Autor: Thomas Roland

Neues Meldegesetz für Vermieter

November 9, 2015

Sie ist wieder zurück, die Meldebescheinigung. Ab dem 01. November 2015, tritt die Vermieterbescheinigung wieder in Kraft. Keine unbedingte Neuerung, denn vor über 10 Jahren wurde sie abgeschafft. Der Grund war der hohe bürokratische Aufwand. Dennoch kommt sie wieder zurück. Somit wird das Melderecht abermals laut dem Bundesmeldegesetz (BGBI. I 2013, S. 1084) fortentwickelt und harmonisiert.

Einheitliche bundesweite Regelungen

Mit der neuen bundesweiten Ausführung, wurde das Meldegesetz im Grundgesetz verankert. Die Innovation soll Schutz und Sicherheit mit sich bringen. Zudem soll der Scheinanmeldung und Kriminalität entgegengewirkt werden. Werbung und Adresshandel sind künftig nur noch mit Einwilligung der jeweiligen Person möglich. Bei Krankenhaus- und Heimaufenthalten sowie der Hotelmeldepflicht, wird das Prozedere bundesweit vereinfacht. Ebenso bei der Abfrage zur gewerblichen Nutzung ist zukünftig der Zweck der Anfrage aus der Melderegisterauskunft anzugeben.

Vorschriften Vermieterbescheinigung

Der Ein- und Auszug muss vom Vermieter bestätigt werden. Für die Erstellung ist eine 2 Wochenfrist gesetzt. Der Inhalt ist gesetzlich vorgeschrieben und darf auch nicht abweichen. Dazu ist folgendes aufzuführen:

  • Art der Meldepflicht (Ein- oder Auszug)
  • Datum des Ein- oder Auszugs
  • Name und Anschrift des Wohnungsgebers
  • Anschrift der Wohnung

Zu beachten ist dabei, dass die Vermieterbescheinigung nur notwendig wird, sofern kein neuer Wohnsitz in Deutschland gemeldet ist. Dies gilt auch für einen Zweitwohnsitzt. Bei einem Einzug wird die Bescheinigung dann aber benötigt.

Bußgeld droht

Wichtig ist, wird bei Ein- oder Auszug innerhalb 2 Wochen keine Vermieterbescheinigung beim Einwohnermeldeamt eingereicht, droht ein Bußgeld. Dies kann in einer Höhe bis zu 1.000 € ausfallen. Das ist weder für Vermieter noch Mieter angenehm.

Auch bei einer Gefälligkeitsmeldung droht ein massives Bußgeld und das bis zu 50.000 €. Denn hier wird von einer Scheinanameldung ausgegangen. Der Mieter mietet an und hat aber nicht die Absicht in die Wohnung einzuziehen.

Rechtzeitig ausfüllen

Der Mieter muss sich immer noch selbst beim Einwohnermeldeamt an- oder abmelden. Der Vermieter hat mit der Pflicht der Vermieterbescheinigung seine Pflicht erfüllt. Bei beiden gelten immer die 2 Wochenfrist.

Bescheinigung kann sowohl schriftlich als auch online ausgestellt werden. Vermieter können sie dem Mieter oder direkt der zuständigen Behörde zukommen lassen. Das Musterformular kann auf der Webseite des Bundesrates heruntergeladen werden

Grundsteuer verfassungswidrig?

Juli 19, 2015

Die Grundsteuer wird erneut auf ihre Verfassungswidrigkeit überprüft. Aufgrund der längeren Vorgeschichte zur Grundsteuerreform scheint das geltende Recht zur Grundsteuer immer weniger kompatibel mit den heute herrschenden realen Verhältnissen. Die Grundzüge der Reform reichen bereits zurück bis zum Zeitpunkt des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik. Einen Bericht zur Reform der Grundsteuer wurde bereits im Jahre 2004 von Bayern vorgelegt.

Viele Arbeitsgruppen haben seitdem getagt, viele Vorschläge wurden gemacht, doch effektiv geschehen ist nichts. Der neue Anlauf im Bezug auf die mögliche Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer bezieht sich auf die Grundlage der Einheitswerte. Änderungsanträge über Steuerbescheide zur Grundsteuer können bei den Finanzämtern eingereicht werden. Sollten solche Anträge zurückgewiesen werden, so sollte Widerspruch unter Hinweis auf die Verfassungsbeschwerde zur Grundsteuer eingelegt werden.

Viel Bewegung am Markt für Immobilienportale – Liefern Startups eine digitale Antwort auf das Bestellerprinzip?

Juli 1, 2015

Der Markt für Immobilienportale gleicht inzwischen einem Dschungel. Nach Einführung des Bestellerprinzips hoffen immer mehr Webdienstleister, ein großes Stück des einst lukrativen Maklerkuchens abzubekommen. Sie operieren dabei mit ganz unterschiedlichen Konzepten und Gebührenmodellen.

Viele Immobilieneigentümer fürchten, nach Einführung des Bestellerprinzips auf den Maklerkosten sitzenzubleiben. Darum rechnen Experten damit, dass jeder dritte Hausbesitzer, der zuvor einen Makler beauftragt und die Provision dann auf die Mieter abgewälzt hatte, nun selbst auf Kundensuche geht. Immer mehr Webportale umwerben daher die Wohnungsbesitzer und setzen dabei auf neue Dienstleistungen. So werden etwa Anfragen vorsortiert und potenzielle Mieter auf Bonität geprüft.

