Abmahnungen bei Immobilienmaklern – Auf diese Risiken müssen Sie achten

Fehler im Impressum

• Name sowie die Anschrift des Immobilienmaklers (Postfach ist nicht ausreichend)
• Telefonnummer, Faxnummer und E-Mail
• Angabe der Rechtsform sowie des Verfügungsberechtigten (bei juristischen Personen)
• Bei juristischen Personen sind das Stamm- oder Grundkapital bzw. der Gesamtbetrag von ausstehenden Einlagen aufzuführen, wenn Angaben über das Kapital der Gesellschaft getätigt werden
• Handelsregistereintrag und HGB-Nummer
• Nennung der zuständigen Aufsichtsbehörde
• Umsatzsteuer-ID
• Verantwortliche Person für redaktionell-journalistische Inhalte

In der Rechtsprechung werden mittlerweile alle Verstöße gegen die Impressumspflicht als abmahnfähig eingestuft. Werden Immobilienmakler seitens eines Mitbewerbers und Verbände abgemahnt, handelt es sich keineswegs um eine Bagatelle.

Gestaltung des Impressums

Die Impressumsangaben müssen leicht zu erkennen sein, unmittelbar erreichbar und immer verfügbar sein (§ 5 TMG). Das Impressum muss vollständig in Textform vorhanden sein. Kontaktdaten dürfen nicht durch eine Bild-Datei ersetzt werden, die der Spam-Abwehr dienen soll. Bilddateien sind nicht barrierefrei (Blinde, Sehschwache) und Grafiken sind nicht unverpixelt zu vergrößern oder können mit Hilfe eines Sprachprogramms vorgelesen werden. Das Impressum muss neben der Hauptseite auf jeder Unterseite leicht erkennbar und an einer gut wahrnehmbaren Stelle positioniert sein. Mit maximal zwei Klicks muss der Impressumslink erkennbar sein. Wettbewerbswidrig sind kostenpflichtige Mehrwertnummern. Insbesondere 0900-Rufnummern wirken abschreckend auf Verbraucher und sind im Impressum nicht erlaubt. Das Oberlandesgericht Frankfurt (Urteil vom 2.10.2014, Aktenzeichen 6 U 219/14) hat kostenpflichtige Rufnummern als wettbewerbswidrig und abmahnfähig angesehen.
Nicht nur auf der eigenen Webseite des Immobilienmaklers ist das Impressum Pflicht. Auch im Bereich der Social-Media und in Portalen sowie Plattformen, in denen Immobilien angeboten werden, besteht Impressumspflicht (Twitter, Google+, Facebook).

Widerrufsbelehrung

Mit der Gesetzesänderung vom 13. Juni 2013 besteht Rechtssicherheit im Bereich der Widerrufsbelehrung. Auch Maklerverträge können nach der neuen Rechtslage widerrufen werden. Es muss sich bei dem Maklervertrag um ein „Fernabsatzgeschäft“ bzw. ein „Haustürgeschäft“ handeln. Erfahrungsgemäß entstehen bei der Formulierung der Widerrufsbelehrung zahlreiche Fehler, die zu Abmahnungen führen können. Idealerweise bedienen sich Immobilienmakler und Makler der „amtlichen Musterbelehrung“ des Bundesministeriums für Verbraucherschutz. Ein weit verbreiteter Fehler liegt in dem Hinweis, dass der Widerruf ausschließlich in Textform und schriftlich erfolgen muss. Nach der neuen Rechtslage können Kunden die Widerrufsbelehrung auch telefonisch oder mündlich abgeben. Ist die Widerrufsbelehrung auf der Internetseite falsch, so ist der Streitwert bei den meisten Gerichten in einem vierstelligen Bereich angesiedelt.

Preise und Provisionen

Die maßgebliche Vorschrift für Immobilienmakler ist § 1 Absatz 1 der Preisangabenverordnung. Im gewerblichen Verkehr gegenüber Verbrauchern ist es Pflicht, Gesamtpreise inklusive der Umsatzsteuer anzugeben. Nennt ein Immobilienmakler diese Preise nicht auf der Internetseite, so ist das wettbewerbswidrig und kann abgemahnt werden. Immobilienmakler sollten deshalb bei der Erstellung von Angeboten sorgfältig sein. Es ist nicht zulässig, lediglich einen Quadratmeterpreis bei Immobilien anzugeben. Diese Angabe widerspricht der Erfordernis nach dem Gesamtpreis. Nicht zulässig sind Angaben zur Provision von „X-Prozent des Verkaufspreises zuzüglich der Umsatzsteuer“. Es muss die richtige Prozentzahl inklusive der Umsatzsteuer genannt werden, damit Verbraucher die Provision direkt ausrechnen können. Die Umsatzsteuer muss deshalb immer bei der Angabe der Provisionen hinzugerechnet werden. Manche Immobilienmakler nennen in der Provisionsangabe den Passus „x-Kaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer“. Auch das ist wettbewerbswidrig und kann eine Abmahnung zur Folge haben. Die Angabe muss den tatsächlichen Wert inklusive der Umsatzsteuer wiedergeben.

