Alle Informationen rund um den neuen §34 i GewO

Ab dem 21.3. 2016 benötigen Makler eine Erlaubnis, nach dem neuen §34 i GewO, um die Kreditvermittlung für Kunden bei der Bank zu übernehmen. Genügte bislang hierfür die Erlaubnis nach $34 c Abs. 1 Satz Nr. 2 GewO, setzt die neue Erlaubnis ausreichende Sachkunde und eine ausreichende Berufshaftpflichtversicherung voraus.

Neue Erlaubnis

Immobilienkreditvermittler, die Immobiliendarlehen vermitteln oder über solche beraten, benötigen ab dem 21.3.2016 die neue Erlaubnis gemäß § 34 i GewO. Dabei haben Immobilienkreditvermittler, die am 21.3.2016 über eine Gewerbeerlaubnis zur Vermittlung von Darlehenszuschüssen verfügen die Möglichkeit, die Tätigkeit zunächst fortzuführen und die neue Erlaubnis bis zum 21.3.2017 nachzureichen. Diese Neuerung basiert auf der Richtlinie 2014/17/EU des Europäischen Parlaments und muss bis zum 21.3.2016 in das deutsche Recht umgesetzt werden.

Anwendungsbereich

Der Anwendungsbereich des neuen § 34 i GewO gilt für die Vermittlung von Verbraucher-und Immobiliardarlehensverträgen, welche zwischen einem Unternehmer und einer Bank und dem Erwerber als Darlehensnehmer die durch eine Reallast oder ein Grundpfandrechtbesichert sind oder für die Erhaltung und den Erwerb von Gebäuden und Grundstücken vorgesehen sind. Durch den neuen § 491 Abs. 3 BGB wird die Definition des Verbraucher-Immobiliardarlehensvertrag geregelt.
Im Sinne des neuen § 506 BGB fallen entgeltliche Finanzierungshilfen unter das Gesetz. Reine Bausparverträge allerdings fallen nicht darunter.

Definition

Nach dem neu gefassten § 655 a Abs. 1 BGB liegt eine Vermittlung vor, wenn der Makler einen Darlehensvertrag vermittelt, beim Abschluss eines Darlehensvertrages behilflich ist, die Gelegenheit zum Darlehensvertrags-Abschluss nachweist oder wenn zur Vermittlung zählt, dass der Vermittler Drittpersonen Verträge im Rahmen des Absatz 1 Satz 1 anbietet oder vorstellt. Zudem zählt dazu, dass Dritten bei Vorarbeiten oder anderen administrativen Tätigkeiten zum Vertragsabschluss im Sinne von Absatz 1 Satz 1 geholfen wird oder für den Darlehensgeber Verträge mit Dritten im Sinne des Absatz 1 Satz 1 abgeschlossen werden.

Voraussetzungen

Zu den Voraussetzungen, die für die Erteilung der Erlaubnis erfüllt werden müssen zählen neben persönlicher Zuverlässigkeit, geordneten Vermögensverhältnissen. der Berufshaftpflichtversicherung und der nachweislichen Sachkunde die Niederlassung und Tätigkeit im Inland.

Hausverkauf: Erhöhen Sie als Makler ihre Chancen auf einen Auftrag

Ein geplanter Hausverkauf ist meistens sehr zeitintensiv. Damit ein Hausverkauf zügig abgewickelt werden kann, ist die Hilfe eines Immobilienmaklers meistens sehr von Vorteil für Immobilieneigentümer. Die Kunden vergleichen die Leistungen von Immobilienmaklern meistens sehr intensiv, damit sie den richtigen Geschäftspartner für den Verkauf finden. Damit Sie beim Immobilieneigentümer gut ankommen, haben wir einige Tipps für Sie zusammengestellt.

1. Perfekte Ortskenntnisse

Häufig kann sich ein Makler beim Immobilieneigentümer beliebt machen, wenn er sich in der Nähe der Immobilie befindet / viel Wissen über die jeweilige Region mitbringt. Als Faustformel geben wir beispielsweise 20 Kilometer an. Immobilienmakler, welche sich weiter weg von der Immobilie befinden, können in der Regel die regionalen Verhältnisse nicht mehr so gut einschätzen. Daher ist es ratsam, sich als Makler in der Nähe von vielen Immobilien anzusiedeln. In der Vermarktung von Immobilien macht sich die Erfahrung über die Region meistens auch schnell bemerkbar. Wenn Kunden über die Ortskenntnisse eines Maklers in Zweifel geraten, dann kann es sein, dass der Immobilieneigentümer sich weiter auf dem Maklermarkt umschauen wird.

2. Großes Leistsungsspektrum ermöglicht mehr Potential

Immobilienmakler sollten in der heutigen Zeit ein breites Leistungsspektrum anbieten können. Besonders die Kategorien Verkauf und Vermietung von Wohnobjekten sollte der Makler bedienen und Referenzen vorweisen können. Für Gewerbeobjekt ist es umgekehrt. Ein Blick auf die Internetpräsenz eines Immobilienmaklers kann viel über die Arbeit verraten. Daher ist es als Makler wichtig zu präsentieren, welches Kundenklientel bedient werden soll. Geben Sie dem Immobilieneigentümer Zahlen und Fakten an die Hand. Häufig lassen sich Zweifel über die Referenzen eines Immobilienmaklers somit in Luft auflösen.

3. Wertermittlung schafft persönliche Ebene

Ein guter Immobilienmakler sollte mit einer ordentlichen Wertermittlung einer Immobilie beim Immobilieneigentümer beginnen. Damit zeigt er auch, dass er gute Immobilien- und Marktkenntnisse und viele Jahre Erfahrung mitbringt. Durch eine Bewertung wird die Entscheidung für den Hausverkauf häufig weiter gefestigt und man bekommt den Interessenten schneller zum Maklervertrag. Schaffen Sie die persönliche Ebene zum Kunden. Ohnehin die wichtigste Formel im Vertrieb von Dienstleistungen.

4. Zusatzleistungen bringen Empfehlungen

Durch zusätzliche Dienstleistungen kann ein Immobilienmakler auch beim Kunden punkten. Häufig müssen Energieausweise noch erstellt, ein Gutachten in Auftrag gegeben und verschollen geglaubte Dokumente beschaffen werden. Wenn ein Immobilienmakler dem Kunden zusätzlich unter die Arme greifen kann, dann spricht sich das schnell herum. Immobilieneigentümer empfehlen häufig den beauftragten Makler an Freunde und Familienmitglieder weiter.