Besonders für Furore sorgt das Berliner Startup Smmove. Seit Ende März können über die Webseite Mietwohnungen wie bei einer Auktion ersteigert werden. Vermieter geben ihre Wunschmiete an, Wohnungssuchende bieten ihren maximalen Mietpreis. Damit soll der Markt transparenter werden, hoffen die Gründer von Smmove.

Nach Ende des Auktionszeitraums erhält der Vermieter die Daten der fünf Höchstbietenden. Er muss diese aber nicht akzeptieren, sondern kann sich über weitere Interessenten informieren: per E-Mail, VideoChat, im persönlichen Gespräch oder bei einem Besichtigungstermin. Massenbesichtigungen sollen dabei der Vergangenheit angehören, denn der Vermieter wählt vorab die aussichtsreichsten Kandidaten für den Einzug aus. Für Mieter sind die Dienste von Smmove kostenfrei, Vermieter zahlen 25% der Nettokaltmiete als Provision.

Ebenfalls als Alternative zum Makler präsentiert sich Faceyourbase. Das Unternehmen setzt auf den sogenannten Scoutman, der gegen Entgelt Exposés für die Wohnung anfertigt. Das können Vormieter sein oder regionale Partner, die sich etwas hinzu verdienen wollen. Der Scoutman erhält dafür bis zu 45 Euro, kann auch Besichtigungen durchführen und dem Eigentümer die drei besten Bewerber vorschlagen. Faceyourbase ist als Basisversion für Eigentümer kostenlos. Für den Exposé-Service werden 89 Euro berechnet, für Besichtigungen 129 Euro. Suchende müssen etwa 10 Euro zahlen, wenn sie zur Besichtigung wollen.

Ähnlich arbeitet lifelife.io, das allerdings noch mehr als die Konkurrenz auf professionelle Fotos von den Objekten setzt. Das verleiht den Wohnungen einen hochwertigeren Eindruck. Lifelife plant auch, Besichtigungen durch Nachbarn, Studenten oder Vormieter anzubieten. Im Juni soll das Portal richtig durchstarten. Für Mieter ist der Service gratis. Vermieter müssen 200 Euro zahlen, inklusive Profi-Fotoshooting.

Bei mietercasting.de bemerkt der Besucher schnell die Handschrift von ImmobilienScout24, kommt doch Gründer Michael Kiefer ursprünglich vom Marktführer. Die Webseite richtet sich nicht nur an Mieter oder Anbieter, sondern auch an die Makler. Sie sollen sich bei mietercasting.de als Dienstleister für ihre Heimatregion präsentieren können. In der Startphase ist das Angebot für Vermieter kostenlos. Mietinteressenten zahlen eine Gebühr, die von der Kaltmiete abhängig ist.

Einen besonderen Clou offeriert devepo.de, das sogenannte Deutsche VermieterPortal. Hier können Vermieter ihre Wohnungen gleichzeitig bei mehreren Online-Börsen bewerben und dabei von günstigeren Preisen profitieren als bei einer Einzelbuchung.

Mehr auf die Suchenden konzentriert sich immobase.de. Es präsentiert keine Besichtigungen oder Exposés. Stattdessen enthält die Datenbank Suchanzeigen für Wohnungen, Garagen und Gewerbeflächen.

Weitere Startups sind rentkit, die mit Online-Besichtigungen die Open-House Besichtigungen ersetzen möchten, und nestub, die den Bewerbungsprozess  digitalisieren

Ob eines der zahlreichen neuen Online-Startups für die Immobilienwirtschaft sich jemals sich am Markt durchsetzen wird, bleibt abzuwarten. Was denken Sie über die neuen Immobilienportale?

Suchmakler als neue Dienstleistung für Immobilienmieter

Juni 30, 2015

Abrechnung bei der Immobiliensuche auf Stundenbasis – ein Modell für die Zukunft?

Immobilienmieter werden nur von den wenigsten Immobilienmaklern als zukünftige Zielgruppe betrachtet. Grund hierfür: Aufgrund des Bestellerprinzips darf ein Makler von einem Mieter nur noch dann eine Provision in Rechnung stellen, wenn er genau für diesen Mieter eine Immobilie gesucht und gefunden hat. Viele Immobilienprofis sind der Ansicht, dass sich dieser Aufwand für einen Immobilienmakler nicht mehr lohnen wird.
Einige Makler haben ein neues Geschäftsmodell für sich ein neues entdeckt: Als Suchmakler rechnen sie ihre Dienstleistung bei der Immobiliensuche auf Stundenbasis ab.

Aktuelle Folgen des Bestellerprinzips

Laut einer aktuellen Umfrage möchte sich die Mehrheit der Immobilienmakler in Zukunft vermehrt auf das Geschäft mit Immobilienvermieten konzentrieren. Dies ist eine Konsequenz des Bestellerprinzips, das seit Juni 2015 in Deutschland Gültigkeit hat. Etwa jeder siebte befragte Immobilienmakler spielt sogar mit dem Gedanken, sich zukünftig nur noch um Kaufimmobilien zu kümmern und sich aus dem Geschäft mit Mietimmobilien zurückzuziehen.

Ein Großteil der Immobilienmakler hält es jedoch für schwierig, als reiner Suchmakler aktiv zu werden. Hierfür sei der Aufwand zu groß und lohne sich gemäß der Kosten-Nutzen-Analyse nicht. Hinzu kommt eine weitere Befürchtung seitens der Immobilienmakler: Immobiliensuchende könnten mehrere Aufträge gleichzeitig laufen lassen und nebenbei zusätzlich Immobilienportale auf eigene Faust nach passenden Wohnungen durchforsten.

