die beiden stärksten Konkurrenten Immonet und Immowelt besitzen gemeinsam nur ein Viertel (jeweils 10 und 14 Prozent). Alle anderen Mitstreiter teilen sich die restlichen vierzehn Prozent.

Was eine solch dominante Präsenz für den Markt bedeutet, haben wir in der Vergangenheit des Öfteren beobachten können. Man muss nur an die Marktposition der Suchmaschine Google oder dem Betriebssystem Windows denken. Früher oder später scheinen die Unternehmen ihre konkurrenzlose Führungsposition auszunutzen. Das könnte nun bei ImmobilienScout24 der Fall sein. Seit Monaten erhöht das Immobilienportal die Gebühren für Makler. Nun planen einige Makler den Wechsel zur Konkurrenz.

## Marktführer oder Monopol: Worin liegt der Unterschied?

Mit einem Marktanteil von 62 Prozent möge man behaupten, dass ImmobilienScout24 Marktführer ist, jedoch keine Monopolstellung genießt. Bei genauerem Hinsehen ist diese Behauptung nicht ganz korrekt. Scout hat sich zum Google der Immobiliensuche und dem Immobilienangebot entwickelt. Zwar beträgt der Marktanteil nicht über 90 Prozent, so wie es bei Google der Fall ist, dennoch wählen die meisten Makler und Immobiliensuchenden das Onlineportal. Es ist logisch, dass Menschen ihre Immobilie dort suchen, wo es die meisten Angebote gibt. Umgekehrt inserieren die Makler dort, wo die meisten Kunden aktiv sind.

Wie bereits erwähnt, führt dieses Verhalten dazu, dass ImmobilienScout24 derzeit einen Marktanteil von fast zwei Dritteln genießt. Mehr noch: Das Portal befindet sich in den Top 20 der am meisten besuchten Webseiten Deutschlands. Eigenen Angaben zufolge besuchten im Juni 2014 rund 7,6 Millionen einmalige Besucher das Portal. Immowelt muss sich mit drei Millionen Besuchern zufriedengeben, Immonet hat nur 2,5 Millionen Besucher.

## Verlangt ImmobilienScout24 zu hohe Preise?

Ob der Marktführer unter den Immobilienportalen zu viel verlangt, ist schwer zu sagen. ImmobilienScout24 verlangt folgende Preise für gewerbliche Anbieter (Stand: April 2015):

  • 10 Anzeigen: 499 EUR
  • 25 Anzeigen: 849 EUR
  • 50 Anzeigen: 1.499 EUR

Alle Preise verstehen sich zuzüglich Mehrwertsteuer.

Angesichts der großen Reichweite des Portals könnte man sagen, dass die Preise durchaus gerechtfertigt sind. Selbst wenn die beiden anderen Portale günstigere Preise anbieten, müssen Makler bedenken, dass deren Reichweite kleiner ist. Zur Erinnerung die monatlichen Besucherzahlen der drei Portale (im Monat Juni 2014):

  1. ImmobilienScout24: 7,6 Mio. pro Monat
  2. Immowelt: 3 Mio.
  3. Immonet: 2,5 Mio.

ImmobilienScout24 hat folglich eine dreimal größere Reichweite als Immonet. In Theorie könnten sie also auch dreimal so viel verlangen als der drittplatzierte Konkurrent.

Abseits der Reichweite müssen Makler auf das restliche Angebot achten. Das Portal bietet einiges an Funktionalität, was die Suche nach Interessenten erleichtert. Vor über 15 Jahren, als es noch kein ImmobilienScout24 gab, mussten Makler viel Geld und Zeit für Zeitungsannoncen investieren.

