Die Grundsteuer wird erneut auf ihre Verfassungswidrigkeit überprüft. Aufgrund der längeren Vorgeschichte zur Grundsteuerreform scheint das geltende Recht zur Grundsteuer immer weniger kompatibel mit den heute herrschenden realen Verhältnissen. Die Grundzüge der Reform reichen bereits zurück bis zum Zeitpunkt des Beitritts der DDR zur Bundesrepublik. Einen Bericht zur Reform der Grundsteuer wurde bereits im Jahre 2004 von Bayern vorgelegt.

Viele Arbeitsgruppen haben seitdem getagt, viele Vorschläge wurden gemacht, doch effektiv geschehen ist nichts. Der neue Anlauf im Bezug auf die mögliche Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer bezieht sich auf die Grundlage der Einheitswerte. Änderungsanträge über Steuerbescheide zur Grundsteuer können bei den Finanzämtern eingereicht werden. Sollten solche Anträge zurückgewiesen werden, so sollte Widerspruch unter Hinweis auf die Verfassungsbeschwerde zur Grundsteuer eingelegt werden.

Der Markt für Immobilienportale gleicht inzwischen einem Dschungel. Nach Einführung des Bestellerprinzips hoffen immer mehr Webdienstleister, ein großes Stück des einst lukrativen Maklerkuchens abzubekommen. Sie operieren dabei mit ganz unterschiedlichen Konzepten und Gebührenmodellen.

Viele Immobilieneigentümer fürchten, nach Einführung des Bestellerprinzips auf den Maklerkosten sitzenzubleiben. Darum rechnen Experten damit, dass jeder dritte Hausbesitzer, der zuvor einen Makler beauftragt und die Provision dann auf die Mieter abgewälzt hatte, nun selbst auf Kundensuche geht. Immer mehr Webportale umwerben daher die Wohnungsbesitzer und setzen dabei auf neue Dienstleistungen. So werden etwa Anfragen vorsortiert und potenzielle Mieter auf Bonität geprüft.

Besonders für Furore sorgt das Berliner Startup Smmove. Seit Ende März können über die Webseite Mietwohnungen wie bei einer Auktion ersteigert werden. Vermieter geben ihre Wunschmiete an, Wohnungssuchende bieten ihren maximalen Mietpreis. Damit soll der Markt transparenter werden, hoffen die Gründer von Smmove.

Nach Ende des Auktionszeitraums erhält der Vermieter die Daten der fünf Höchstbietenden. Er muss diese aber nicht akzeptieren, sondern kann sich über weitere Interessenten informieren: per E-Mail, VideoChat, im persönlichen Gespräch oder bei einem Besichtigungstermin. Massenbesichtigungen sollen dabei der Vergangenheit angehören, denn der Vermieter wählt vorab die aussichtsreichsten Kandidaten für den Einzug aus. Für Mieter sind die Dienste von Smmove kostenfrei, Vermieter zahlen 25% der Nettokaltmiete als Provision.

Ebenfalls als Alternative zum Makler präsentiert sich Faceyourbase. Das Unternehmen setzt auf den sogenannten Scoutman, der gegen Entgelt Exposés für die Wohnung anfertigt. Das können Vormieter sein oder regionale Partner, die sich etwas hinzu verdienen wollen. Der Scoutman erhält dafür bis zu 45 Euro, kann auch Besichtigungen durchführen und dem Eigentümer die drei besten Bewerber vorschlagen. Faceyourbase ist als Basisversion für Eigentümer kostenlos. Für den Exposé-Service werden 89 Euro berechnet, für Besichtigungen 129 Euro. Suchende müssen etwa 10 Euro zahlen, wenn sie zur Besichtigung wollen.

Ähnlich arbeitet lifelife.io, das allerdings noch mehr als die Konkurrenz auf professionelle Fotos von den Objekten setzt. Das verleiht den Wohnungen einen hochwertigeren Eindruck. Lifelife plant auch, Besichtigungen durch Nachbarn, Studenten oder Vormieter anzubieten. Im Juni soll das Portal richtig durchstarten. Für Mieter ist der Service gratis. Vermieter müssen 200 Euro zahlen, inklusive Profi-Fotoshooting.