Mit einem Suchmakler-Service neue Wege gehen

Der Geschäftsführer von Grafik-Sektor Immobilien in Bad Bevensen, Volker Heinecke, hat für sich mit einem Suchmakler-Service eine neue Geschäftsidee verwirklicht. Seine Dienstleistung würde nicht nur von Mietern, sondern auch von Käufern in Anspruch genommen, die im Norden Deutschlands nach einer geeigneten Immobilie suchen. Alle erforderlichen Infos werden an den Kunden weitergegeben und der Aufwand wird entsprechend auf Stundenbasis abgerechnet.

Volker Heinecke räumt jedoch ein, dass es durchaus problematisch sein könne, als Suchmakler das Ziel zu verfolgen, eine Provision vom Mieter zu erhalten. In diesem Fall könne es durchaus vorkommen, dass sich die Suche für die letztliche Provision nicht lohne. Sollte man vorab mit dem Immobiliensuchenden jedoch eine Vereinbarung treffen und sich für die aufgewendeten Stunden bezahlen lassen, könne das Modell des Suchmaklers auch in Zukunft funktionieren. Der Makler erhält hierbei in jedem Fall eine Vergütung, unabhängig davon, ob sich der Kunde nun für eine Immobilie entscheidet oder nicht.

Die typische Kundschaft eines Suchmaklers

Zu den typischen Kunden des Geschäftsführers von Grafik-Sektor Immobilien zählen zum einen Personen, die auf der Suche nach exklusiven bzw. speziellen Immobilien sind. Zum anderen wenden sich Personen an den Immobilienmakler, die keine Lust oder Zeit dazu haben, selbst Immobilienangebote durchzuforsten oder die für den Umzug eine weite Entfernung zurücklegen müssten.

Volker Heinecke ist sich indes sicher, dass sich das Geschäftsmodell des Suchmaklers etablieren werde, denn in Deutschland gäbe es eine große Anzahl an potenziellen Käufern und Mietern, die feste Vorstellungen bei der Wahl ihrer Traum-Immobilie hätten.

Online Bewertungen für Immobilienmakler

Juni 10, 2015

Es gibt fast nichts, für das es kein eigenes Bewertungsportal im Internet gäbe. Neben den Bewertungsseiten und Portalen für unterschiedliche Produkte sind es mehr und mehr auch die Bewertungsportale für unterschiedliche Berufsgruppen, die bei den Klienten und Kunden gerne zu Rate gezogen werden, bevor diese eine bestimmte Dienstleistung eines Unternehmers in Anspruch nehmen. Besonders beliebt sind Bewertungsseiten, auf denen Ärzte und medizinisches Personal in diversen Kategorien bewertet werden. Doch auch der Immobilienmakler kann sich diesem Trend wohl kaum entziehen. Er muss sich – ob er will oder nicht – mit den unterschiedlichen Bewertungsportalen und Plattformen wie zum Beispiel makler-empfehlung.de, yelp.de, google+ , dem Branchenbuch von immobilienscout24oder dem noch ganz neuen youscore vom BVFI arrangieren. Doch wie wichtig sind derartige Portale und Empfehlungen für den einzelnen Makler tatsächlich?

Bewertungsportale für Makler: Schaden oder Nutzen für den Berufszweig?

Die Einschätzung der Bedeutung von Bewertungsportalen, auf denen die Leistungen unterschiedlicher Berufsgruppen bewertet und verglichen werden, ist unterschiedlich und facettenreich. Ein Problem, das wohl jedem Bewertungsportal zu Grunde liegt, ist, dass nur in den seltensten Fällen von objektiven Bewertungen die Rede sein kann. Schaut man sich das Spektrum der unterschiedlichen Bewertungen eines Portals an, fällt schnell auf, dass es vornehmlich extreme Meinungsäußerungen sind – sowohl positiver als auch negativer Art –, von denen man lesen kann. Vor dem Hintergrund, dass es in erster Linie Menschen mit besonders positiven oder negativen Erfahrungen sind, die das Bedürfnis haben, sich mitzuteilen, ist dies auch wenig erstaunlich. Personen mit durchschnittlichen Erfahrungen haben meist nur ein geringes Interesse daran, Empfehlungen auf Bewertungsportalen auszusprechen.

Bewertungsportale ersetzen nicht pauschal die persönliche Empfehlung

Für selbstständige Berufsgruppen, wie also auch für die Berufsgruppe des Maklers, sind Empfehlungen für das tägliche Geschäft unerlässlich. Nur wer bereits über stichhaltige Referenzen verfügt und einen renommierten Namen vorweisen kann, ist von Bewertungen und Mundpropaganda weitestgehend unabhängig. So muss nicht gesondert betont werden, wie wichtig es für selbstständige Unternehmen ist, auf den hochfrequentierten Bewertungsportalen ein gutes Image zu präsentieren. Besonders in Regionen, in denen die Konkurrenz mitbestimmt, ist – wie so oft im Leben – das Preis-Leistungs-Verhältnis maßgebendes Kriterium. Es bestimmt über das berufliche Überleben vieler Maklerunternehmen. Dieses Potential haben sowohl alt-eingesessene Unternehmen als auch Branchenneulinge erkannt: Der Kampf um gute Bewertungen hat unlängst begonnen.