SEO für Immobilienmakler

Ohne Frage sind es die Suchmaschinen, die in der heutigen Zeit über Gewinn und Verlust in einem Unternehmen bestimmen können. Was für eine private Agentur zählt, ist natürlich auch für den normalen Immobilienmakler ein Problem. Keine Präsenz bei Google, Yahoo und Bing bedeutet auch automatisch weniger Einfluss in der Branche und deutlich geringere Gewinne. Das Ziel ist es also, langfristig mit dem Marketing über Suchmaschinen erfolgreich zu sein. Welche Strategien sollte man dabei als Immobilienmakler anwenden?

Die Grundlagen für das Marketing in Suchmaschinen

Google hat in den letzten Jahren eine Marktmacht entwickelt, der man sich auch im aktiven Marketing nicht entziehen kann. Daher sollte man auch nach den Spielregeln der Suchmaschine spielen. Es beginnt dabei mit der eigenen Seite im Internet. Die Webseite ist die grundsätzliche Basis für alles. Die Frage ist also: Was muss man als Makler im Internet präsentieren? Die folgenden Elemente sind die wichtigsten Grundlagen für eine erfolgreiche Webseite:

  • Content: Auch wenn die Technik bei Google eine Rolle spielt, sind es in den letzten Jahren die Inhalte gewesen, die dominiert haben. Gute Inhalte, die für die Kunden einen Mehrwert haben, sollten die oberste Priorität haben.
  • Design: Natürlich darf auch die Optik nicht hinten anstehen. Ein gutes Design lässt sich sehr einfach und sehr günstig realisieren.
  • Objekte: Für einen Makler dreht sich logischerweise alles um die Objekte. Ein Besucher, der auf die Webseite kommt – egal ob Vermieter oder potentieller Mieter – will natürlich informiert werden. Bilder und genaue Informationen sind hier der Schlüssel.

Der Aufbau einer solchen Seite muss natürlich nicht unbedingt persönlich erledigt werden. Schon für vergleichsweise wenig Geld bekommt man von Agenturen oder Designern entsprechende Homepages, die künftig die eigene Basis der Repräsentation im Internet sind. Erst wenn diese Basis steht, kann man sich mit den eigentlichen Suchmaschinen beschäftigen.

Der Aufstieg in den Suchergebnissen

Mit der Basis der Homepage kann man sich auf die Suche nach Möglichkeiten begeben, mit denen man den Aufstieg durchziehen kann. Viele Makler wenden sich dabei Methoden zu, die mit einem besonders schnellen Aufstieg verbunden sind. Dabei sollte man jedoch eher auf einen langsam und einen natürlichen Fortgang der eigenen Optimierung setzen. Die vielen Methoden, die einen schnellen Erfolg garantieren, mögen sehr reizvoll sein – sie führen aber langfristig eher zu Problemen. Das Ziel muss es sein, dass man sich innerhalb der Suchmaschine und vor allem in der eigenen Region etabliert. Mit dem Thema der Regionen kommt man auf den Punkt.

Viele Dienstleister aus dem Bereich der Suchmaschinen setzen auf eine breite Abdeckung von Keywords. Dabei ist es in der heutigen Zeit doch eher wichtig, dass man sich auf die eigene Region und somit auf die direkten möglichen Kunden und Vermieter oder Verkäufer konzentriert. Bei Google hat es in den letzten Jahren einen deutlichen Boost für die regionale Optimierung gegeben. Damit kann man die eigene Arbeit und somit auch die Vermarktung der Webseite auf ein bestimmtes Gebiet konzentrieren. Auch sonst hat Google verschiedene Werkzeuge aus diesem Bereich zur Verfügung gestellt. Was sollte für die regionale Optimierung genutzt werden?

  • Regionale Optimierung: Ob in Großstädten oder in ganzen Kreisen – mit dem einfachen Zusatz des Stadtnamens kommt man an die genaue Optimierung für Besucher aus diesem Bereich.
  • Google Maps: Was über Jahre nur ein besseres Tool für das Routing war, ist heute eine Map, die verschiedene Shops und Geschäfte anzeigt. Auch das eigene Büro sollte hier gelistet werden.
  • Google Adwords: Im regionalen Umfeld sind die Anzeigen in der Regel deutlich günstiger. Damit kann man auch bei den Anzeigen die richtigen Möglichkeiten für mehr Besucher finden.

Die regionale Optimierung ist also eine sehr gute Alternative, wenn man nicht einfach nur auf die normalen SERPs setzen möchte. Eine Agentur kann hier helfen und die ersten Schritte erledigen. Allerdings sollte man sich nicht alleine auf diesen Weg konzentrieren. Auch in anderen Bereichen kann man bei der Suchmaschine punkten.

Die sozialen Netzwerke und das Suchmaschinenmarketing

Wer im Marketing der Suchmaschinen erfolgreich sein möchte, darf sich nicht alleine auf Google, Bing und andere Maschinen dieser Art verlassen. Auch die eigene Webseite in Verbindung mit einem guten Marketing ist eine Garantie dafür, dass man wirklich großen Erfolg mit der eigenen Seite haben wird. Daher ist es so wichtig, dass man auch noch in den anderen Bereichen wirklich aktiv ist. Das umfasst zum Beispiel die sozialen Netzwerke wie Facebook, Twitter, Google Plus und Xing, die allesamt in den letzten Monaten deutlich an Bedeutung in Deutschland gewonnen haben. Wer hier einen aktiven Kontakt pflegt und auch noch die verschiedenen Dienstleistungen und Objekte aus dem eigenen Portfolio zur Verfügung stellt, wird am Ende mehr als nur ein wenig Erfolg mit den eigenen Seiten im Internet haben.