Bei mietercasting.de bemerkt der Besucher schnell die Handschrift von ImmobilienScout24, kommt doch Gründer Michael Kiefer ursprünglich vom Marktführer. Die Webseite richtet sich nicht nur an Mieter oder Anbieter, sondern auch an die Makler. Sie sollen sich bei mietercasting.de als Dienstleister für ihre Heimatregion präsentieren können. In der Startphase ist das Angebot für Vermieter kostenlos. Mietinteressenten zahlen eine Gebühr, die von der Kaltmiete abhängig ist.

Einen besonderen Clou offeriert devepo.de, das sogenannte Deutsche VermieterPortal. Hier können Vermieter ihre Wohnungen gleichzeitig bei mehreren Online-Börsen bewerben und dabei von günstigeren Preisen profitieren als bei einer Einzelbuchung.

Mehr auf die Suchenden konzentriert sich immobase.de. Es präsentiert keine Besichtigungen oder Exposés. Stattdessen enthält die Datenbank Suchanzeigen für Wohnungen, Garagen und Gewerbeflächen.

Weitere Startups sind rentkit, die mit Online-Besichtigungen die Open-House Besichtigungen ersetzen möchten, und nestub, die den Bewerbungsprozess  digitalisieren

Ob eines der zahlreichen neuen Online-Startups für die Immobilienwirtschaft sich jemals sich am Markt durchsetzen wird, bleibt abzuwarten. Was denken Sie über die neuen Immobilienportale?

Abrechnung bei der Immobiliensuche auf Stundenbasis – ein Modell für die Zukunft?

Immobilienmieter werden nur von den wenigsten Immobilienmaklern als zukünftige Zielgruppe betrachtet. Grund hierfür: Aufgrund des Bestellerprinzips darf ein Makler von einem Mieter nur noch dann eine Provision in Rechnung stellen, wenn er genau für diesen Mieter eine Immobilie gesucht und gefunden hat. Viele Immobilienprofis sind der Ansicht, dass sich dieser Aufwand für einen Immobilienmakler nicht mehr lohnen wird.
Einige Makler haben ein neues Geschäftsmodell für sich ein neues entdeckt: Als Suchmakler rechnen sie ihre Dienstleistung bei der Immobiliensuche auf Stundenbasis ab.

Aktuelle Folgen des Bestellerprinzips

Laut einer aktuellen Umfrage möchte sich die Mehrheit der Immobilienmakler in Zukunft vermehrt auf das Geschäft mit Immobilienvermieten konzentrieren. Dies ist eine Konsequenz des Bestellerprinzips, das seit Juni 2015 in Deutschland Gültigkeit hat. Etwa jeder siebte befragte Immobilienmakler spielt sogar mit dem Gedanken, sich zukünftig nur noch um Kaufimmobilien zu kümmern und sich aus dem Geschäft mit Mietimmobilien zurückzuziehen.

Ein Großteil der Immobilienmakler hält es jedoch für schwierig, als reiner Suchmakler aktiv zu werden. Hierfür sei der Aufwand zu groß und lohne sich gemäß der Kosten-Nutzen-Analyse nicht. Hinzu kommt eine weitere Befürchtung seitens der Immobilienmakler: Immobiliensuchende könnten mehrere Aufträge gleichzeitig laufen lassen und nebenbei zusätzlich Immobilienportale auf eigene Faust nach passenden Wohnungen durchforsten.

Mit einem Suchmakler-Service neue Wege gehen

Der Geschäftsführer von Grafik-Sektor Immobilien in Bad Bevensen, Volker Heinecke, hat für sich mit einem Suchmakler-Service eine neue Geschäftsidee verwirklicht. Seine Dienstleistung würde nicht nur von Mietern, sondern auch von Käufern in Anspruch genommen, die im Norden Deutschlands nach einer geeigneten Immobilie suchen. Alle erforderlichen Infos werden an den Kunden weitergegeben und der Aufwand wird entsprechend auf Stundenbasis abgerechnet.