Doch sollten Bewertungsportale auch im digitalen Zeitalter nicht überschätzt werden. Kritisches Hinterfragen und der gesunde Menschenverstand sollten zum Einsatz kommen, bevor jede einzelne Bewertung für bare Münze genommen wird: Nicht alle Bewertungen spiegeln reale Tatsachen wieder. Experten schätzen, dass bis zu 30 Prozent der abgegebenen Bewertungen gefälschter Natur sein könnten, um entweder der unmittelbaren Konkurrenz zu schaden oder eigene Leistungen buchstäblich in den Himmel zu loben. Letztendlich werden es auch im Internetzeitalter wohl die tatsächlichen Leistungen und die damit verbundenen persönlichen Empfehlungen bleiben, die Erfolg und Misserfolg voneinander trennen.

Akquise für Immobilienmakler – überzeugende Fachlektüre

Mai 19, 2015

Beim Verkauf von Immobilien kommt es auf viele Details an. Evelyn-Nicole Lefévre-Sandt geht in ihrem Buch „Immobilienmakler: Worauf es im Einkauf ankommt: Vermittlungsaufträge gezielt und erfolgreich akquirieren“ auf viele Aspekte in der Arbeit als Immobilienmakler ein. Trotz der großen Aufmerksamkeit, die der Immobilienmarkt genießt, ist es keine einfache Aufgabe, eine Immobilie erfolgreich zu verkaufen. Verkaufen bedeutet nicht nur, das Haus möglichst gewinnbringend an den Mann oder die Frau zu bringen, sondern auch einen nachhaltig zufriedenen Kunden zu gewinnen. Dieser zufriedene Kunde sollte seine Zufriedenheit mit dem beauftragten Makler weitertragen, Empfehlungen an Geschäftspartner und Kollegen ausgeben.

Aufgrund der hohen Nachfrage nach geeigneten Objekten ist es mehr denn je essentiell notwendig, eine Immobilie realistisch und attraktiv zugleich darzustellen. Der Mangel an Verkaufsobjekten fordert den Immobilienmakler, der einen oftmals unterschätzten Job ausübt. Es sieht einfach aus, aber es erfordert viel Einfühlungsvermögen und Geschick, den Kunden die realen Fakten darzulegen. Weniger sinnvoll wäre es, die unrealistischen Vorstellungen des Kunden im Raum stehen zu lassen und ihn dann am Ende enttäuscht zurückzulassen.

Typisch für den Immobilienmarkt ist sein zyklischer Verlauf, auf den die Autorin in ihrem Buch ebenfalls intensiver eingeht und diesen näher beleuchtet. Auf die käuferdominierte Phase – das Angebot an Immobilien ist groß – folgt die marktbestimmende Phase des Verkäufers. Auch in Deutschland ist die Nachfrage seit dem Beginn der Finanzkrise gestiegen. Zurück bleibt die Frage vieler Immobilienmakler, wie sie an ausreichend lukrative Immobilien für den Verkauf kommen. Dadurch hat sich ein Verkäufermarkt gebildet, der den Makler zwingt, die Methoden der Kundengewinnung neu zu überdenken.

Mit erprobten Marketingmethoden, die sich auch in der Praxis eines Immobilienmaklers bewähren, und vielen weiteren Aspekten greift die Autorin Evelyn-Nicole Lefévre-Sandt auf kurzweiligen 173 Buchseiten auf ihren umfangreichen Erfahrungsschatz aus 25 Jahren Arbeit in der Immobilien- und Finanzierungsbranche zurück. Das Buch vermittelt handfeste Tipps für den erfolgreichen Aufbau eines unabdingbaren Netzwerks und warum eine dauerhafte Kundenbindung der Schlüssel zum Erfolg, sprich Folgeaufträgen, sein kann. Sie beleuchtet die verschiedenen Phasen des Immobilienverkaufs und liefert auch erfahrenen Maklern neuen Input für die Vermittlungsarbeit. Das Buch ist eine gelungene Fortsetzung des ebenfalls von der Autorin erschienenen Buchs „Immobilienmakler – Vermittler zwischen Angebot & Nachfrage“.

Die Mietpreisbremse – Mögliche Auswirkungen für Makler

April 25, 2015

Sie ist für Juni 2015 als Teil des sogenannten „Gesetzes zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG) geplant, die Mietpreisbremse. Auf den Weg gebracht hat sie der Bundesjustizminister Heiko Maas. Ihr Ziel soll eine verträgliche Durchmischung der Wohngebiete und eine größere Fairness bei der Zahlung von Maklercourtagen sein. Entsprechend gliedert sich die Mietpreisbremse in zwei Regelungsbereiche – die Bestimmung der maximal forderbaren Mieten und die Bestimmung desjenigen, der die Maklercourtagen zahlen soll.

Das Ausbremsen der steigenden Mieten – Mythos oder Wahrheit?

Verschiedene Medien haben es publiziert, die Mietsteigerungen in den letzten Jahren im gesamten Gebiet Deutschlands fielen geringer aus als die Höhe der Inflationsrate. Dass dennoch ein Bedarf an Mietsteigerungsbegrenzung festgestellt wurde, liegt an dem unterschiedlichen Wohnungsmarkt in Deutschland. In ländlichen und strukturschwachen Gebieten ist das Angebot an freien Wohnungen größer als die Nachfrage. In wirtschaftlich prosperierenden Ballungsgebieten jedoch stiegen die Mieten in den letzten Jahren aufgrund der Nachfrage deutlich. Vor allem bestimmte Innenstadtlagen sind bei einer finanzkräftigen Gruppe von Mietern beliebt. In diesen Vierteln wurden zudem viele Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Hier herrscht eine deutlich stärkere Nachfrage, als das schrumpfende Angebot bedienen kann und somit können sich in diesen Gebieten stärkere Mieterhöhungen durchsetzen. Einkommensschwache Haushalte können mit dieser Entwicklung nicht mithalten.