Das Marketing über die Suchmaschinen ist in den letzten Jahren nicht gerade einfacher geworden. Immer mehr Werkzeuge stehen zur Verfügung, immer mehr Regeln werden von Google für die perfekte Gestaltung aufgestellt. Aber nu der, der sich im Internet präsentieren und eine gewisse Sichtbarkeit erarbeiten kann, wird sich auch einen Namen in der eigenen Region machen. Daher ist es so wichtig, dass man als Makler auf die Tipps aus diesem Bereich setzt und sich so zu einer gewissen Bekanntheit in den Medien des World Wide Web hocharbeitet.

Local SEO für Immobilienunternehmen

Gerade für die Suche nach lokalen Dienstleistern wie Immobilienmakler ist Local SEO extrem wichtig, um bei bei der lokalen Suche der Suchmaschinen auf den vorderen Plätzen zu landen. Local SEO hilft Ihnen dabei und bringt Ihnen so mehr Kunden.

Was ist Local SEO?

SEO steht für Search Engine Optimization = Suchmaschinenoptimierung. Hierbei wird die eigene Webseite oder der Webblog für bestimmte Suchbegriffe (Keywords) optimiert. Durch diese Optimierung soll die eigene Seite bei der Eingabe der entsprechenden Suchbegriffe in der Ergebnisliste möglichst weit oben stehen. Das ist wichtig, weil nur die ersten Einträge in dieser Liste eine realistische Chance haben, vom Benutzer auch aufgerufen zu werden. Nun sind aber Immobilienunternehmen in der Regel nur für diejenigen interessant, die sich in der geografischen Nähe befinden. Das heißt, sie müssen bei der lokalen Suche möglichst weit oben gelistet werden. Um dies zu erreichen, werden die Methoden des allgemeinen SEOs so modifiziert, dass der Ort im Mittelpunkt steht.

Was ist die lokale Suche?

Eine lokale Suche erkennt man daran, dass in der Ergebnisliste bei Google eine Karte von Google Maps angezeigt wird. Die lokale Suche wird ausgelöst, wenn der Benutzer beispielsweise »Immobilienmakler Husum« eingibt. Eine weitere Möglichkeit ist, dass Google bei mobilen Geräten selber erkennt, dass der Benutzer sich in Husum befindet. Dann startet Google bei der Eingabe des Suchbegriffs »Restaurants« selbständig eine lokale Suche. Warum ist hier ständig von Google die Rede? Gibt es nicht auch noch andere Suchmaschinen? In Deutschland hat Google bei Suchmaschinen einen Marktanteil von 95 %. Außerdem greifen auch andere Suchmaschinen auf die Suche von Google zurück. Daher ist die gute Platzierung bei Google extrem wichtig.
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Die Einträge der Immobilienunternehmen unterhalb der Karte befinden sich dank Local SEO auf den vorderen Plätzen von google.

Wie funktioniert Local SEO?

Local SEO ist eine Erweiterung des allgemeinen SEOs. Ein sehr wichtiges Element ist ein Firmenprofil bei Google+. Auch wenn Google+ immer wieder totgesagt wird, das stimmt einfach nicht. Google+ ist ein soziales Netzwerk, dass von Google betrieben wird. Natürlich greift Google bei der Suche gerne darauf zurück. Das bedeutet, dass ein richtig angelegtes Google+ Firmenprofil die Seite bei der Suche nach oben bringt. Ein weiteres Instrument des lokalen SEOS ist die lokale Verlinkung. Außerdem sind Elemente des allgemeinen SEOs wichtig. Hier ist besonders auf die gute Darstellbarkeit auf mobilen Endgeräten zu achten. Weiterhin ist die Auswahl der richtigen Keywords wichtig.

Wie wird ein Google+ Profil angelegt?

Dazu muss in einem ersten Schritt eine Google Email-Adresse angelegt werden. Dann fragt Google selber nach, ob ein Profil erstellt werden soll. Dieses Profil muss durch Google verifiziert werden. Sie können wählen, ob die Verifikation per SMS oder durch eine Postkarte erfolgen soll. In beiden Fällen wird Ihnen ein Pin zugeschickt, der in dem Profil eingegeben werden muss.

Was wird auf dem Google+ Profil eingetragen?

Auf jeden Fall müssen der Unternehmensname, die Anschrift, die Kontaktdaten und ein Link zur Webseite eingetragen werden. Es ist sicher eine gute Idee, auch die Öffnungszeiten hier anzugeben. Darüber hinaus gilt: Je umfangreicher und interessanter das Profil ist, desto besser ist das für das Ranking. Außerdem können Sie auch durch dieses Profil von potentiellen Gästen gefunden werden. Daher sollten diese hier erste Informationen zu Ihrem Betrieb bekommen. Hierzu haben Sie zwei Möglichkeiten. Einerseits können Sie selber Beiträge erstellen, beispielsweise über Spezialitäten des Hauses oder über Neuerungen informieren. Andererseits sind Kundenbewertungen sehr beliebt und werden auch durch Google berücksichtigt.

Wie bekommen Sie Kundenbewertungen?

Kundenbewertungen sind nicht nur für Ihr Google+ Profil wichtig. Auch bei branchenspezifischen Bewertungsplattformen sollten Sie Kundenbewertungen haben. Je mehr positive Bewertungen Ihr Unternehmen aufweisen kann, desto besser rankt es in den Suchergebnissen. Aber wie können Sie diese Bewertungen bekommen?

Eine sehr riskante und daher nicht zu empfehlende Methode ist es, jemanden dafür zu bezahlen, dass er Ihnen positive Bewertungen erstellt. Da kann zwar eine Weile gut gehen und Ihre Webseite in der Ergebnisliste nach oben katapultieren. Aber Google ist mittlerweile sehr gut darin, solche Fakes zu erkennen, beispielsweise dadurch, dass Sie innerhalb von zwei Wochen eine große Anzahl toller Bewertungen bekommen und dann gar keine mehr. Spätestens beim nächsten Google Update wird Ihre Seite dann abgestraft und fällt im schlimmsten Fall vollkommen aus der Suche heraus.

Eine wesentlich bessere Methode ist es, zufriedene Gäste um eine Bewertung zu bitten. Da muss nicht unbedingt persönlich erfolgen. Sie können auch einen entsprechenden Hinweis auf die Rechnung drucken oder einen Flyer in die Speisekarte einlegen. Wenn Sie per Email Kontakt zu Gästen haben, kann auch hier ein gelegentlicher Hinweis sinnvoll sein.
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Was versteht man unter lokaler Verlinkung?