Volker Heinecke räumt jedoch ein, dass es durchaus problematisch sein könne, als Suchmakler das Ziel zu verfolgen, eine Provision vom Mieter zu erhalten. In diesem Fall könne es durchaus vorkommen, dass sich die Suche für die letztliche Provision nicht lohne. Sollte man vorab mit dem Immobiliensuchenden jedoch eine Vereinbarung treffen und sich für die aufgewendeten Stunden bezahlen lassen, könne das Modell des Suchmaklers auch in Zukunft funktionieren. Der Makler erhält hierbei in jedem Fall eine Vergütung, unabhängig davon, ob sich der Kunde nun für eine Immobilie entscheidet oder nicht.

Die typische Kundschaft eines Suchmaklers

Zu den typischen Kunden des Geschäftsführers von Grafik-Sektor Immobilien zählen zum einen Personen, die auf der Suche nach exklusiven bzw. speziellen Immobilien sind. Zum anderen wenden sich Personen an den Immobilienmakler, die keine Lust oder Zeit dazu haben, selbst Immobilienangebote durchzuforsten oder die für den Umzug eine weite Entfernung zurücklegen müssten.

Volker Heinecke ist sich indes sicher, dass sich das Geschäftsmodell des Suchmaklers etablieren werde, denn in Deutschland gäbe es eine große Anzahl an potenziellen Käufern und Mietern, die feste Vorstellungen bei der Wahl ihrer Traum-Immobilie hätten.

Es gibt fast nichts, für das es kein eigenes Bewertungsportal im Internet gäbe. Neben den Bewertungsseiten und Portalen für unterschiedliche Produkte sind es mehr und mehr auch die Bewertungsportale für unterschiedliche Berufsgruppen, die bei den Klienten und Kunden gerne zu Rate gezogen werden, bevor diese eine bestimmte Dienstleistung eines Unternehmers in Anspruch nehmen. Besonders beliebt sind Bewertungsseiten, auf denen Ärzte und medizinisches Personal in diversen Kategorien bewertet werden. Doch auch der Immobilienmakler kann sich diesem Trend wohl kaum entziehen. Er muss sich – ob er will oder nicht – mit den unterschiedlichen Bewertungsportalen und Plattformen wie zum Beispiel makler-empfehlung.de, yelp.de, google+ , dem Branchenbuch von immobilienscout24oder dem noch ganz neuen youscore vom BVFI arrangieren. Doch wie wichtig sind derartige Portale und Empfehlungen für den einzelnen Makler tatsächlich?

Bewertungsportale für Makler: Schaden oder Nutzen für den Berufszweig?

Die Einschätzung der Bedeutung von Bewertungsportalen, auf denen die Leistungen unterschiedlicher Berufsgruppen bewertet und verglichen werden, ist unterschiedlich und facettenreich. Ein Problem, das wohl jedem Bewertungsportal zu Grunde liegt, ist, dass nur in den seltensten Fällen von objektiven Bewertungen die Rede sein kann. Schaut man sich das Spektrum der unterschiedlichen Bewertungen eines Portals an, fällt schnell auf, dass es vornehmlich extreme Meinungsäußerungen sind – sowohl positiver als auch negativer Art –, von denen man lesen kann. Vor dem Hintergrund, dass es in erster Linie Menschen mit besonders positiven oder negativen Erfahrungen sind, die das Bedürfnis haben, sich mitzuteilen, ist dies auch wenig erstaunlich. Personen mit durchschnittlichen Erfahrungen haben meist nur ein geringes Interesse daran, Empfehlungen auf Bewertungsportalen auszusprechen.

Bewertungsportale ersetzen nicht pauschal die persönliche Empfehlung

Für selbstständige Berufsgruppen, wie also auch für die Berufsgruppe des Maklers, sind Empfehlungen für das tägliche Geschäft unerlässlich. Nur wer bereits über stichhaltige Referenzen verfügt und einen renommierten Namen vorweisen kann, ist von Bewertungen und Mundpropaganda weitestgehend unabhängig. So muss nicht gesondert betont werden, wie wichtig es für selbstständige Unternehmen ist, auf den hochfrequentierten Bewertungsportalen ein gutes Image zu präsentieren. Besonders in Regionen, in denen die Konkurrenz mitbestimmt, ist – wie so oft im Leben – das Preis-Leistungs-Verhältnis maßgebendes Kriterium. Es bestimmt über das berufliche Überleben vieler Maklerunternehmen. Dieses Potential haben sowohl alt-eingesessene Unternehmen als auch Branchenneulinge erkannt: Der Kampf um gute Bewertungen hat unlängst begonnen.