Das Wohnvermittlungsgesetz und Energieausweis

Vermitteln Immobilienmakler Wohnräume öffentlich in Zeitungen oder dem Internet an, müssen diese Informationen gemacht werden (Vorgabe § 6 Absatz 2 WoVermG):

• Vollständiger Name des Maklers
• Mietpreis
• Gesonderte Nennung der Nebenkosten
  Immobilienmakler sollten die Informationspflichten unbedingt einhalten und bei jeder neuen Anzeige sorgfältig prüfen.
  Es müssen zudem bei einer Immobilienanzeige mehrere Angaben über den vorhandenen Energieausweis gemacht werden. Erforderlich sind nach § 1 16 a DS1 EnEV:
• Differenzierung nach Energiebedarfsausweis und Energieverbrauchsausweis
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, der im Energieausweis genannt ist
• Energieträger, die im Energieausweis für die Heizung genannt sind (Öl, Gas)
• Bei Wohngebäuden: Baujahr, das im Energieausweis genannt wurde#
• Bei Wohngebäuden: Energieeffizienzklasse, die im Energieausweis steht

Handelt es sich um Nicht-Wohngebäude, so muss darauf geachtet werden, dass der Energieverbrauch oder der Endenergiebedarf für Wärme und Strom getrennt angegeben wird.
Fehlern diese Pflichtangaben, handelt es sich rechtlich um das „Vorenthalten von wichtigen Informationen“ ( § 5 Absatz 2 UWG), was abmahnfähig und wettbewerbswidrig ist.

Allgemeine Geschäftsbedingungen

Der Bundesgerichtshof hat am 31. Mai 2012 entschieden und Klarheit in die unsichere Rechtslage gebracht. Der § 4 Nr. 11 UWG gibt die Marktverhaltensregeln vor und Verstöße sind wettbewerbswidrig. Die Formulierung „Gerichtsstand ist Köln“ ist unzulässig, da sie auch auf Verbraucher Anwendung findet. Angaben zum Gerichtsstand sind generell zu vermeiden, weil sie eine intransparente Klausel darstellen können.
Das tägliche Geschäft bietet Immobilienmaklern zahlreiche Abmahnrisiken. Leider haben es unseriöse Anwälte oft auf Immobilienmakler abgesehen. Abmahnungen von „Hans Hauser Grundbesitz und Immobilienerwerb“ sollten mit besonderer Vorsicht behandelt werden, denn die Abmahngründe entbehren häufig jeder Rechtsgrundlage.

Hans Hauser Grundbesitz und Immobilenerwerb: Abmahnungen

Hans Hauser mahnt gerne und häufig ab. Liegt ein Schreiben des „Herrn Hauser Grundbesitz und Immobilienerwerb aus München“ vor, das angebliche Verstöße gegen das Wettbewerbsrecht beinhaltet, muss man sich nicht aufregen. Generell gilt, dass man nichts unterschreiben und zahlen soll, was nicht anwaltlich geprüft wurde. In früheren Abmahnungen trat Herr Hauser als Rechtsanwalt auf und behauptet nun, im Immobiliengeschäft tätig zu sein. Häufig verliert Herr Hauser jedoch Gerichtsverhandlungen, da ihm seitens der Gerichte ein rechtsmissbräuchliches Verhalten attestiert wurde. Das Verhalten des Herrn Hausers ist lediglich auf die Erzielung von Einnahmen ausgerichtet. Die Unterlassungserklärung mit einer Strafbewehrung in Höhe von 500 Euro sollte keinesfalls unterschrieben werden. Ebenso sollte der pauschale Betrag von 150 Euro nicht geleistet werden. Makler, die eine Abmahnung seitens des bekannten „Abmahners“ erhalten haben, sollten überhaupt nicht auf die unseriösen Abmahnungen zu reagieren. Hans Hauser ist zum Abmahnen nicht mehr berechtigt.