Links von anderen Webseiten auf Ihre Seite sind ein weiterer wichtiger Faktor für das Ranking in der Suche. Hierbei geht Google davon aus, dass eine Seite umso interessanter ist, je mehr Links zu ihr hinführen. Schön ist es natürlich, wenn diese Links von selber entstehen, weil jemand Ihre Seite gefunden, interessant fand und daher auf der eigenen Seite verlinkt hat. Darauf können Sie sich aber nicht verlassen. Daher müssen Sie hier selber aktiv werden. Viele Orte haben eigene Webseiten, die auch einen Marktplatz oder Ähnliches enthalten. Hier sollte Ihr Unternehmen eingetragen sein. Darüber hinaus bietet es sich an, mit anderen Unternehmen zu kooperieren.

Mobile Endgeräte werden immer wichtiger

Viele Nutzer suchen heute über Tablets oder Smartphones. Daher ist es extrem wichtig, dass Ihre Webseite auf diesen Geräten gut dargestellt werden kann. Mittlerweile ist dies auch ein Ranking-Faktor bei Google.

Weitere wichtige Überlegungen

Neben den oben genannten Maßnahmen ist es wichtig, dass Sie die richtigen Keywords wählen. Diese sollten nicht zu global sein – dann ist die Konkurrenz zu groß. Andererseits dürfen Sie auch nicht zu spezifisch sein, dann wird kaum nach ihnen gesucht.

Wenn Sie auf mehreren Sozialen Netzwerken aktiv sind oder Ihre Seite in verschiedenen Portalen angemeldet haben, müssen Sie darauf achten, dass Informationen wie Adresse, Telefonnummer oder Öffnungszeiten überall gleich sind.

Leerstandsmelder als nützliches Akquise-Instrument für Makler

 

Leerstand – dieser ärgerlichen Ressourcenverschwendung wollen zwei Leerstandsmelder abhelfen: Leerstandsmelder.de und Leerstand089.de

Als Makler sind Sie Fachmann für alle Fragen rund um die Nutzung von Immobilien. Verfügen Sie über ein weit gespanntes Netz an zuverlässigen Handwerkern, guten Architekten sowie über gepflegte Kontakte zu Baubehörden, kann ein regelmäßiger Blick in die Portale durchaus nützlich sein. Gerade in den Fällen, in denen Besitzer mit der notwendigen Renovierung oder Sanierung überfordert sind, ist die Hilfe eines koordinierenden Fachmannes oft genau das, was die Immobilie wieder auf den Markt bringen kann. Ein Makler als neutraler Mittler und Ansprechpartner ist für Erbengemeinschaften interessant oder auch für jene Besitzer, die nicht selbst am Ort ihrer Anlage-Immobilien wohnen. Die Kontaktaufnahme zu privatwirtschaftlichen oder kommunalen Bauträgern, die mit der Sanierung größerer Immobilien-Bestände befasst sind, könnte sich ebenfalls als clevere Maßnahme erweisen: Denn nach der Fertigstellung sollen die wieder in den Markt gebrachten Immobilien möglichst schnell neue Bewohner finden. Wer könnte das besser organisieren, als ein Makler, der schon früh in das Projekt mit einbezogen wurde? Zwar sind die Portale nicht in erster Linie als Akquise-Hilfe für Makler gedacht, aber mancher Besitzer und die neuen Bewohner sind sicher erfreut über kompetente Beratung und Vermittlung.

Fazit: Portale wie Leerstandsmelder.de lösen nicht die Probleme überhitzter Wohnungsmärkte, aber sie erweisen sich im Einzelfall als nützliches Instrument und Korrektiv kommunaler Wohnungspolitik. Im Einzelfall leisten sie auch konkrete Hilfestellung bei der Rückgewinnung leer stehenden Wohnraums für den Mietmarkt. Für Makler können Sie nützliche Hinweise geben, wo eventuell die Dienste eines Fachmannes für Immobilienwirtschaft gefragt sein könnten.

7 Tipps zur Akquise für erfolgreiche Immobilienmakler

Das Akquise von neuen Immobilien ist zunehmend schwieriger geworden. In ländlichen Regionen ist das Angebot an Objekten groß, aber es fehlt häufig an Käufern. In Ballungsräumen jedoch sind Immobilien knapp und viele Makler haben Mühe, genügend viele Objekte anbieten zu können. Hier beweist sich, wie geschickt die eigene Akquise ist.

Akquise ist nicht anderes, als den Verkäufer einer Immobilie davon zu überzeugen, dass er in Ihnen den perfekten Partner für seine Pläne gefunden hat. Für Sie heißt das, Profil zu zeigen. Am Besten, bevor der Besitzer zum Verkäufer wird, darauf beziehen sich die ersten beiden Tipps, und im konkreten Verkaufsfall, den die Tipps zwei bis sieben zum Thema haben.

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Werden Sie zu dem Ansprechpartner in Immobilienfragen in Ihrem Viertel oder Stadtteil. Investieren Sie in einen professionellen Auftritt mit Visitenkarten, einprägsamem Firmentitel und attraktivem Logo. Weisen Sie mit angenehm auffallenden Schildern, darauf hin, dass hier ein Objekt von Ihnen vermittelt wird. Verteilen Sie in Ihrem „Revier“ informative Flyer mit Immobilienangeboten, nützlichen Tipps zur Renovierung, Gartengestaltung und anderen immobilienrelevanten Themen. Veranstalten Sie in Ihren Büroräumen Informationsabende für die Nachbarschaft und zeigen Sie Präsenz, wo immer es geht. Suchen Sie das Gespräch mit den Menschen in Ihrem Viertel. Sammeln Sie Informationen und legen Sie sich eine eigene Datenbank über Immobilien, Hausverwaltungen und Transaktionen an. Dann sind die Chancen groß, dass ein Verkäufer Sie findet, bevor Sie auf die Suche nach einem Objekt gehen.

Immobilien-Suchservice

Bieten Sie gezielt an, auf Immobiliensuche zu gehen. Verwenden Sie Ihre soziale Vernetzung und Ihre Kooperationen, nutzen Sie die Vorteile des Nachbarschaftsnetzes und besorgen Sie die Immobilie, nach der der Interessent schon so lange vergeblich gesucht hat.