In solchen Bereichen mit „angespannter Wohnungslage“ – die die jeweiligen Landesregierungen nach eigenen Kriterien festlegen – soll die Mietpreisbremse zukünftig gelten. Neue Mietverträge sollen lediglich einen Mietzins aufweisen, der maximal 10% über dem jeweils geltenden Mietspiegel liegt. Bestehende Mieten dürfen um maximal 15% innerhalb von vier Jahren steigen und auch da nur bis 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen: Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen.

Es ist zweifelhaft, inwieweit dieses Instrument greift, denn die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus den tendenziell höherpreisigen Neuvermietungen der letzten Jahre zusammen. So steigen die Mieten kontinuierlich an. Und zwar so weit, wie sich Mieter finden, die diese zahlen können. Für Immobilienmakler ändert das wenig hinsichtlich Ihrer Einkünfte. In den besagten Vierteln ist die ortsübliche Vergleichsmiete hoch und frei werdende Wohnungen sind durch umfassende Renovierungen ohnehin diesem Instrument entzogen.

Wer bestellt, der zahlt – oder etwa doch nicht?

Das zweite Instrument der Mieterentlastung ist die Verlagerung des Bezahlprinzips bei der Maklercourtage. Bisher regelte der Markt mit seiner Nachfrage, wer jeweils die Dienste eines eingeschalteten Maklers zahlte. Nun regelt dies das neue Gesetz. Zahlen soll jeweils der Auftraggeber. Was sich im ersten Moment vernünftig anhört, ist bei näherem Hinsehen eine verzwickte Angelegenheit, zumindest für Immobilienbesitzer und Makler.

Hauptkritikpunkt vonseiten der Immobilieneigner ist die nur bedingt bestimmbare Mietdauer für einige Objekte. Möblierte Wohnungen beispielsweise erleben häufige Mieterwechsel. Hier könnte sich für den Besitzer bald die Rentabilitätsfrage stellen, da er jedes Mal selbst für die Maklercourtage aufkommen muss. So überlegen Wohnungsbesitzer, ob sie überhaupt vermieten sollen, oder sehen sich gezwungen, ohne Makler auszukommen. In Gebieten ohne Mietpreisbegrenzung wird eventuell der Mieter mit einem in die Nettomiete eingearbeiteten „Risikozuschlag“ rechnen müssen. Größere Wohnungsbaugesellschaften und andere Gesellschaften mit großem Bestand an Mietwohnungen greifen zur Selbsthilfe und übernehmen das Vermitteln ihres Bestandes selbst. Hier dürfte es zu massiven Gewinneinbußen bei jenen Maklern kommen, die hauptsächlich im Mietwohnungsmarktsegment tätig sind.

In Gebieten mit starker Nachfrage nach Objekten könnte sich ein Prozedere etablieren, dass dem Gesetzgeber wenig gefallen dürfte. Vermieter melden freie Wohnungen an einen Makler. Ohne Vermittlungsauftrag. Der Makler nimmt die Wohnungen in seine Kartei auf und wartet, bis ein Mieter bei ihm erscheint und ihm einen Suchauftrag erteilt, denn der Mieter selbst findet keine Angebote mehr. Er hat auch keine Chance herauszufinden, ob der Makler nun im realen Raum oder in seinem Archiv „sucht“. Auch andere Szenarien sind nicht hoffnungsvoll für die zukünftigen Mieter. In manchen Nachbarländern sind ausgemusterte Wohnungseinrichtungen sehr begehrt. Sie werden in freie Wohnungen verbracht und sind dort Grund für eine Ablöse. Diese bewegt sich in etwa in der Höhe der Maklercourtage, die der Vermieter dem Makler zahlen soll. All das ist nicht wünschenswert. Es entsteht eine Grauzone, in der keiner der Beteiligten sich wirklich wohlfühlt.

Online-Auktionen für Mietwohnungen: smmove statt Immobilienmakler

April 13, 2015
Im Bereich der Immobilienvermittlung verändert sich das lange eingespielte Prozedere für Makler wie für Kunden. Einiges hat die Politik zu verantworten, beispielsweise durch die Einführung der Mietpreisbremse oder die Änderungen auf das Bestellerprinzip bei der Zahlung der Maklercourtage. Anderes scheint eher dem Wunsch nach leicht verdientem Geld geschuldet. Und damit sind nicht die vielen seriös arbeitenden Makler gemeint – mittlerweile erfährt das ehemals schlechte Image dieser Berufsbranche ja eine deutliche Aufwertung. Nein, gemeint ist das junge Start-up-Unternehmen smmove, das Internet, Glücksspiel und Objektvermittlung zusammenführt.

smmove bietet eine Dienstleistungsplattform, bei der Interessenten auf eine über dieses Portal angebotene Mietwohnung bieten können. Wie bei Auktionen üblich, haben diejenigen die besten Chancen auf einen Mietvertrag, die die beste Bonität mit dem höchsten Gebot verbinden. 3, 2,1 … meins? Ganz so schnell geht es dann doch auch bei smmove nicht. Das Portal sortiert unter den eingegangenen höchsten Geboten diejenigen fünf aus, die mit den Ansprüchen der Vermieter kompatibel scheinen. Dem Vermieter steht es frei, einem der Auserwählten den Zuschlag zu erteilen oder sich unter den weiteren Bietern umzusehen. Der Mietvertrag kann ebenfalls per Internet geschlossen werden. Potenzielle Mieter allerdings bekommen von vorneherein nur Wohnungen vorgeschlagen, zu deren Anforderungsprofil sie mit ihren beim Portal eingestellten Selbstauskünften passen. Also ganz wie beim Online-Dating, nur dass die Matching-Points hier nicht offengelegt werden.