## Makler drohen mit der Abwanderung zur Konkurrenz

Zahlreiche Makler geben ihre Unzufriedenheit in den sozialen Netzwerken kund. Einige rufen ihre Kollegen auf, ImmobilienScout24 den Rücken zu kehren und zur Konkurrenz zu marschieren. Ganz so einfach ist die Angelegenheit nicht. Wie bereits erwähnt, genießt ImmobilienScout24 eine Führungsposition in Deutschland. Eine Abwanderung zur Konkurrenz ist nicht für jeden Makler machbar. In bestimmten Regionen wird ausschließlich ImmobilienScout24 verwendet. Die Konkurrenten Immonet und Immowelt sind praktisch nicht präsent. Der Umstieg zu den anderen Portalen wäre für den Makler wirtschaftlicher Selbstmord.

Sollte ImmobilienScout24 mit seiner Reichweite nicht länger punkten und Makler zur Konkurrenz wechseln, profitiert am Ende der Kunde, also die Wohnungssuchenden. Konkurrenz belebt bekanntlich das Geschäft. Einerseits wachsen die anderen Immobilienportale, andererseits wird der Marktführer gezwungen, mit neuen Funktionen seine Führungsposition zu unterstreichen. Eine solche Funktion ist unter anderem die von immobilienscout24.de angekündigte Mitgliedschaft für Makler. Gegen eine pauschale Gebühr sollen diese Inserate einstellen können.

## Mit einer Fusion den Marktführer angreifen

Die beiden Konkurrenten Immowelt und Immonet fusionierten im Jahr 2015, nachdem das deutsche und österreichische Kartellamt zugestimmt hatten. Gemeinsam möchten die Immobilienportale gegen den Marktführer ImmobilienScout24 antreten. Doch die Makler scheinen von dem Duo wenig begeistert zu sein. Eine Inseration ist nur noch auf beiden Portalen möglich, was mit Mehrkosten verbunden ist. Für viele Makler ist eine doppelte Inseration nicht rentabel, da Immowelt im Süden und Immonet im Norden des Landes dominiert. Makler, die in einer der beiden Regionen aktiv sind, benötigen folglich nur eines der beiden Immobilienportale. Immonet und Immowelt rechtfertigen den höheren Preis mit folgender Argumentation:

Sehr geehrter Makler,

vielen Dank für Ihren Kommentar. Wir können verstehen, dass die neue Preisstruktur bei Ihnen zunächst auf Unverständnis stößt, gerade dann, wenn für Sie auf den ersten Blick keine Mehrleistung erkennbar ist. Hintergrund des neuen Preismodelles ist der Zusammenschluss von Immowelt und Immonet, dessen Vorteil für Sie in der deutlich höheren Sichtbarkeit Ihrer Objekte liegt. Denn mit der neuen DUO-Partnerschaft werden automatisch alle Immobilien auf beiden Portalen veröffentlicht. So werden auch Immobiliensuchende aus anderen Teilen Deutschlands auf Sie und Ihr Angebot aufmerksam.

Aus Maklersicht ist diese Argumentation kaum zu vertreten, denn es ist fraglich, ob ein Deutscher aus Hamburg eine Wohnung in München sucht. Ausnahmen bilden natürlich Menschen, die umziehen – doch wie groß mag deren Anteil sein?

Es wird sich zeigen, wie Makler auf die steigenden Gebühren bei Immobilienscout24 reagieren. Einige werden zur Konkurrenz abwandern, andere bleiben beim Marktführer, weil er für sie das beste Preis-Leistungs-Verhältnis bietet und eine gefühlte Abhängigkeit besteht. Auch bleibt abzuwarten, ob Immobilienscout24 versucht, Makler mit neuen Funktionen und Preisgestaltungen von seiner Marktstellung zu überzeugen.