Timing

Kommt ein Haus oder eine Wohnung auf den Markt, das nicht von einem Immobilienmakler, sondern vom Eigentümer selbst angeboten wird: Warten Sie. Sehen Sie in etwa sechs bis acht Wochen, ob die Immobilie noch zum Verkauf steht. Der Verkäufer hat inzwischen einige Erfahrungen gemacht, die für Sie arbeiten. Er hat den Immobilien-Tourismus kennengelernt, seine Preisvorstellungen sind häufig relativiert und die Hoffnung, schnell und unkompliziert einen solventen und netten Käufer für seine Immobilie zu finden, ist der Ratlosigkeit gewichen. Jetzt ist der richtige Zeitpunkt, noch mal den Kontakt aufzunehmen und dem Verkäufer Ihr Engagement und Ihre Kompetenz anzubieten.

Kooperationen

Überzeugen Sie den Verkäufer einer Immobilie mit Ihrem eigenen Potenzial und dem Ihrer Kollegen, mit denen Sie situativ kooperieren. Weisen Sie ihn auf den erweiterten, ausgewählten und geprüften Käuferkreis und die geballte Expertise hin, die eine konzentrierte Vermarktung seines Objektes durch Sie und Ihre Kooperationspartner mit sich bringt. Bieten Sie dem Verkäufer auch Hilfestellungen bei der Vertragsabwicklung an und vermitteln Sie entsprechende Fachanwälte.

Wertermittlung

Zeigen Sie Ihr profundes Wissen, indem Sie eine realistische Bewertung des Objektes vornehmen. Anhand der Daten, die Sie über die Immobilien in der Nachbarschaft oder vergleichbare Immobilien anderswo gewonnen haben, nennen Sie den zu erzielenden Preis und den zu erwartenden Zeitraum bis zum Vertragsabschluss, erörtern mögliche Varianten und bieten so ein maßgeschneidertes Profil für genau diese Immobilie.

Die Multi-Portal-Option

Sie erschließen dem Objekt neue Käuferkreise. Sie bieten gut platzierte Anzeigen in Printmedien und in Online-Portalen. Sie stellen das Objekt prominent auf Ihrer Homepage vor, in Ihrem Blog und informieren über die Multiplikatoren in Ihren sozialen Netzwerken, wie Rechtsanwälte, Ärzte oder Steuerberater, eine interessierte Klientel. Sie kennen auch die spezialisierten Foren für bestimmte Immobilien und Sie sind vertraut damit, eine Immobilie ansprechend darzustellen.

Präsentation und Homestaging

Sie wissen, worauf Käufer achten, welche Informationen sie wünschen und auch, wie Sie das Objekt am besten präsentieren. Bieten Sie dem Verkäufer professionelle Aufnahmen der Immobilie an, anschauliche Grundrissdarstellung und verweisen Sie auf Ihre Kooperationspartner für ein Homestaging. Inneneinrichter, mit denen Sie zusammenarbeiten, optimieren schnell den Eindruck der Immobilie mit Licht, etwas Farbe und ausgesuchten Möbeln.

Welcher Verkäufer möchte nicht sein Haus in solch guten Händen wissen und das alles, ohne (weiter) Zeit, Mühe oder Arbeit zu investieren. Vermitteln Sie dem Verkäufer erfolgreich, dass Sie für sein Anliegen optimal sorgen und Sie sind Ihren Kollegen bereits ein gutes Stück voraus.

Online-Immobilienbewertung: preisgünstige Alternative zum Wertgutachten?

Wer einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Wertgutachtens für eine Immobilie beauftragt, muss dafür in der Regel Kosten in Höhe eines vierstelligen Euro-Betrages einkalkulieren. Selbst für die Bewertung einer kleinen Eigentumswohnung belaufen sich die Kosten für die Wertermittlung zumindest auf mehrere Hundert Euro. Oftmals möchten Immobilieneigentümer oder potenzielle Immobilienkäufer jedoch nur einen Anhaltspunkt dafür haben, was ihre Immobilie wert ist beziehungsweise wie realistisch der vom Verkäufer einer Immobilie geforderte Preis ist. Dabei geht es ihnen weniger um eine exakte Bewertung bis ins letzte Detail, sondern vielmehr darum, schnell eine annähernde Bewertung des betreffenden Objekts zu erhalten. Diese Marktlücke haben Anbieter die großen Immobilienportale wie immobilienscout24 und immonet für sich entdeckt. Interessierte können bereits für weniger als 50 Euro eine Indikation für den Wert einer Immobilie bekommen – und das innerhalb kürzester Zeit.

Vorsicht ist bei besonders bei kleineren Anbieter wie z.B. immobilienwert24.com (Methode Dr. Barzel Online Immobilien Bewertung) geboten. Die Bewertungsmethoden sind zum Teil intransparent und fragwürdig, die Ergebnisse können um 100% und mehr vom Marktwert abweichen.

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Ein solcher Service ist zweifellos sehr zeitsparend und kann vor allem dann hilfreich sein, wenn schnell eine Entscheidung getroffen werden muss, um eine bestimmte Kauf- oder Verkaufsgelegenheit nicht zu verpassen. Angeboten werden Bewertungen für Grundstücke und Wohnungen ebenso wie für komplette Häuser. Einen vollwertigen Ersatz für ein Bewertungsgutachten bieten Online-Immobilienbewertungen allerdings nicht. So wird beispielsweise auf der Website eines Anbieters darauf hingewiesen, dass der ermittelte Richtwert ein Anhaltspunkt für eine Preisverhandlung, eine Nachlassregelung, eine Auseinandersetzung oder eine Vermögensaufstellung sein könne. Ein gerichtsverwertbares Wertgutachten als Ergebnis einer Online-Bewertung sollte dagegen niemand erwarten.