Doch sollten Bewertungsportale auch im digitalen Zeitalter nicht überschätzt werden. Kritisches Hinterfragen und der gesunde Menschenverstand sollten zum Einsatz kommen, bevor jede einzelne Bewertung für bare Münze genommen wird: Nicht alle Bewertungen spiegeln reale Tatsachen wieder. Experten schätzen, dass bis zu 30 Prozent der abgegebenen Bewertungen gefälschter Natur sein könnten, um entweder der unmittelbaren Konkurrenz zu schaden oder eigene Leistungen buchstäblich in den Himmel zu loben. Letztendlich werden es auch im Internetzeitalter wohl die tatsächlichen Leistungen und die damit verbundenen persönlichen Empfehlungen bleiben, die Erfolg und Misserfolg voneinander trennen.

Wie wird sich der Immobilienmarkt in Deutschland im neuen Jahr entwickeln? Diese Frage beschäftigt viele Menschen, besonders diejenigen, die planen, sich eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen.

Die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland ist groß

In den deutschen Ballungsgebieten, auch in Berlin, planen viele Menschen einen Immobilienkauf. Die zur Zeit sehr niedrigen Zinsen und die infolge des Ölpreisverfalls sinkenden Heizkosten können sich bei der Verwirklichung der Pläne als hilfreich erweisen. Andererseits ist die Konkurrenz unter den potentiellen Käufern groß: Sehr viele Menschen drängen in die boomenden Ballungsräume!

Was bringt die Mietpreisbremse?

Experten glauben, dass die Mietpreisbremse im Jahr 2015 keine große Erleichterung auf dem Immobilienmarkt bringen wird. Sie ist noch nicht einmal beschlossen; und sie wird ohnehin nach ihrem Inkrafttreten nicht für alle Wohnungen gelten. Frisch renovierte und neu gebaute Wohnungen werden von den geplanten Bestimmungen der Mietpreisbremse ausgenommen.

Wie geht es für die Käufer von Eigentumswohnungen und Wohnhäusern weiter?

Es steht fest, dass ein Immobilienkauf infolge der niedrigen Zinsen für Hypotheken und Darlehen für viele Menschen in greifbare Nähe gerückt ist. Immobilienexperten sind aber der Meinung, dass in Deutschland zu wenig Wohnraum neu gebaut wird. Eine hohe Nachfrage trifft also auf ein zu geringes Angebot. Daraus folgt, dass die Preise nicht, wie erhofft, sinken werden. Im Gegenteil: Es muss mit Preisanstiegen auf dem Immobilienmarkt gerechnet werden. In den Jahren 2013 und 2014 sind die Immobilienpreise, besonders in Ballungsgebieten, stark angestiegen. Für Berlin wird 2015 wohl ein teures Jahr werden! Die Experten gehen davon aus, dass die Immobilienpreise in Deutschland in diesem Jahr um rund vier Prozent steigen werden, in Berlin jedoch sogar noch stärker.

Weiterer Mietanstieg 2015 trotz Preisbremse

Noch im Januar will der Bundestag die sogenannte Mietpreisbremse beschließen. Der Gesetzentwurf sieht eine Begrenzung der Mieterhöhung auf maximal zehn Prozent über der vergleichbaren ortsüblichen Miete bei der Neuvermietung von Wohnraum vor. Dazu legen die einzelnen Bundesländer fest, in welchen Wohnlagen die Preisbremse gilt. Allerdings sieht der Gesetzentwurf Ausnahmen für Erstvermietungen bei Neubauten und Neuvermietungen nach umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen vor.