Freie Mitarbeiter in Maklerbüros – Chancen und Risiken

Ein Gastbeitrag von beruf-mit-fremdsprache.de

Sogenannte freie Mitarbeiter sind in Maklerbüros heute eine Selbstverständlichkeit. Mehr noch: In so manchem Unternehmen sind sie mittlerweile eher die Regel als die Ausnahmfundern muss einen das nicht, schließlich sind freie Mitarbeiter  je nach Auftragslage flexibel einsetzbar und arbeiten in der Regel auf Provisionsbasis, ihre Bezahlung ist also erfolgsabhängig. Das senkt das Kostenrisiko für das Maklerunternehmen natürlich enorm und erhöht gleichzeitig dessen Flexibilität. Freie Mitarbeiter können allerdings auch erhebliche Risiken mit sich bringen, die man nicht außer Acht lassen sollte. Das zentrale Problem dabei ist die Frage, wie frei denn die Freien tatsächlich sind. Schnell steht der Vorwurf der Scheinselbstständigkeit im Raum – und der kann für das Maklerbüro teuer werden. Gründe genug also, sich einmal näher mit dem Thema freie Mitarbeiter in einem Maklerunternehmen zu beschäftigen.

Was genau sind eigentlich freie Mitarbeiter?

Die Frage ist schnell beantwortet: Freie Mitarbeiter sind rechtlich selbstständige Unternehmer, die auf eigene Rechnung arbeiten. Sie haben den Status eines freien Handelsvertreters, der in Paragraph 84 des Handelsgesetzbuches genau geregelt ist. Ihr Aufgabe ist die Vermittlung von Aufträgen für ein oder mehrere Unternehmen. Dafür erhalten sie pro vermitteltem Auftrag eine bestimmte, zuvor festgelegte Provision. Die Bezahlung ist also stets leistungsabhängig. Vermittelt ein freier Mitarbeiter also viele Aufträge erhält er mehr Provision als wenn er nur wenige bringt. Konkret heißt das: Wenn ein Freier in einem Maklerbüro viele Wohnungen oder Häuser vermieten bzw. verkaufen kann, wird er besser bezahlt als wenn es nur wenige sind. Ist er erfolglos, erhält er in der Regel nichts.

Für das Maklerunternehmen stellt das natürlich einen nicht zu unterschätzenden Vorteil dar. Es bezahlt nämlich nur für die tatsächlich erbrachte Leistung. Da freie Handelsvertreter auch selbst für ihre soziale Absicherung verantwortlich sind, entstehen auch keine Sozialabgaben, die bekanntlich erheblich ins Gewicht fallen können. Freie Mitarbeiter sind für ein Maklerbüro deshalb ein ideales Instrument, um die Kosten im Griff halten zu können. Sie können darüber hinaus auch deutlich flexibler eingesetzt werden als fest angestellte Mitarbeiter. Wenn es einmal nichts oder nur sehr wenig zu tun gibt, gibt es schlicht keine Aufträge für sie. Der Einsatz von freien Mitarbeitern lässt sich also individuell der jeweiligen Markt- und Auftragslage anpassen. Das gibt dem Unternehmen eben gerade jenes Maß an Flexibilität in personeller Hinsicht, die im heutigen Marktumfeld einfach unabdingbar ist.

Wie genau arbeiten freie Mitarbeiter als Immobilienmakler?

Die Beantwortung dieser Frage ist schon etwas schwieriger. Da der freie Mitarbeiter rechtlich gesehen ein selbstständiger Unternehmer ist, kann er seine Arbeit natürlich auch nach seinen eigenen Vorstellungen organisieren. Das beginnt schon damit, dass er den Ort, von dem aus er tätig ist, selbst bestimmt. Das Maklergeschäft bringt es naturgemäß mit sich, dass es sich zu einem nicht unerheblichen Teil in Wohnungen oder Häusern abspielt, die vermietet bzw. verkauft werden sollen. Da muss auch der Freie selbstverständlich direkt vor Ort sein und potenziellen Interessenten das Objekt zeigen. Wenn es aber beispielsweise um die Akquise von Kunden geht oder um Verwaltungsarbeiten, kann er ganz alleine bestimmen, wo er diese erledigt – etwa direkt bei sich zu Hause.