Um den Sinn und Nutzen einer online erstellten Immobilienbewertung zu beurteilen, sollte man sich verdeutlichen, wie diese zustande kommt. Zum einen basiert sie auf den Informationen zum Objekt, die der Auftraggeber selbst in das entsprechende Formular auf der Website einträgt. Dabei gilt natürlich: Je präziser und umfassender die eingegebenen Informationen sind, umso besser kann die Qualität des erhaltenen Bewertungsergebnisses sein. Wer bei der Eingabe nicht besonders exakt vorgeht oder aufgrund fehlender Fachkenntnisse unzutreffende Angaben macht, darf sich nicht wundern, wenn die erhaltene Wertangabe sich in der Praxis nicht als besonders marktnah und belastbar erweist. Zum anderen ist zu berücksichtigen, dass eine Online-Bewertung zu einem erheblichen Teil auf Marktdaten beruht, die der Anbieter aus externen Quellen oder eigenen Datenbanken bezieht. Je umfassender und belastbarer diese Datenbasis ist, umso besser kann sie zu einem möglichst realistischen Bewertungsergebnis beitragen.


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Dabei ist allerdings auch noch ein weiterer Aspekt zu berücksichtigen, der sich vereinfacht in dem Satz zusammenfassen lässt: „Je durchschnittlicher das Objekt, umso eher entspricht sein Wert dem jeweiligen Durchschnittswert vergleichbarer Objekte.“ Wenn beispielsweise die Bewertung einer durchschnittlichen Drei-Zimmer-Eigentumswohnung in Berlin abgefragt wird, dann dürfte die Datenbasis dazu relativ aussagekräftig sein. Schließlich handelt es sich um einen relativ großen Markt, in dem relativ viele vergleichbare Objekte gehandelt werden. Handelt es sich dagegen um ein Objekt, das in mehrfacher Hinsicht deutlich vom Durchschnitt abweicht, dann ist es auch weniger wahrscheinlich, dass sich dafür am Markt ein Preis erzielen lässt, der dem Durchschnittswert dieser Kategorie entspricht. Solche Abweichungen vom Durchschnitt können sich auf den Zuschnitt des Grundstücks, auf die Lage, auf den Grundriss, auf die Ausstattungsmerkmale oder auf den Erhaltungszustand beziehen, um nur einige Beispiele zu nennen. Für bestimmte Objekte, wie etwa Schlauchgrundstücke, Not leidende Immobilien, Nicht-Standardimmobilien oder Denkmal- und Sanierungsobjekte ist eine Online-Bewertung deshalb nicht möglich. Auch Grundstücke, die kein Bauland sind, oder Immobilien mit anderen Nutzungsarten als Wohnen können im Rahmen einer Online-Bewertung nicht bewertet werden.

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Als Fazit lässt sich festhalten: Eine Online-Immobilienbewertung ersetzt kein professionelles Wertgutachten eines Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien. Bei Baugrundstücken, Wohnhäusern und Eigentumswohnungen kann sie allerdings in vielen Fällen einen durchaus brauchbaren Richtwert liefern, und das zu einem deutlich niedrigeren Preis als ein Wertgutachten.

Haftung des Immobilienmaklers auf Schadenersatz

Zum Berufsrisiko des Immobilienmaklers gehören nicht nur nicht zahlende Kunden, sondern auch fehlerhafte Verträge, die wegen Täuschung oder Irrtums erfolgreich angefochten werden können. In solchen Fällen entfällt auch der Anspruch des Maklers auf Provision.

Dem Makler kommt die Pflicht zu, alle Unklarheiten vor Vertragsabschluss zu beseitigen. Dem Makler obliegt auch die Beweislast, wenn ein Kunde behauptet, es sei überhaupt kein Vertrag geschlossen worden. Die Rechtssprechung ist in Sachen Immobilien sehr auftraggeberfreundlich. Wir versuchen, der Frage nachzugehen, weshalb das so ist und welche Strategie der Makler entwickeln sollte, um sein Haftungsrisiko zu minimieren.

Der Kunde erwartet, dass ein Makler das Objekt, das zum Verkauf steht, gut kennt, wenn nicht sogar besser als der Eigentümer. Das zwingt den Makler, sich gewissenhaft Informationen einzuholen. Wenn der Makler zum Beispiel durch das Bauamt erfährt, dass das Grundstück wegen Schadstoffbelastung saniert werden musste, trifft ihn die Pflicht, dem Interessenten das mitzuteilen. Dass das nicht jeder Makler tut, hat sich bis zu den Gerichten schon herumgesprochen. Dass die Käufer so häufig Recht bekommen, liegt auch daran, dass sie keine Möglichkeit haben, sich bei einem Mangel an den Verkäufer direkt zu wenden. Dieser muss nämlich nicht beweisen, von einem Mangel keine Kenntnis gehabt zu haben. Hingegen trifft den Makler sehr wohl eine Aufklärungspflicht. Die Gerichte folgen dem Trend zu mehr Verbraucherschutz. Das zeigt sich insbesondere im AGB-Gesetz. Der Ausnahmecharakter der Regelung aus § 654 BGB wird mehr und mehr gelockert.

Zunehmend spezialisieren sich Rechtsanwälte auf das Gebiet der Maklerhaftung.

Was ist zu tun, wenn man als Makler in einem solchen Umfeld bestehen will, in dem von allen Seiten „Full-Service“ erwartet wird, zugleich aber der rechtliche Rahmen und gesellschaftliche Normen die gewerbliche Freiheit beschneiden?

Das Stichwort heißt: Risikomanagement. Mit qualifizierten Mitarbeitern kann der Makler seine Verkäufe schützen und effizienter gestalten. Im Maklergeschäft wird zu Vieles mündlich abgewickelt und das ist im Streitfall hinderlich.

Ratsam ist auch eine Konzentration auf eine bestimmte Kundschaft oder eine bestimmte Art Objekte, um den Überblick über den Markt zu erleichtern und Beratungsfehler zu vermeiden.

Empfehlenswert ist auch die Nutzung von Plattformen, die eine zusätzliche Kontrolle ermöglicht und Qualitätsstandards definiert. Unbedingt nötig ist auch die Einhaltung der Dokumentationspflicht, vor allem vor dem Hintergrund der EU-Harmonisierung. Zwar ist die Dokumentationspflicht noch nicht gesetzlich verankert, dennoch ist es sehr anzuraten, mit einer Risikoanalyse und mit Gesprächsprotokollen alle wichtigen Einzelheiten festzuhalten. So baut der Makler eine passive „Verteidigungslinie“ auf und sichert sie durch eine Vermögenshaftpflichtversicherung ab. Denn durch Haftungsansprüche kann schnell für den Makler eine existenzbedrohende Lage entstehen. Auch die zum Teil gepflegte Praxis der Gründung von Gesellschaften (GmbH oder Limited) verhindern den Verlust der Reputation nicht, auch wenn der Makler sein Kapital schützen kann.