Geringe Kosten, geringes Risiko – warum sollten Vermieter sich dieses Angebot entgehen lassen?

Aus der Sicht der Vermieter klingt das Angebot zunächst verlockend: Ab Juni dieses Jahres soll derjenige die Kosten eines eingeschalteten Maklers übernehmen, der den Vermittlungsauftrag erteilt. Bei Mietwohnungen betrifft dies nun verstärkt die Vermieter. Bisher waren die Mieter diejenigen, die bis zu zweieinhalb Nettomonatsmieten Courtage zahlen mussten. Gegenüber dieser Maklerprovision wird bei einer erfolgreichen Vermittlung – und nur dann – eine deutlich geringere Summe von 25 Prozent einer Nettomonatsmiete fällig, die der Vermieter nun an das vermittelnde Portal zahlt. Zusätzlich kann der Vermieter auch das Fotografieren und das Erstellen eines Exposés beim Portal in Auftrag geben. Kostenpflichtig versteht sich. Auch eine Online-Kontaktaufnahme via Video-Chat ist möglich. Kostenfrei prüft das Portal die Bonität der Mieter und übernimmt die Vorauswahl.

Der Deal für die Vermieter – Höchstgebot gegen langjährige Mieterbindung?

Vermieter bevorzugen aus wirtschaftlichen Gründen langfristige Mietverträge mit umgänglichen, regelmäßig zahlenden Mietern. Leerstand kostet und auch das neue Bestellerprinzip verursacht bei jeder Neuvermietung erneute Kosten. Die Mietpreisbremse setzt der Mietzinsgestaltung nach oben hin Grenzen, sodass durch Mieterwechsel nicht unbedingt eine höhere Miete erzielt werden kann. Wer als Vermieter längerfristig vermieten möchte, sollte vielleicht einen anderen Weg der Mietersuche gehen.

Das Prinzip von smmove zieht vermehrt Mieter an, die nicht notwendigerweise an langfristigen Verträgen interessiert sind. Vielmehr werden Personen angesprochen, die für kürzere Zeiträume eine höhere Miete in Kauf nehmen, weil sie sich zeitlich nicht lange binden möchten.

Zudem ist jeder Mietvertrag, der die Grenzen der ortsüblichen Höchstmiete überschreitet grundsätzlich teilnichtig und kann vom Mieter sofort nach der Mietvertragsunterzeichnung erfolgreich angefochten werden. Inwieweit die Aussagen der Firmengründer, die Mietobergrenzen zu respektieren, zutreffen, ist in der Praxis ja noch nicht überprüfbar. Und im Falle der Berücksichtigung der Mietobergrenzen – wie erfolgt dann die Auswahl der fünf präferierten Mieter?

Transparent: in einigen Punkten. Preisfreundlich: eher nicht. smmove aus Mietersicht: zweifelhaft

Für die Mieter sind die Vorzüge nicht ganz so leicht auszumachen. Sie stellen kaum eine homogene Gruppe dar: Da stehen der alleine Erziehungsberechtigte, die größere Familie und die Person mit speziellen Bedürfnissen wegen einer Behinderung neben dem Paar mittleren Alters mit doppeltem Einkommen und dem solventen Unternehmen, das für seine Mitarbeiter eine vorübergehende Bleibe sucht – aber natürlich nicht in derselben Wohnung. Denn die Bewerber werden von smmove vorsortiert. Der potenzielle Mieter hat also gar nicht Zugriff auf alle angebotenen Wohnungen. Und wer mitbietet, sieht die Gebote der anderen. Schnell noch einige Euro mehr bieten? Das Erhöhen des eigenen Angebots ist nur einen Klick entfernt. Die Erfahrungen mit dem Auktionshaus eBay zeigen, ersteigern Viele Waren zu überhöhten Preisen. Weil sie gewinnen möchten. Weil sie nicht enttäuscht werden möchten, dass das Objekt der Begierde in andere Hände fällt. Wer bei smmove den Zuschlag bekommt, hat vielleicht eine Wohnung gewonnen. Aber möglicherweise reut so manchen dann der Preis, den er für diesen Sieg zahlen muss. Es wird von keiner Seite ernsthaft erwartet, dass ein Portal wie smmove den in Ballungsgebieten angespannten Wohnungsmarkt beruhigt oder etwas zur Verlangsamung des Mietanstiegs beiträgt.

 

Clever handelt vielleicht derjenige, der eine Wohnung bezieht, die er zu einem Mietzins ersteigert hat, der über der Kappungsgrenze lag. Mit einer Rechtsschutzversicherung, die schon länger als drei Monate besteht, lässt sich die Miethöhe beruhigt anfechten. Auf diese Weise erhält der Mieter zwar eine Wohnung mit fairer Miethöhe, aber das gute Verhältnis zum Vermieter ist hinterher sicher dauerhaft eingetrübt.