Doch nicht nur die Ausnahmen im kommenden Gesetz sind verantwortlich für einen weiteren Anstieg der Mieten 2015. Das Gesetz tritt nicht vor dem Frühjahr in Kraft, anschließend müssen die Bundesländer noch die Regionen definieren, in denen die Preisbremse angewandt werden soll. Damit wird die Preisbremse wahrscheinlich nicht mehr in der ersten Jahreshälfte sichtbar. Bevor die Bremse eintritt, sind somit in Ballungsgebieten und Universitätsstädten weitere kräftige Steigerungen zu erwarten – auch und gerade in Erwartung des Gesetzes.

Verschärft wird die Situation weiterhin durch eine unzureichende Schaffung neuen Wohnraums. Die Zahl neu gebauter Wohnungen wird auch 2015 deutlich zu niedrig sein. Einziger Lichtblick für Mieter sind die gesunkenen Energiekosten. Wenigstens hier dürfen die Mieter eine Entlastung erwarten.

Seit dem 13. Juni 2014 besteht das neue Widerrufsrecht, welches besagt, dass der Kunde vier Monate die Möglichkeit genießt, vom Maklervertrag zurückzutreten. Eine wesentliche Änderung, die jedoch für viele Makler als Nachteil betrachtet wird. In der Praxis erwies sich das Thema als relativ komplex und schwierig. Aus diesem Grund war es notwendig, dass viele Makler spezielle Kurse in Anspruch nahmen, um über alle Neuerungen in Kenntnis zu sein. Schlussendlich hat das Widerrufsrecht – in Verbindung mit den auftretenden Begleitregelungen – wenig bis gar nichts zu tun, was in den Maklerverträgen ansonsten vorhanden ist. Auch wenn es derzeit ruhig geworden ist und der Anschein vermittelt wird, dass viele Makler bereits in Kenntnis sind und wissen, was dieses neue Widerrufsrecht mit sich bringt, gibt es immer wieder noch tägliche Fragen.

Die neue Widerrufsbelehrung in der Praxis

Es ist vor allem die Unsicherheit, die viele Makler beschäftigt. Positiv ist, dass viele Fragen schnell zu einer Lösung führten und keine unnötigen Zeitverluste hingenommen werden mussten. Jedoch gibt es auch juristische Zweifelsfragen. Ein wesentlicher Punkt, der noch immer nicht ganz geklärt zu sein scheint, ist die Frage nach dem Wertersatz. Hier müssen die Makler – und alle Beteiligten – noch auf eine Entscheidung des Gerichts warten. Für viele Makler hat sich des Weiteren der Verwaltungsaufwand erhöht. Das bedeutet in erster Linie das Gespräch mit dem Kunden. Viele Verbraucher zeigten sich zu Beginn irritiert, dass das wesentliche Kerngespräch aus dem Widerrufsrecht bestand. Schlussendlich muss der Makler seine Kunden von der neuen Gesetzesregelung informieren – und diese ausführlich erklären. Das ist oftmals problematisch, vor allem dann, wenn der Makler selbst noch nicht sattelfest ist. Natürlich stellt das Widerrufsrecht einen gravierenden Nachteil dar und die Kunst ist es, dass der Makler dies dem Verbraucher nicht zeigt. Es gab auch immer wieder Personen, welche auf eine Widerrufsbelehrung verzichteten – ein gefährliches Unterfangen. Bei einem Verzicht der Widerrufsbelehrung verlängert sich nämlich die Frist von vier Monate auf zwölf Monate und 14 Tage.

Auch Verbraucher sind unsicher

Im Endeffekt betrachtete man das neue Widerrufsrecht als Nachteil für den Makler. Doch auch viele Verbraucher sind irritiert und oftmals unsicher, was das neue Recht für sie im Detail bedeutet. Es sind die langen Erklärungen und auch die komplexen Theorien, welche viele Verbraucher verunsichern. Im Endeffekt hat man zwar versucht, dass das Widerrufsrecht eine Sicherheit für den Verbraucher darstellt, hat jedoch in der Praxis oftmals das Gegenteil bewirkt. Viele Verbraucher sind bereits unsicher, wenn sie die Widerrufsbelehrung unterschreiben müssen. Im Endeffekt stellt es eine Bestätigung dar, dass der Makler eine Belehrung in Sachen Widerrufsrecht durchgeführt hat – viele interpretieren es aber als Kauf- oder Mietverpflichtung und sind vorsichtig geworden. Hier spielt auch der oftmals schlechte Ruf der Makler eine wesentliche Rolle. Wer unterschreibt schon gerne Verträge oder Einverständniserklärungen, wenn er das Objekt vielleicht gar nicht kaufen oder mieten möchte? Fakt ist jedoch, dass der Verbraucher nur dann den Makler bezahlen muss, wenn tatsächlich ein Maklervertrag zustande gekommen ist und das Objekt vermietet oder gekauft wurde.