Festzuhalten bleibt, dass der Versicherungsschutz eine ausreichende
Deckung aufweisen muss. Der Umfang und die Leistungshöhe der Versicherung muss alle Risiken abdecken. Wichtig ist auch das Risiko bei Rechtsverstößen (Verstoßdeckung). Diese ist genauso wichtig wie die Nachhaftungsmodalitäten.

Die Haftungsrisiken für Makler nehmen immer weiter zu, weil der Gesetzgeber die Verbraucher verstärkt schützen will. Auch Allgemeine Geschäftsbedingungen schützen nicht ausreichend vor Haftungsfällen. Obligatorisch für Makler ist es deshalb auch, sich mit der einschlägigen Rechtssprechung zu beschäftigen.

Empfehlenswert ist auf jeden Fall der Abschluss einer umfassenden Gewerbeversicherung.

Doch die unumkehrbare Verwandlung vom Vermittler zum Berater ist nicht nur eine Last. Der Bedarf an „Full-Service“-Anbietern, die z.B. die Finanzierung disponieren, Versicherungen vermitteln und sich so zum „anchorman“ zu positionieren, hat auch seine guten Seiten, wenn man sich gegenüber Konkurrenten, die weniger bieten, behaupten will. Mit einer guten Strategie kann der Makler sich eine gute Zukunft sichern.

Kommt das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien?

Das Bestellerprinzip wirkt ausschließlich zu Mietwohnungen. Jener Grundsatz gilt also nicht beim Verkauf oder Kauf von Immobilien.

Unkenntnis zum Bestellerprinzip treibt manchen Verkaufswilligen zum Abbruch seines Vorhabens: Grundlos fürchtet er vermeintlich erzwungene Maklerprovisionen. Dabei wird bei Immobilientransaktionen nach wie vor der Prinzipaktivierung gelten: Nur Vertragspartner von Maklern zahlen Courtagen – und diese Partner sind nicht zwingend Verkäufer. Käufer zahlen wie bisher Maklerprovisionen, denn zu geplanten Transaktionen schließen Makler wie zuvor mit Käufern Verträge. Diese Abmachungen bleiben ebenfalls als bisher übliche Makler- bzw. Provisionsverträge unverändert. Abhängig vom Markt zahlen also wie zuvor Käufer oder Verkäufer die Courtagen. Nutzten beide Partner einen Immobilienmakler, zahlen ihn wie zuvor beide gemeinsam.

Ungenaue Medienberichte zum Bestellerprinzip führten zu erheblicher Vermengung von Vermietung und Verkauf. Gerade in Großräumen differenziert die Öffentlichkeit nur wenig. In Berlin bedenkt der Senat allerdings Ausdehnungen des Bestellerprinzips auf Kaufimmobilien. Doch der Beschluss zur Antragsstellung scheint fern. Zudem müsste der Bundesrat den zu stellenden Antrag im Bundestag bestätigen – was absehbar nicht in 2015 und 2016 geschähe: Wahrscheinlich beobachtet die Regierung zunächst Wirkungen des Bestellerprinzips über einige Jahre. Erst danach stünden womöglich Prinzipausdehnungen auf Immobilienverkäufe an.

Mithin hängen Transaktionen von Immobilien weiterhin nur von bisherigen Kriterien ab. Speziell aktuelle Entwicklungen von Marktpreisen sowie persönliche Umstände entscheiden also.

Mieten, Kaufen, Wohnen – Realität von Maklern?

Zwischen dem 13. Oktober 2008 bis zum 06. Juni 2013 strahlte der Fernsehsender VOX 1000 Folgen der beliebten Fernsehserie „Mieten, Kaufen, Wohnen„. Inklusive der Wiederholungen waren dies zuletzt 20 Folgen pro Woche, die bei durchschnittlich 1,3 Millionen Zuschauern großen Zuspruch erfahren haben. Und sicherlich werden einige Zuseher sich schon dabei erwischt haben, wie sie einem Kandidaten ganz fest die Daumen für die Suche nach der Traumimmobilie gedrückt haben.

Dass der Fernsehsender VOX im zügigen Abspann selbst den Hinweis gibt, dass „die Erlebnisse unserer Makler frei nacherzählt” seien, fällt dabei kaum ins Gewicht. Dementsprechend verwundert es auch nicht, dass die Kandidaten zum Teil einen Mietvertrag mit dem fleißigen Makler abschließen, obwohl sie die Wohnung oder das Haus bereits im realen Leben bewohnen. Kommentiert wird das Objekt der Begierde noch mit den (zynischen) Worten: „Das ist wirklich klasse. Schön hell. Das gefällt mir gut.“

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Maklerin Claudia Gülzow ist eines der bekanntesten Gesichter von mieten, kaufen, wohnen

Die nachgestellten Immobiliensuchen mögen sehr unterhaltsam sein, auch wenn sich mitunter ein Pornostar auf Wohnungssuche für einen Interessenten begibt. In der Regel handelt es sich bei den Darstellern aber um echte Makler, die das Geschäft sicherlich aufgrund ihrer jahrelangen Berufserfahrung bestens kennen. Und die Teilnahme an einer gestellten Wohnungsrecherche ist sicherlich auch eine willkommene Abwechslung zum harten Geschäftsalltag.

Während der einstündigen Serie werden unterschiedliche Immobilienmakler bei ihrer vermeintlichen Arbeit begleitet. Bei den Wohnimmobilien handelt es sich um millionenschwere Luxusvillen, das freistehende Einfamilienhaus oder die gemütliche Studentenwohnung. Angesprochen werden sämtliche Schichten, die verschiedene Anforderungen an den individuellen Wohnraum stellen.

Bereits jetzt wird insbesondere einem tätigen Immobilienmakler auffallen, dass jeglicher Objektzustand keinerlei Grund zur Kritik bietet. Stattdessen sind die Wohnungen und Häuser ohne Ausnahme in einem tadellosen Zustand. Selbst die minimalistische Studentenbleibe bietet höchsten Komfort und überzeugt auch in optischer Hinsicht auf der ganzen Linie. Die Realität sieht hier jedoch oftmals anders aus, so dass Makler auch mit Wohnungen arbeiten müssen, die sicherlich nicht mängelfrei sind.

