Wie wird sich der Immobilienmarkt in Deutschland im neuen Jahr entwickeln? Diese Frage beschäftigt viele Menschen, besonders diejenigen, die planen, sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen.

Die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland ist groß

In den deutschen Ballungsgebieten, auch in Berlin, planen viele Menschen einen Immobilienkauf. Die zur Zeit sehr niedrigen Zinsen und die infolge des Ölpreisverfalls sinkenden Heizkosten können sich bei der Verwirklichung der Pläne als hilfreich erweisen. Andererseits ist die Konkurrenz unter den potentiellen Käufern groß: Sehr viele Menschen drängen in die boomenden Ballungsräume!

Was bringt die Mietpreisbremse?

Experten glauben, dass die Mietpreisbremse im Jahr 2015 keine große Erleichterung auf dem Immobilienmarkt bringen wird. Sie ist noch nicht einmal beschlossen; und sie wird ohnehin nach ihrem Inkrafttreten nicht für alle Wohnungen gelten. Frisch renovierte und neu gebaute Wohnungen werden von den geplanten Bestimmungen der Mietpreisbremse ausgenommen.

Wie geht es für die Käufer von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern weiter?

Es steht fest, dass ein Immobilienkauf infolge der niedrigen Zinsen für Hypotheken und Darlehen für viele Menschen in greifbare Nähe gerückt ist. Immobilienexperten sind aber der Meinung, dass in Deutschland zu wenig Wohnraum neu gebaut wird. Eine hohe Nachfrage trifft also auf ein zu geringes Angebot. Daraus folgt, dass die Preise nicht, wie erhofft, sinken werden. Im Gegenteil: Es muss mit Preisanstiegen auf dem Immobilienmarkt gerechnet werden. In den Jahren 2013 und 2014 sind die Immobilienpreise, besonders in Ballungsgebieten, stark angestiegen. Für Berlin wird 2015 wohl ein teures Jahr werden! Die Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in Deutschland in diesem Jahr um rund vier Prozent steigen werden, in Berlin jedoch sogar noch stärker.

Weiterer Mietanstieg 2015 trotz Preisbremse

Noch im Januar will der Bundestag die sogenannte Mietpreisbremse beschließen. Der Gesetzentwurf sieht eine Begrenzung der Mieterhöhung auf maximal zehn Prozent über der vergleichbaren ortsüblichen Miete bei der Neuvermietung von Wohnraum vor. Dazu legen die einzelnen Bundesländer fest, in welchen Wohnlagen die Preisbremse gilt. Allerdings sieht der Gesetzentwurf Ausnahmen für Erstvermietungen bei Neubauten und Neuvermietungen nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen vor.

Doch nicht nur die Ausnahmen im kommenden Gesetz sind verantwortlich für einen weiteren Anstieg der Mieten 2015. Das Gesetz tritt nicht vor dem Frühjahr in Kraft, anschließend müssen die Bundesländer noch die Regionen definieren, in denen die Preisbremse angewandt werden soll. Damit wird die Preisbremse wahrscheinlich nicht mehr in der ersten Jahreshälfte sichtbar. Bevor die Bremse eintritt, sind somit in Ballungsgebieten und Universitätsstädten weitere kräftige Steigerungen zu erwarten – auch und gerade in Erwartung des Gesetzes.

Verschärft wird die Situation weiterhin durch eine unzureichende Schaffung neuen Wohnraums. Die Zahl neu gebauter Wohnungen wird auch 2015 deutlich zu niedrig sein. Einziger Lichtblick für Mieter sind die gesunkenen Energiekosten. Wenigstens hier dürfen die Mieter eine Entlastung erwarten.

Seit dem 13. Juni 2014 besteht das neue Widerrufsrecht, welches besagt, dass der Kunde vier Monate die Möglichkeit genießt, vom Maklervertrag zurückzutreten. Eine wesentliche Änderung, die jedoch für viele Makler als Nachteil betrachtet wird. In der Praxis erwies sich das Thema als relativ komplex und schwierig. Aus diesem Grund war es notwendig, dass viele Makler spezielle Kurse in Anspruch nahmen, um über alle Neuerungen in Kenntnis zu sein. Schlussendlich hat das Widerrufsrecht – in Verbindung mit den auftretenden Begleitregelungen – wenig bis gar nichts zu tun, was in den Maklerverträgen ansonsten vorhanden ist. Auch wenn es derzeit ruhig geworden ist und der Anschein vermittelt wird, dass viele Makler bereits in Kenntnis sind und wissen, was dieses neue Widerrufsrecht mit sich bringt, gibt es immer wieder noch tägliche Fragen.

Die neue Widerrufsbelehrung in der Praxis

Es ist vor allem die Unsicherheit, die viele Makler beschäftigt. Positiv ist, dass viele Fragen schnell zu einer Lösung führten und keine unnötigen Zeitverluste hingenommen werden mussten. Jedoch gibt es auch juristische Zweifelsfragen. Ein wesentlicher Punkt, der noch immer nicht ganz geklärt zu sein scheint, ist die Frage nach dem Wertersatz. Hier müssen die Makler – und alle Beteiligten – noch auf eine Entscheidung des Gerichts warten. Für viele Makler hat sich des Weiteren der Verwaltungsaufwand erhöht. Das bedeutet in erster Linie das Gespräch mit dem Kunden. Viele Verbraucher zeigten sich zu Beginn irritiert, dass das wesentliche Kerngespräch aus dem Widerrufsrecht bestand. Schlussendlich muss der Makler seine Kunden von der neuen Gesetzesregelung informieren – und diese ausführlich erklären. Das ist oftmals problematisch, vor allem dann, wenn der Makler selbst noch nicht sattelfest ist. Natürlich stellt das Widerrufsrecht einen gravierenden Nachteil dar und die Kunst ist es, dass der Makler dies dem Verbraucher nicht zeigt. Es gab auch immer wieder Personen, welche auf eine Widerrufsbelehrung verzichteten – ein gefährliches Unterfangen. Bei einem Verzicht der Widerrufsbelehrung verlängert sich nämlich die Frist von vier Monate auf zwölf Monate und 14 Tage.