Unternehmen wie AirBnB oder der umstrittene Newcomer Uber lehren Hotelgewerbe und Taxiunternehmen das Fürchten, Startups wie drivy oder Helpling könnten in Zukunft auch Autovermietern und Handwerksbetrieben das Wasser abgraben. Hat die Stunde der Wahrheit nun auch für den Maklerberuf geschlagen?

Ab 2015 werden Vermieter die Kosten eines Maklers nicht mehr auf den Mieter umlegen können. Das wird den einen oder anderen Vermieter sicherlich veranlassen, über die Notwendigkeit eines Maklers bei der Vermietung neu nachzudenken. Genau diese Vermieter bilden die Zielgruppe des Startups faceyourbase.com. Das Unternehmen bietet an, die Besichtigungstermine im Auftrag des Vermieters durchzuführen und dem Vermieter anschließend die Unterlagen der geeigneten Mietinteressenten zukommen zu lassen. Alle übrigen erforderlichen Aufgaben, die bei einer Vermietung anfallen, muss der Vermieter selbst erledigen. Dazu zählen beispielsweise die Erstellung des Exposes und des Mietvertrags. Das im Vergleich zum Dienstleistungsspektrum eines Maklers sehr stark eingeschränkte Angebot von faceyourbase.com erfordert keine Maklerzulassung. Deswegen kann das Unternehmen diese Dienstleistung zu einem sehr günstigen Festpreis anbieten, der sich vermutlich in der Größenordnung von 150 Euro bewegen wird. Gegenwärtig wird diese Dienstleistung nur lokal im Raum Regensburg angeboten. Aber es ist damit zu rechnen, dass bundesweite Angebote folgen werden – entweder durch faceyourbase.com selbst oder durch Nachahmer.

Kein Grund zur Sorge für Makler

Besichtigungstermine sind ohne Zweifel lästig für Vermieter. Aber sie sind nicht der wichtigste Grund, einen Makler zu beauftragen. Viel wichtiger ist aus Sicht der meisten Vermieter zum Beispiel, einen wasserdichten Mietvertrag aufzusetzen, der auch der aktuellen Rechtsprechung des BGH genügt. In kaum einem Rechtsgebiet werden so viele Urteile gesprochen wie im Mietrecht. Hier ständig auf dem neuesten Stand zu bleiben, ist zumindest für private Vermieter kaum möglich. Daher ist kaum damit zu rechnen, dass viele Vermieter allein aufgrund des Angebots von faceyourbase.com auf die Einschaltung eines Maklers verzichten werden. Dennoch könnte sich die Geschäftsidee als tragfähig erweisen. Zielgruppe werden aber eher die Vermieter sein, die auch bisher schon keinen Makler beauftragt haben oder die aufgrund des Bestellerprinzips künftig darauf verzichten wollen. Die Zielgruppen des neuen Startups und der Immobilienmakler überschneiden sich nur wenig.

Angetreten, um den Immobilienmarkt zu revolutionieren?

Und tatsächlich vibriert bereits ein Startup in den Startlöchern: Die im August 2014 eingetragene Münchner Aktiengesellschaft faceyourbase möchte nicht mehr und nicht weniger als „den Immobilienmarkt revolutionieren“. Im Moment ist auf faceyourbase.com noch nicht viel mehr zu sehen als ein Logo, das vage an das der Berliner Bäderbetriebe erinnert, und ein animiertes Erklär-Filmchen. Aber Obacht: Bald will die Plattform die erste Internet-Matchingbörse für den Immobilienmarkt sein.

Oder doch nur ein Schritt vor und zwei zurück?

Netter Dreh: Kosten trägt wieder der Mieter