Die Reaktionen in der Presse auf smmove sind verhalten bis kritisch

So sind bereits kritische Stimmen zu hören: Michael Roggenbrodt, Vertreter des Berliner Mietervereins, schätze smmove als wenig Vertrauen erweckend ein und rät Wohnungssuchenden davon ab, die Plattform zu nutzen. Auch der Bausenator von Berlin, Andreas Geisel, ist skeptisch. Er ist der Meinung, dass der Vertragsabschluss über die Plattform smmove und das geltende Mietrecht nicht vereinbar sein könnten. Er lehnt die Wohnungsvermittlung über Auktionen als unsozial ab. In der Tat könnte ein solches Portal die sozialen Unterschiede innerhalb der Gesellschaft weiter fördern. Schön Wohnen? Nur noch mit höchster Bonität und risikoarmem Lebenslauf. Studierende und Auszubildende, Rentner und Paare mit Nachwuchsplanung fallen da schnell durch das Suchraster bei smmove, obwohl jeder aus diesen Gruppen der Mieter sein kann, den sich Vermieter idealerweise wünschen.

Interessantes Konzept, holpriger Start

Zum Start der „Kreuzung aus immobilienscout24 und eBay“ wurden 8.000 Wohnungsangebote angekündigt. Tatsächlich sind
es nach eigenen Angaben auf facebook nun rund 1.600. Bei genauerer Betrachtung handelt es sich allerdings um viele Dubletten.

Laut der Berliner Zeitung befinden sich die Wohnungsangebote in Berlin in Stadtrandlagen wie Reinickendorf und die Wunschmieten betragen inklusive Nebenkosten um die 9 Euro pro Quadratmeter aufwärts, die der Vermieter professionell mit schönster Exposéprosa rechtfertigt, etwa der „Badewanne, in der Sie sich hervorragend entspannen können“ oder der Küche, „in der Ihrer Kreativität keine Grenzen gesetzt sind“.

smmove – das Modell für die Zukunft der Wohnungsvermittlung?

Es wird sich in den nächsten Monaten und Jahren zeigen, welches Modell sich durchsetzen kann: Die schnelle, auf moderner Technologie aufbauende Vermittlung von Immobilien via Software und heimischem Rechner oder vielleicht ­überraschen uns der Markt und die Menschen, die in ihm handeln mit einer Renaissance der Wohnungsvermittlung über den seriösen, fachlich versierten Makler. Der ist an langfristigen Bindungen zu seinen Kunden interessiert bringt aus seiner Erfahrung und Expertise heraus die richtigen Partner zueinander.

 

Social Media für Immobilienmakler

Februar 19, 2015

Die sozialen Netzwerke sind in der heutigen Zeit das bestimmende Werkzeug für den Umgang mit dem Internet. In den letzten Jahren läuft die Kommunikation von Millionen Nutzern über die Dienste wie Facebook, Twitter und Google+. Dass sich Facebook dabei auch als eine Alternative für die Werbung im Internet entwickelt hat, ist bekannt. Besonders die Unternehmen werben hier auf eine aggressive Weise. Aber auch als Einzelunternehmer, beispielsweise als Makler, kann man mit der richtigen Taktik und ein wenig Wissen in diesem Bereich erfolgreich mit den sozialen Netzwerken arbeiten.

Die Bedeutung der verschiedenen sozialen Netzwerke

Natürlich haben die Netzwerke sich in den letzten Jahren ganz unterschiedlich entwickelt und das Thema Social Media ist in seinem Potential für Entwicklungen auch noch nicht abgeschlossen. Es wird immer neue Dienste geben – aber es gilt vor allem darum, die heutigen Netzwerke richtig einzusetzen. Aber warum eigentlich Social Media? Immerhin kann das Marketing im Internet auch einfach von einer Webseite betrieben werden, die man mit der Hilfe von SEO Stück für Stück in den relevanten Bereichen nach oben arbeitet. Das mag für die Präsentation von Objekten sehr hilfreich sein und kann auch neue Kunden anziehen – aber hier mangelt es in der Regel an einer direkten Kommunikation mit den möglichen Interessenten. Dabei ist Kommunikation im Immobiliengeschäft doch einer der wichtigsten Punkte. Es geht um Termine, Details zu Objekten und viele andere Dinge, die zu einem Kauf oder Verkauf führen können. Soziale Netzwerke sind daher perfekt, wenn man nicht nur einfach präsentieren, sondern mit den möglichen Kunden auch in Kontakt kommen möchte. Was für einen Sinn haben die verschiedenen Netzwerke daher für einen Immobilienmakler?

  • Facebook: Facebook ist das wohl beste und wichtigste Medium für die allgemeine Präsentation. Hier kommt man am besten mit Kunden und Interessenten in Kontakt und kann außerdem perfekt Inhalte von der Webseite mit Social Media kombinieren.
  • Twitter: Mit dem Kurznachrichtendienst lassen sich neue Einträge in einem eigenen Blog oder auch auf Facebook sehr gut unterstützen. Da der Dienst in Deutschland immer beliebter wird, kann man sich hier auch kurz und prägnant mit anderen Menschen austauschen.
  • Google+: Der Dienst von Google ist vor allem für die vielen zusätzlichen Optionen der Suchmaschine interessant. Die Rede ist hier zum Beispiel von Google My Business.

Wer als Immobilienmakler im Bereich Social Media erfolgreich sein möchte, sollte sich also nicht alleine auf ein Medium stützen. Die Vielfalt der verschiedenen Dienste in Kombination mit den richtigen Strategien sind Garanten für den Erfolg. Allerdings sollte man von den ersten Präsenzen und von den ersten Kontakten zu den neuen Kunden nicht zu viel erwarten. Auch für Makler ist der Bereich Social Media vor allem eine Ergänzung für die etablierten Methoden aus dem digitalen Marketing. Es geht darum, mit den Kunden und Interessenten noch besser in Kontakt zu kommen und vor allem die jüngere Zielgruppe mit den Kanälen ihrer Zeit anzusprechen. Eine Steigerung der Umsätze ist dabei kein Automatismus – es geht vor allem um die stetige Verbesserung der Sichtbarkeit.