Viele Maklerbüros bieten ihren freie Mitarbeitern freilich die Möglichkeit, direkt in ihren Geschäftsräumen zu arbeiten und die vorhandene Infrastruktur zu nutzen. Der Freie erhält einen Schreibtisch, ein Telefon und Zugang zur firmeneigenen EDV. Das Unternehmen stellt diese Leistungen entweder kostenlos zur Verfügung oder verrechnet sich als Pauschalbetrag mit den anstehenden Provisionszahlungen. Der Vorteil einer derartigen Lösung liegt natürlich klar auf der Hand: Ist der freie Mitarbeiter nämlich direkt im Maklerbüro tätig, fällt in der Regel die Kommunikation und die Abstimmung leichter. Entscheidungswege werden kürzer, Entscheidungen können damit oftmals auch schneller getroffen werden. Allerdings besteht auch eine große Gefahr, auf die im nächsten Punkt näher eingegangen werden soll.

Welche Risiken können freie Mitarbeiter in einem Maklerbüro mit sich bringen?

Nur noch einmal zur Erinnerung: Freie Mitarbeiter sind selbstständig. Sie können frei entscheiden und sind deshalb auch nicht weisungsgebunden. Sie erledigen ihre Arbeit nach ihren eigenen Vorstellungen. Das bedeutet natürlich nicht, dass von Seiten des Maklerbüros nicht bestimmte Vorgaben oder auch bestimmte Konditionen kommen können. Allerdings dürfen diese Vorgaben auch nicht zu weit gehen, sonst steht nämlich schnell der Vorwurf der Scheinselbstständigkeit im Raum – vor allem dann, wenn der Freie ausschließlich für das Büro tätig ist, also nur einen Kunden hat.

Tatsächlich stellt das Problem mit der Scheinselbstständigkeit das größte Risiko beim Einsatz von freien Mitarbeitern dar. Gerade, wenn er seinen Tätigkeit vom Büro des Maklerunternehmens aus ausübt, liegt der Verdacht mitunter durchaus nahe. Meistens wird das Problem Scheinselbstständigkeit erst virulent, wenn das Vertragsverhältnis aus welchen Gründen auch immer aufgelöst wird. Kommt es in diesem Zusammenhang etwa zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, kann der Vorwurf der Scheinselbstständigkeit erhebliche finanzielle Forderung gegen das Unternehmen nach sich ziehen.

Man tut deshalb gut daran, einige Punkte zu beachten, will man nicht irgendwann eine böse Überraschung erleben. So sollte auf jeden Fall sicher gestellt sein, dass der Freie seine Tätigkeit auch tatsächlich frei ausüben kann. Das bedeutet zum Beispiel, dass er Aufträge an-, aber auch ablehnen kann. Darüber hinaus darf er auch nicht fest in die Organisation des Unternehmens eingebunden sein. Er muss frei über seine Arbeitszeit und seine Arbeitsweise entscheiden können. Dazu gehört übrigens auch, dass es für ihn keine Anwesenheitspflicht im Büro gibt.

Noch ein Wort zu den Folgen einer Scheinselbstständigkeit. Kommt etwa ein Gericht zu der Überzeugung, dass ein freier Mitarbeiter nicht wirklich selbständig für das Maklerbüro tätig war, wird das in der Regel die Nachzahlung von Sozialversicherungsangaben zur Folge haben. Die können je nachdem wie lange der Betreffende für das Büro tätig war eine beträchtliche Höhe erreichen und sogar die Existenz gefährden. Es gilt, dass der vermeintlich Freie schlussendlich wie ein sozialversicherungspflichtiger Arbeitnehmer behandelt wird.

Ohne freie Mitarbeiter geht es nicht

Keine Frage: Ohne freie Mitarbeiter funktioniert heute kaum noch ein Maklerbüro. Tatsächlich stellen Freie eine enorme Chance für den Geschäftserfolg dar. Um den freilich dauerhaft zu sichern, sollte man von Anfang an darauf achten, den Eindruck von Scheinselbstständigkeit erst gar nicht aufkommen zu lassen. Ein freier Mitarbeiter ist ein freier Unternehmer – und diese Freiheit muss man ihm schlicht und einfach gewähren.