Darüber hinaus sollte dem Zuschauer aufgefallen sein, dass jeder Makler den passenden Schlüssel für das jeweilige Objekt immer griffbereit hat. Das gilt selbst dann, wenn die Wohnung oder das Haus scheinbar noch von den Vorbesitzer bewohnt ist. Während man die Bewohner oder Mieter jedoch zu keinem Zeitpunkt vor der Kamera sieht, scheinen die Makler dementsprechend eine Generalserlaubnis für Wohnungsbesichtigungen erhalten zu haben. Das ist bereits deswegen realitätsfremd, weil dem noch nicht ausgezogenen Mieter nicht zugemutet werden kann, jederzeit mit Besuch in der Immobilie rechnen zu müssen. Stattdessen werden solche Termine zwischen dem Makler und dem Bewohner vereinbart. Bei der Fernsehserie entsteht jedoch der Eindruck, dass der Interessent letztendlich den Termin ohne Rücksicht auf andere bestimmen darf.

Ex-Scooter Mitglied Jürgen Frosch alias DJ Jay Frog auf Wohnungssuche
Ex-Scooter Mitglied Jürgen Frosch alias DJ Jay Frog auf Wohnungssuche

Selbstverständlich ist auch der Objektzustand von luxuriösen Anwesen nicht zu bemängeln. Auffällig ist allerdings, dass die Angebote der oberen Preisklasse in der Regel gänzlich leer stehen. Dadurch wird der trügerische Eindruck vermittelt, dass der Verkäufer es trotz eines lukrativen Geschäfts scheinbar nicht besonders eilig hat, seine wertvolle Immobilie zu verkaufen. Insoweit scheint es ihn nicht sonderlich zu stören, wenn der Leerstand bereits seit mehreren Monaten anhält. Dies wird schlichtweg billigend in Kauf genommen, was sicherlich einen Kontrast zum realen Immobilienalltag darstellt.

Des Weiteren entspricht auch das Verhalten der einzelnen Makler nicht unbedingt der Realität. Während einige ihre Tätigkeit dadurch in den Vordergrund spielen möchten, indem sie einer älteren Interessentin Komplimente am Fließband machen, verbringen andere weibliche Immobilienmaklerinnen die Besichtigungszeit auch gerne mit dem Kunden in der Dusche. Beide Extreme stehen im Gegensatz zu der Professionalität, mit der die meisten Makler in der Praxis auftreten sollten. Eine gewisse Distanz zum Kunden sollte gewahrt bleiben, auch wenn bei einigen Charaktere ein lockerer Umgang gepflegt werden kann. Die Show selbst wird jedenfalls nicht selten genutzt, um auch die potentiellen Kunden (ehemalige Stars und Sternchen der Gesellschaft) wieder ins Rampenlicht der großen Bühne zu führen.

Beeindruckend ist auch die Erfolgsquote, die der Fernsehsender VOX mit seinem Format suggeriert. Den Miet- oder Kaufinteressenten werden regelmäßig nur zwei Immobilien präsentiert. Es mag an der besonderen Fähigkeit der engagierten Makler liegen, dass die Wahrscheinlichkeit für einen Vertragsabschluss bei fast 100 % liegt. Der Vertrag wird jedoch nicht schriftlich fixiert, sondern per Handschlag in dem neuen Wohnumfeld besiegelt. Es verwundert dementsprechend auch nicht, dass die wohltemperierte Brause jederzeit griffbereit ist, um das Geschäft angemessen zu feiern. In der Realität hat sich durch diese fiktive Praxis das Gerücht entwickelt, dass die von den Maklern erzielte Provision besonders einfach zu verdienen ist.

Die Sendung hat in einigen Fällen maßgeblichen Einfluss auf den Berufsalltag der Immobilienmakler genommen. Mittlerweile erwarten Interessenten eine ähnliche Arbeitsweise wie sie diese aus dem Fernsehprogramm erfahren haben. Um die eigene Wirtschaftlichkeit jedoch nicht zu gefährden, können Makler nicht den individuellen Wünschen der Kunden hinterher laufen, zumal diese auch nicht immer umzusetzen sind. Stattdessen konzentriert er sich in der Praxis zunächst auf ein bestimmtes Objekt, um anschließend einen Mieter bzw. Käufer dafür zu finden. Daraus ergibt sich allerdings auch, dass der Eigenbestand, über den der Immobilienverwalter verfügen kann, deutlich begrenzter ist als VOX es seinen Zuschauern transferiert.

Dass die Fernsehserie ausschließlich zur Unterhaltung dient, wird insbesondere auch dadurch deutlich, dass die eigentliche Arbeit des Maklers gar nicht gezeigt wird. Zumindest die Akquise stellt einen wesentlichen Aufgabenbereich innerhalb der Branche dar, so dass von einer einfach verdienten Provision in der Regel nicht ausgegangen werden darf. Es ist gerade nicht so, dass Immobilienmakler ihr Geld ausschließlich damit verdienen, Wohnungsbesichtigungen durchzuführen, während sie sich ansonsten vom Erfolg tragen lassen können.

Die inszenierten Szenen der Fernsehserie „Mieten, Kaufen, Wohnen“ haben das Bild einiger Zuschauer auf die Tätigkeit des Immobilienmaklers nachteilig verändert. Da sie sich nicht mit dem Gedanken anfreunden können, dass es sich bei den potentiellen Kunden der Serie um bezahlte Laiendarsteller handelt und sich die Handlung nicht an den Interessen, sondern vielmehr an einem Drehbuch orientiert, hat der – vermutlich – faule Makler jedenfalls in einigen Gesellschaftsteilen einen festen Standpunkt eingenommen. Jedenfalls geht aus dem Format nicht hervor, dass vor einem schriftlichen Vertragsabschluss zumeist eine Vielzahl von Besichtigungen durchgeführt worden sind. Im Gegensatz zu den zwei präsentierten Objekten während der Sendezeit, sind in der Realität auch mehr als 50 Besichtigungstermine keine Seltenheit.