Auch Verbraucher sind unsicher

Im Endeffekt betrachtete man das neue Widerrufsrecht als Nachteil für den Makler. Doch auch viele Verbraucher sind irritiert und oftmals unsicher, was das neue Recht für sie im Detail bedeutet. Es sind die langen Erklärungen und auch die komplexen Theorien, welche viele Verbraucher verunsichern. Im Endeffekt hat man zwar versucht, dass das Widerrufsrecht eine Sicherheit für den Verbraucher darstellt, hat jedoch in der Praxis oftmals das Gegenteil bewirkt. Viele Verbraucher sind bereits unsicher, wenn sie die Widerrufsbelehrung unterschreiben müssen. Im Endeffekt stellt es eine Bestätigung dar, dass der Makler eine Belehrung in Sachen Widerrufsrecht durchgeführt hat – viele interpretieren es aber als Kauf- oder Mietverpflichtung und sind vorsichtig geworden. Hier spielt auch der oftmals schlechte Ruf der Makler eine wesentliche Rolle. Wer unterschreibt schon gerne Verträge oder Einverständniserklärungen, wenn er das Objekt vielleicht gar nicht kaufen oder mieten möchte? Fakt ist jedoch, dass der Verbraucher nur dann den Makler bezahlen muss, wenn tatsächlich ein Maklervertrag zustande gekommen ist und das Objekt vermietet oder gekauft wurde.

Unternehmen wie AirBnB oder der umstrittene Newcomer Uber lehren Hotelgewerbe und Taxiunternehmen das Fürchten, Startups wie drivy oder Helpling könnten in Zukunft auch Autovermietern und Handwerksbetrieben das Wasser abgraben. Hat die Stunde der Wahrheit nun auch für den Maklerberuf geschlagen?

Ab 2015 werden Vermieter die Kosten eines Maklers nicht mehr auf den Mieter umlegen können. Das wird den einen oder anderen Vermieter sicherlich veranlassen, über die Notwendigkeit eines Maklers bei der Vermietung neu nachzudenken. Genau diese Vermieter bilden die Zielgruppe des Startups faceyourbase.com. Das Unternehmen bietet an, die Besichtigungstermine im Auftrag des Vermieters durchzuführen und dem Vermieter anschließend die Unterlagen der geeigneten Mietinteressenten zukommen zu lassen. Alle übrigen erforderlichen Aufgaben, die bei einer Vermietung anfallen, muss der Vermieter selbst erledigen. Dazu zählen beispielsweise die Erstellung des Exposes und des Mietvertrags. Das im Vergleich zum Dienstleistungsspektrum eines Maklers sehr stark eingeschränkte Angebot von faceyourbase.com erfordert keine Maklerzulassung. Deswegen kann das Unternehmen diese Dienstleistung zu einem sehr günstigen Festpreis anbieten, der sich vermutlich in der Größenordnung von 150 Euro bewegen wird. Gegenwärtig wird diese Dienstleistung nur lokal im Raum Regensburg angeboten. Aber es ist damit zu rechnen, dass bundesweite Angebote folgen werden – entweder durch faceyourbase.com selbst oder durch Nachahmer.

Kein Grund zur Sorge für Makler

Besichtigungstermine sind ohne Zweifel lästig für Vermieter. Aber sie sind nicht der wichtigste Grund, einen Makler zu beauftragen. Viel wichtiger ist aus Sicht der meisten Vermieter zum Beispiel, einen wasserdichten Mietvertrag aufzusetzen, der auch der aktuellen Rechtsprechung des BGH genügt. In kaum einem Rechtsgebiet werden so viele Urteile gesprochen wie im Mietrecht. Hier ständig auf dem neuesten Stand zu bleiben, ist zumindest für private Vermieter kaum möglich. Daher ist kaum damit zu rechnen, dass viele Vermieter allein aufgrund des Angebots von faceyourbase.com auf die Einschaltung eines Maklers verzichten werden. Dennoch könnte sich die Geschäftsidee als tragfähig erweisen. Zielgruppe werden aber eher die Vermieter sein, die auch bisher schon keinen Makler beauftragt haben oder die aufgrund des Bestellerprinzips künftig darauf verzichten wollen. Die Zielgruppen des neuen Startups und der Immobilienmakler überschneiden sich nur wenig.

Angetreten, um den Immobilienmarkt zu revolutionieren?

Und tatsächlich vibriert bereits ein Startup in den Startlöchern: Die im August 2014 eingetragene Münchner Aktiengesellschaft faceyourbase möchte nicht mehr und nicht weniger als „den Immobilienmarkt revolutionieren“. Im Moment ist auf faceyourbase.com noch nicht viel mehr zu sehen als ein Logo, das vage an das der Berliner Bäderbetriebe erinnert, und ein animiertes Erklär-Filmchen. Aber Obacht: Bald will die Plattform die erste Internet-Matchingbörse für den Immobilienmarkt sein.

Oder doch nur ein Schritt vor und zwei zurück?

Netter Dreh: Kosten trägt wieder der Mieter