Das richtige Konzept für Social Media finden

Wer im Bereich Social Media erfolgreich sein möchte, wird sich nicht alleine auf eine Anmeldung oder eine Unternehmensseite stützen können. Diese mögen die Basis dafür sei, dass man in späteren Zeiten für das Marketing aktiv wird, aber eigentlich geht es vor allem um die richtige Taktik bei der Kommunikation mit den eigenen Kunden und Interessenten. Wer bei Facebook aktiv wird und zum Beispiel die Seite eines Maklers „liked“, wird in der Regel bestimmte Erwartungen an die Art und Weise der Kommunikation und natürlich auch die Inhalte haben. Geht es also um die Vermittlung und die Werbung über Facebook, Twitter und Google, sollte man vorher ein genaues Konzept entwickeln. Es beginnt dabei mit der Frage, wofür man die sozialen Netzwerke eigentlich benutzen möchte. Möchte man wirklich in die aktive Kommunikation mit den möglichen Kunden gehen oder geht es primär um die Präsentation von neuen Objekten?

  • Facebook kann prima mit einem Blog kombiniert werden. So erscheinen Inhalte auf zwei Kanälen und stehen für die Kommunikation zur Verfügung.
  • Anfragen, Anregungen oder Kritik auf der eigenen Seite muss angemessen begegnet werden. Das Ziel ist es, eine aktive Kommunikation zu pflegen. Offen und ehrlich sollte dabei mit den möglichen Kunden agiert werden.
  • Aktivität ist ein wichtiger Punkt. Nur aktiv gepflegte Auftritte in den sozialen Netzwerken erlauben auch eine Verbesserung von Bekanntheit und Sichtbarkeit.

Vor allem der Punkt der Aktivität darf nicht unterschätzt werden. Wer nur einmal in der Woche in seine Profile in den sozialen Netzwerken etwas schreibt, sollte es gleich vermeiden, überhaupt aktiv zu werden. Das würde nur funktionieren, wenn Social Media vor allem als eine Verbesserung der Position der eigenen Webseite dient. Google+ verfügt zum Beispiel über keine aktive Community. Mit Google My Business werden aber die allgemeinen Effekte für das Marketing im Internet gestärkt.

Wer erfolgreich im Raum Social Media sein möchte, braucht mehr als einfach nur eine Seite bei Facebook. Kunden, Interessenten und neutrale Besucher haben gewisse Ansprüche an die Arbeit von Firmen und Experten. Es kann daher durchaus sinnvoll sein, sich mit der Frage nach der richtigen Präsentation oder nach dem richtigen Konzept an einen Profi zu wenden. So hat man die Ruhe, sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren, und kann sich ansonsten auf die verlässliche Arbeit von anderen Experten verlassen.

Wie findet man eigentlich ein Haus im Süden Frankreichs oder ein Appartment in New York?

Dezember 14, 2014

Wohl jeder der in den letzten Jahren Immobilien gesucht hat, weiß dass das Internet diesbezüglich meist sehr hilfreich ist. Neben den bekannten deutschen Seiten sind jedoch in den letzen Jahren immer mehr internationale Portale im Web enstanden, die die globale Immobiliensuche vereinfachen. Wer also ein kleines Ferienhaus in Frankreich sucht oder mal schauen will, wie teuer eigentlich ein Appartement in New York ist, kann die Antwort auf folgenden Seiten finden.

Die weltweite Suche gestaltet sich sehr einfach bei dem großen Immobilienmakler-Franchisegeber www.remax.com. Angenehm ist hier, dass die Suchoberfläche in mehreren Sprachen aufrufbar ist. Ob man nun eine Wohnung sucht, ein Haus oder ein Grundstück, man findet eine große Auswahl an Objekten in fast jeder Region der Erde.

Auch bei www.realtor.com ist alles vertreten, was das Herz begehrt: von der Strandhütte in Mexiko über alte Schlösser in Frankreich bis zur Hotelanlage in Thailand. Die Suche ist klar und einfach aufgebaut, so dass das stöbern sich schnell und effektiv gestaltet.

Seit Jahren bietet auch www.coldwellbanker.com Hilfe wenn es um die Immobiliensuche auf der ganzen Welt geht. Die Suchoberfläche der Seite ist leicht zu bedienen, die Ergebnisse klar gegliedert. Netter Zusatz: es gibt meist eine ausführliche Beschreibung über die Entfernung zur nächsten Stadt oder zum Flughafen.

Die Seite von www.globalpropertyguide.com sieht vielleicht auf den ersten Blick nicht so modern aus wie die oben genannten, jedoch bietet sie sehr gute Hinweise über den Immobilienmarkt in dem gesuchten Land, wo genau sich die Investition lohnt und allgemeine Informationen. Die Liste der Objekte ist ähnlich ausführlich wie bei den anderen Seiten. Je nachdem was der Geldbeutel hergibt, kann man hier auf jeden Fall fündig werden.

Bei www.worldproperties.com ist man auf der sicheren Seite: alle hier angebotenen Objekte werden durch Immobilienmakler vertreten. Durch ein Kontaktbutton kann man direkt den Makler anschreiben und somit direkten persönlichen Kontakt herstellen falls gewünscht. Die Beschreibungen der Objekte sind sehr sorgfältig und genügend Fotos sind auch vorhanden um sich ein genaues Bild von dem Haus, der Wohnung oder halt eben dem Schloss zu machen.